房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制研究論文
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)部控制的重要性
隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和社會經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)在近十年經(jīng)歷了顯著的增長，并一度成為推動我國國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。而后由于前期房地產(chǎn)業(yè)的飛速擴張，政府著力于房地產(chǎn)價格的去泡沫化，制定了一系列調(diào)控政策以防止樓市價格硬著陸。目前對房地產(chǎn)業(yè)來說，市場環(huán)境不如飛速擴張時期那么寬松，這對各開發(fā)商的成本產(chǎn)生了較大壓力，同時，由于自去年下半年開始股市大盤指數(shù)已超過一倍的增長，作為房地產(chǎn)業(yè)的替代性投資工具，股市的上揚減少了人們對房地產(chǎn)業(yè)的投資性需求。現(xiàn)如今房地產(chǎn)業(yè)已基本脫離了爆發(fā)式增長和強調(diào)控階段，更多的是回歸到常規(guī)性發(fā)展，需正視經(jīng)營環(huán)境中來自競爭和成本等的壓力，規(guī)范自身的管理運行，找到合適的利潤增長點。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)部控制，有利于企業(yè)加強管理，降低成本，從而提升競爭力以適應(yīng)日益復(fù)雜的市場環(huán)境，確保企業(yè)經(jīng)營的可持續(xù)性。因此，討論我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的發(fā)展現(xiàn)狀以及其存在的不足之處，并探討研究改進(jìn)對策，對內(nèi)部控制制度實施的進(jìn)一步完善具有重要意義。
二、目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）缺乏健全的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制體系
目前我國房地產(chǎn)業(yè)多數(shù)內(nèi)部控制制度全面性不足，由于內(nèi)部控制環(huán)境、內(nèi)部控制系統(tǒng)以及會計系統(tǒng)仍存在缺陷，企業(yè)的內(nèi)部控制報告和相關(guān)信息的真實性、可靠性、完整性、以及準(zhǔn)確性尚不能完全滿足應(yīng)對市場復(fù)雜變化的需求，有待完善。同時，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制人員綜合素質(zhì)參差不齊亦會對內(nèi)部控制體系的建立產(chǎn)生消極影響，主要表現(xiàn)在內(nèi)部人員專業(yè)知識和對內(nèi)部控制的認(rèn)識不足，不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展以及內(nèi)部控制的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有較高的風(fēng)險和利潤，較強的政策偏向容易使企業(yè)內(nèi)部對市場行情和政策導(dǎo)向過于關(guān)注，在其內(nèi)部控制過程中，由于系統(tǒng)不完善，對于企業(yè)經(jīng)營中激進(jìn)的拿地投資項目，而忽略了項目運作、營銷策劃和成本控制等業(yè)務(wù)流程將會為企業(yè)帶來較大風(fēng)險，盡快加強內(nèi)部控制將會有效避免管理決策的誤區(qū)。
（二）缺乏較強的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力度
我國房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部控制活動缺乏強有力的執(zhí)行效率，其原因一方面是相關(guān)控制制度的缺失，另一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的意識薄弱，未能充分認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性和有效性，影響了執(zhí)行力度。如若建立在內(nèi)部控制體系基礎(chǔ)之上的各制度規(guī)定和控制活動在執(zhí)行環(huán)節(jié)不能得到很好的實施效果，則會影響整個內(nèi)部控制的有效性。其主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制制度和效果控制的偏離，易使制度建設(shè)成為一紙空文，流于形式。二是在房地產(chǎn)企業(yè)的采購、銷售、投資等具體業(yè)務(wù)流程中由于內(nèi)部控制執(zhí)行不力可能導(dǎo)致費用成本失控、財務(wù)信息失真等發(fā)生，造成財產(chǎn)損失。三是會計核算需全面考慮其投資業(yè)務(wù)、施工業(yè)務(wù)、銷售業(yè)務(wù)等綜合管理以及復(fù)雜的外部環(huán)境，這些缺陷都會對房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展帶來十分不利的影響，需引起相應(yīng)的重視。
（三）缺乏暢通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制信息溝通渠道
透明暢通的信息傳遞機制是內(nèi)部控制達(dá)到控制目標(biāo)的必要條件之一。但在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目多是跨區(qū)域發(fā)展，在實際操作中做到各業(yè)務(wù)部門之間信息共享并形成有效制衡與聯(lián)系的房地產(chǎn)公司少之又少。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制過程中，信息渠道的建設(shè)不足主要表現(xiàn)在各業(yè)務(wù)部門各自為政，尚未做到兼顧自己部門利益并與其他部門進(jìn)行良好及時溝通的動力和有效途徑。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息缺乏暢通的共享平臺，會影響內(nèi)部控制的實施和信息輸出，從而導(dǎo)致企業(yè)難以實現(xiàn)其經(jīng)濟效益目標(biāo)。
（四）缺乏有力的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督的不足，主要表現(xiàn)為：一是公司治理結(jié)構(gòu)尚不完善，沒有建立起全面有效的監(jiān)督管理機制。二是內(nèi)部審計部門缺乏應(yīng)有的獨立性，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計的監(jiān)督職能，并且內(nèi)部審計需要著重培養(yǎng)起具有專業(yè)技能以及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人才，才能充分發(fā)揮其功能。三是內(nèi)部監(jiān)管的.執(zhí)行力度仍有待加強。
三、房地產(chǎn)業(yè)加強內(nèi)部控制的對策研究
（一）建立健全的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制體系
完善的內(nèi)部控制體系，不僅可以為企業(yè)的發(fā)展指明方向，更可以為房地產(chǎn)業(yè)的日常經(jīng)營運行提供指導(dǎo)依據(jù)和有效控制。健全的內(nèi)部控制體系包括但不限于：第一，構(gòu)建內(nèi)部控制的完整體系，比如對內(nèi)部控制涉及到的各部門崗位規(guī)定明確的授權(quán)對象和權(quán)責(zé)范圍，建立完善的內(nèi)部控制報告規(guī)則，從報告內(nèi)容格式、報告頻率時間以及報告人和報告接收人等做好內(nèi)部控制報告的細(xì)節(jié)規(guī)定。第二，健全的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險預(yù)警機制和風(fēng)險內(nèi)控措施，以實現(xiàn)風(fēng)險管理職能。例如預(yù)警機制應(yīng)能對企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行及時有效的識別、診斷和糾正，所以該機制的人員構(gòu)成可包括企業(yè)在財務(wù)、銷售、人力資源、項目投資設(shè)計等部門的專職人員，以及外部學(xué)者專家和政府相關(guān)負(fù)責(zé)人共同為企業(yè)良好發(fā)展出謀劃策。第三，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的環(huán)境工作，可通過規(guī)范企業(yè)人員的行為準(zhǔn)則、建立審計委員會、建立有效的獎懲制度、將控制職業(yè)落實到具體崗位等措施建立良好的內(nèi)部控制企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，亦需致力于注冊會計師準(zhǔn)則和政府監(jiān)督等外部環(huán)境的優(yōu)化建設(shè)。
（二）提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度
完善的內(nèi)部控制制度需要通過有效的執(zhí)行才能將其落實到實處，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用。房地產(chǎn)業(yè)在開展內(nèi)部控制活動時，需充分考慮自身的實際情況，引入適宜的內(nèi)部控制理念，提高內(nèi)部控制活動得到可行性和控制效果。具體措施包括，首先有效處理房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部職責(zé)的分工和程序，明確界定各崗位職責(zé)的權(quán)利與義務(wù)范圍，并嚴(yán)格遵守不相容崗位的分離原則，從源頭上避免相關(guān)人員利用職位之便以及規(guī)范準(zhǔn)則中的漏洞開展違法違紀(jì)活動。其次，建立科學(xué)的考評制度，比如以績效作為考評依據(jù)，來對各業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況以及內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行考核檢查，確立明確的獎懲制度，對于不符合制度要求的行為有相應(yīng)的懲戒，而對有利于企業(yè)發(fā)展的人員給予相應(yīng)的嘉獎，以激勵企業(yè)員工的積極性和自主性。最后，加強對員工進(jìn)行內(nèi)部控制的培訓(xùn)，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的統(tǒng)一認(rèn)同和內(nèi)控文化建設(shè)，通過增強員工的內(nèi)部控制責(zé)任意識來提高企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行效率。
（三）形成暢通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制信息溝通渠道
通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各部門之間的信息資源共享，有助于企業(yè)內(nèi)部生成信息集成系統(tǒng)，提高企業(yè)跨部門管理的協(xié)調(diào)性和內(nèi)部控制的制定和執(zhí)行。比如財務(wù)部門、營銷部門和運營部門可通過暢通的信息交流平臺，對企業(yè)的運營決策以及財務(wù)、營銷部門的日常運作產(chǎn)生積極影響，營銷部門的銷售成果數(shù)據(jù)能夠真實及時地傳達(dá)至財務(wù)部門，財務(wù)部門根據(jù)營銷數(shù)據(jù)提供其財務(wù)分析和財務(wù)支持，而運營部門根據(jù)前兩者的數(shù)據(jù)，匯總企業(yè)的投資經(jīng)營情況并作為下一步的依據(jù)。通過該信息資源共享系統(tǒng)，有助于形成對公司經(jīng)營管理整體把握的良性循環(huán)。同時，有效的信息溝通渠道有助于揭示內(nèi)部控制房地產(chǎn)企業(yè)管理的薄弱環(huán)節(jié)，督促企業(yè)盡早建立重大風(fēng)險預(yù)警機制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機制。通過內(nèi)部控制的動態(tài)分析，結(jié)合企業(yè)實際情況和市場環(huán)境，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行持續(xù)不間斷的信息收集，透明的信息資源有利于風(fēng)險量化和預(yù)測，并提高企業(yè)快速識別風(fēng)險的能力和處理突發(fā)事件的能力，實現(xiàn)投資經(jīng)營的良性循環(huán)。
（四）建立有力的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督
對內(nèi)部控制的監(jiān)督是確保內(nèi)部控制有序進(jìn)行，以及房地產(chǎn)企業(yè)日常穩(wěn)健經(jīng)營管理的重要保障。通過內(nèi)部控制監(jiān)督的有效執(zhí)行，能對內(nèi)部控制過程進(jìn)行反思改進(jìn)，同時能由內(nèi)部審計對企業(yè)的經(jīng)營過程、會計信息的產(chǎn)生過程進(jìn)行控制，找到其中的不足與缺陷并針對各業(yè)務(wù)部門提出改進(jìn)意見。內(nèi)部審計部門的獨立性與內(nèi)部審計工作人員的專業(yè)技能及職業(yè)操守為內(nèi)部控制監(jiān)督提供了必要的條件。
四、結(jié)語
一直以來，各大房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視內(nèi)部控制管理制度的建設(shè)，有效的內(nèi)部控制對企業(yè)的高效運行、成本預(yù)算控制和企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)起著不容忽視的作用。我國房地產(chǎn)業(yè)可在內(nèi)部控制的體系建設(shè)、內(nèi)部控制的執(zhí)行力度、企業(yè)內(nèi)部信息平臺和內(nèi)部控制監(jiān)管等方面加強建設(shè)，以充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，最大化房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益。
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