房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制研究論文
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)部控制的重要性
隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和社會經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)在近十年經(jīng)歷了顯著的增長，并一度成為推動我國國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。而后由于前期房地產(chǎn)業(yè)的飛速擴張，政府著力于房地產(chǎn)價格的去泡沫化，制定了一系列調(diào)控政策以防止樓市價格硬著陸。目前對房地產(chǎn)業(yè)來說，市場環(huán)境不如飛速擴張時期那么寬松，這對各開發(fā)商的成本產(chǎn)生了較大壓力，同時，由于自去年下半年開始股市大盤指數(shù)已超過一倍的增長，作為房地產(chǎn)業(yè)的替代性投資工具，股市的上揚減少了人們對房地產(chǎn)業(yè)的投資性需求。現(xiàn)如今房地產(chǎn)業(yè)已基本脫離了爆發(fā)式增長和強調(diào)控階段，更多的是回歸到常規(guī)性發(fā)展，需正視經(jīng)營環(huán)境中來自競爭和成本等的壓力，規(guī)范自身的管理運行，找到合適的利潤增長點。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)部控制，有利于企業(yè)加強管理，降低成本，從而提升競爭力以適應日益復雜的市場環(huán)境，確保企業(yè)經(jīng)營的可持續(xù)性。因此，討論我國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的發(fā)展現(xiàn)狀以及其存在的不足之處，并探討研究改進對策，對內(nèi)部控制制度實施的進一步完善具有重要意義。
二、目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）缺乏健全的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制體系
目前我國房地產(chǎn)業(yè)多數(shù)內(nèi)部控制制度全面性不足，由于內(nèi)部控制環(huán)境、內(nèi)部控制系統(tǒng)以及會計系統(tǒng)仍存在缺陷，企業(yè)的內(nèi)部控制報告和相關(guān)信息的真實性、可靠性、完整性、以及準確性尚不能完全滿足應對市場復雜變化的需求，有待完善。同時，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制人員綜合素質(zhì)參差不齊亦會對內(nèi)部控制體系的建立產(chǎn)生消極影響，主要表現(xiàn)在內(nèi)部人員專業(yè)知識和對內(nèi)部控制的認識不足，不能適應企業(yè)發(fā)展以及內(nèi)部控制的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有較高的風險和利潤，較強的政策偏向容易使企業(yè)內(nèi)部對市場行情和政策導向過于關(guān)注，在其內(nèi)部控制過程中，由于系統(tǒng)不完善，對于企業(yè)經(jīng)營中激進的拿地投資項目，而忽略了項目運作、營銷策劃和成本控制等業(yè)務流程將會為企業(yè)帶來較大風險，盡快加強內(nèi)部控制將會有效避免管理決策的誤區(qū)。
（二）缺乏較強的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力度
我國房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部控制活動缺乏強有力的執(zhí)行效率，其原因一方面是相關(guān)控制制度的缺失，另一方面是由于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的意識薄弱，未能充分認識到內(nèi)部控制的重要性和有效性，影響了執(zhí)行力度。如若建立在內(nèi)部控制體系基礎之上的各制度規(guī)定和控制活動在執(zhí)行環(huán)節(jié)不能得到很好的實施效果，則會影響整個內(nèi)部控制的有效性。其主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制制度和效果控制的偏離，易使制度建設成為一紙空文，流于形式。二是在房地產(chǎn)企業(yè)的采購、銷售、投資等具體業(yè)務流程中由于內(nèi)部控制執(zhí)行不力可能導致費用成本失控、財務信息失真等發(fā)生，造成財產(chǎn)損失。三是會計核算需全面考慮其投資業(yè)務、施工業(yè)務、銷售業(yè)務等綜合管理以及復雜的外部環(huán)境，這些缺陷都會對房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展帶來十分不利的影響，需引起相應的重視。
（三）缺乏暢通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制信息溝通渠道
透明暢通的信息傳遞機制是內(nèi)部控制達到控制目標的必要條件之一。但在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目多是跨區(qū)域發(fā)展，在實際操作中做到各業(yè)務部門之間信息共享并形成有效制衡與聯(lián)系的房地產(chǎn)公司少之又少。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制過程中，信息渠道的建設不足主要表現(xiàn)在各業(yè)務部門各自為政，尚未做到兼顧自己部門利益并與其他部門進行良好及時溝通的動力和有效途徑。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息缺乏暢通的共享平臺，會影響內(nèi)部控制的實施和信息輸出，從而導致企業(yè)難以實現(xiàn)其經(jīng)濟效益目標。
（四）缺乏有力的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督的不足，主要表現(xiàn)為：一是公司治理結(jié)構(gòu)尚不完善，沒有建立起全面有效的監(jiān)督管理機制。二是內(nèi)部審計部門缺乏應有的獨立性，嚴重影響了內(nèi)部審計的監(jiān)督職能，并且內(nèi)部審計需要著重培養(yǎng)起具有專業(yè)技能以及嚴謹?shù)穆殬I(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人才，才能充分發(fā)揮其功能。三是內(nèi)部監(jiān)管的.執(zhí)行力度仍有待加強。
三、房地產(chǎn)業(yè)加強內(nèi)部控制的對策研究
（一）建立健全的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制體系
完善的內(nèi)部控制體系，不僅可以為企業(yè)的發(fā)展指明方向，更可以為房地產(chǎn)業(yè)的日常經(jīng)營運行提供指導依據(jù)和有效控制。健全的內(nèi)部控制體系包括但不限于：第一，構(gòu)建內(nèi)部控制的完整體系，比如對內(nèi)部控制涉及到的各部門崗位規(guī)定明確的授權(quán)對象和權(quán)責范圍，建立完善的內(nèi)部控制報告規(guī)則，從報告內(nèi)容格式、報告頻率時間以及報告人和報告接收人等做好內(nèi)部控制報告的細節(jié)規(guī)定。第二，健全的房地產(chǎn)業(yè)風險預警機制和風險內(nèi)控措施，以實現(xiàn)風險管理職能。例如預警機制應能對企業(yè)的風險進行及時有效的識別、診斷和糾正，所以該機制的人員構(gòu)成可包括企業(yè)在財務、銷售、人力資源、項目投資設計等部門的專職人員，以及外部學者專家和政府相關(guān)負責人共同為企業(yè)良好發(fā)展出謀劃策。第三，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的環(huán)境工作，可通過規(guī)范企業(yè)人員的行為準則、建立審計委員會、建立有效的獎懲制度、將控制職業(yè)落實到具體崗位等措施建立良好的內(nèi)部控制企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，亦需致力于注冊會計師準則和政府監(jiān)督等外部環(huán)境的優(yōu)化建設。
（二）提高房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度
完善的內(nèi)部控制制度需要通過有效的執(zhí)行才能將其落實到實處，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用。房地產(chǎn)業(yè)在開展內(nèi)部控制活動時，需充分考慮自身的實際情況，引入適宜的內(nèi)部控制理念，提高內(nèi)部控制活動得到可行性和控制效果。具體措施包括，首先有效處理房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部職責的分工和程序，明確界定各崗位職責的權(quán)利與義務范圍，并嚴格遵守不相容崗位的分離原則，從源頭上避免相關(guān)人員利用職位之便以及規(guī)范準則中的漏洞開展違法違紀活動。其次，建立科學的考評制度，比如以績效作為考評依據(jù)，來對各業(yè)務的進展情況以及內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進行考核檢查，確立明確的獎懲制度，對于不符合制度要求的行為有相應的懲戒，而對有利于企業(yè)發(fā)展的人員給予相應的嘉獎，以激勵企業(yè)員工的積極性和自主性。最后，加強對員工進行內(nèi)部控制的培訓，推進房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的統(tǒng)一認同和內(nèi)控文化建設，通過增強員工的內(nèi)部控制責任意識來提高企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行效率。
（三）形成暢通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制信息溝通渠道
通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各部門之間的信息資源共享，有助于企業(yè)內(nèi)部生成信息集成系統(tǒng)，提高企業(yè)跨部門管理的協(xié)調(diào)性和內(nèi)部控制的制定和執(zhí)行。比如財務部門、營銷部門和運營部門可通過暢通的信息交流平臺，對企業(yè)的運營決策以及財務、營銷部門的日常運作產(chǎn)生積極影響，營銷部門的銷售成果數(shù)據(jù)能夠真實及時地傳達至財務部門，財務部門根據(jù)營銷數(shù)據(jù)提供其財務分析和財務支持，而運營部門根據(jù)前兩者的數(shù)據(jù)，匯總企業(yè)的投資經(jīng)營情況并作為下一步的依據(jù)。通過該信息資源共享系統(tǒng)，有助于形成對公司經(jīng)營管理整體把握的良性循環(huán)。同時，有效的信息溝通渠道有助于揭示內(nèi)部控制房地產(chǎn)企業(yè)管理的薄弱環(huán)節(jié)，督促企業(yè)盡早建立重大風險預警機制和突發(fā)事件應急處理機制。通過內(nèi)部控制的動態(tài)分析，結(jié)合企業(yè)實際情況和市場環(huán)境，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進行持續(xù)不間斷的信息收集，透明的信息資源有利于風險量化和預測，并提高企業(yè)快速識別風險的能力和處理突發(fā)事件的能力，實現(xiàn)投資經(jīng)營的良性循環(huán)。
（四）建立有力的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督
對內(nèi)部控制的監(jiān)督是確保內(nèi)部控制有序進行，以及房地產(chǎn)企業(yè)日常穩(wěn)健經(jīng)營管理的重要保障。通過內(nèi)部控制監(jiān)督的有效執(zhí)行，能對內(nèi)部控制過程進行反思改進，同時能由內(nèi)部審計對企業(yè)的經(jīng)營過程、會計信息的產(chǎn)生過程進行控制，找到其中的不足與缺陷并針對各業(yè)務部門提出改進意見。內(nèi)部審計部門的獨立性與內(nèi)部審計工作人員的專業(yè)技能及職業(yè)操守為內(nèi)部控制監(jiān)督提供了必要的條件。
四、結(jié)語
一直以來，各大房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視內(nèi)部控制管理制度的建設，有效的內(nèi)部控制對企業(yè)的高效運行、成本預算控制和企業(yè)目標的實現(xiàn)起著不容忽視的作用。我國房地產(chǎn)業(yè)可在內(nèi)部控制的體系建設、內(nèi)部控制的執(zhí)行力度、企業(yè)內(nèi)部信息平臺和內(nèi)部控制監(jiān)管等方面加強建設，以充分發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，最大化房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益。
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