無錫市商品房銷售管理實施細則
為進一步加強本市商品房銷售管理，規范房地產開發企業、銷售代理企業的市場行為，制定了無錫市商品房銷售管理實施細則，下面是詳細內容，歡迎大家閱讀。
無錫市商品房銷售管理實施細則
第一條 為進一步加強本市商品房銷售管理，規范房地產開發企業、銷售代理企業的市場行為，切實維護購房者合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本市市區范圍內的商品房銷售及商品房銷售管理，適用本細則。
第三條 本細則所稱商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。
商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格取得初始登記證的商品房出售給買受人，并由買售人支付房價款的行為。
商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
第四條 本市商品房銷售管理實行商品房預(銷)售許可證制度、商品房買賣合同登記備案制度和銷售過程跟蹤監管制度。
無錫市房產管理局是本市商品房銷售管理的主管機關。本市市區范圍內的商品房預(銷)售許可證由市房產管理局統一發放;商品房買賣合同登記備案及與預(銷)售有關的權屬登記具體工作由市房產管理局委托市房產管理局產權監理處統一實施。
第五條 房地產開發企業進行商品房預售前，應當向無錫市房產管理局申請預售許可，取得《商品房預(銷)售許可證》后方可預售。
第六條 房地產開發企業申請辦理《商品房預(銷)售許可證》,應當通過無錫市房地產市場信息管理平臺按要求輸入相關信息并提交下列證件(復印件)及資料：
1、房地產開發企業營業執照和資質等級證書;
2、土地使用權證書(附出讓合同或用地批準文件);
3、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證(附小區規劃總平面圖);
4、工程施工合同;
5、商品房預售方案。預售方案應當說明小區公建配套和綠化種植設計方案、預售面積測繪結果、預售價格、商品房白蟻防治措施和交付后物業管理落實情況、投入預售的商品房明細清冊、自行銷售還是委托銷售(委托銷售的還應提交委托合同復印件和銷售代理企業營業執照及資質證書);
6、其他證明材料
第七條 市房產管理局受理開發企業申請后，進行資料審核和現場查勘，對資料齊全且符合下列條件的商品房項目，在10個工作日內核發《商品房預(銷)售許可證》：
1、已完成規劃定點圖范圍內拆遷許可證明確的拆遷任務;
2、按計劃、國土、規劃確定的建設項目，投入預售的各棟多層商品房形象建設進度達到50%以上，各棟小高層及高層商品房形象建設進度達到30%以上。
第八條 對于已經取得預(銷)售許可證的項目，由市房產管理局通過報紙、網絡或其他途徑，向社會公布，并設立網上或電話查詢業務。
第九條 房地產開發企業預售商品房，應當向承購人出示《商品房預(銷)售許可證》。
未取得《商品房預(銷)售許可證》的房地產開發項目，房地產開發企業不得進行商品房預(銷)售或以預訂、預約等方式進行變相銷售活動，不得以任何形式收取定金或預付款。
第十條 房地產開發企業現售商品房，除向承購人出示《商品房預(銷)售許可證》外，還應出示商品房竣工驗收合格證明和商品房初始登記證。
第十一條 房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的，應當委托誠實守信的中介機構，并與該中介機構簽訂商品房銷售委托合同。中介機構銷售商品房時，應當按本細則第九條、第十條規定向商品房承購人出示有關證明文件和商品房銷售委托合同。
第十二條 房地產開發企業、銷售代理企業應嚴格按照《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》進行廣告宣傳。售樓廣告和說明書必須載明相應的《商品房預(銷)售許可證》批準文號。未取得《商品房預(銷)售許可證》的房地產開發項目，不得以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等名目發布廣告。
第十三條 房地產開發企業、銷售代理企業應嚴格執行國家和省市物價政策，公平、誠實地進行商品房銷售，并應執行以下規定：
1、不得制造虛假的銷控表及其他任何形式的虛假漲價信息、不得人為組織排隊及以其他任何方式哄抬房價;不得以違反勞動管理部門規定的方式支付工資致使銷售人員提價售房;不得隨意提價，在物價部門允許的價格調整幅度內需調整房價的，應提前一個月公布調價方案。
2、嚴禁銷售人員利用職務之便炒賣房地產。銷售人員購買其所在企業開發或代理銷售的商品房的，在辦理商品房權屬轉移登記、取得房屋所有權證和土地使用權證前不得轉讓。
3、嚴禁通過發售有價會員卡、貴賓卡、選房號牌等形式變相預售商品房。為儲備目標客戶免費發放的會員卡、貴賓卡或選房號牌應登記實名，會員卡、貴賓卡、選房號牌禁止轉讓。
4、禁止采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，禁止采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工的商品房。
第十四條 房地產開發企業預(銷)售商品房時，應明碼標價，維護購房者對商品房面積和房價計算的知情權，嚴格履行以下告知義務：
1、應在售樓處將有關房屋建筑面積測算資料進行公示，供購房者查閱，公示的資料包括：經規劃部門核準的小區總平面圖、建筑分層平面圖、商品房面積測繪報告、小區公建配套建筑和房屋公用共有部位說明書、共有建筑面積分攤明細表。
2、應在售樓處將銷售基價、樓層、區位、朝向、環境等調節系數、商品房總價計算公式等進行公示。實行一房一價銷售的，還應公示可售房源價格表。
第十五條 商品住宅按套銷售，商場、辦公樓以具有封閉、永久、固定維護結構為界限的幢、層、套(間)等基本單元進行銷售，房地產開發企業、銷售代理企業不得分割拆零銷售。
第十六條 商品房銷售雙方當事人簽訂《商品房買賣合同》應當使用建設部和國家工商總局制定的示范文本。示范合同文本中的選擇性條款和補充條款，應由合同雙方當事人在平等、自愿的基礎上協商議定，房地產開發企業、銷售代理企業不得濫用自己的優勢地位，利用格式合同或格式條款對相對人作出不合理、不公正的規定。
第十七條 商品房買賣合同經當事人雙方確認后，由房地產開發企業及時通過無錫市房地產市場信息管理平臺，向市房管局產權監理處進行網上登記備案，并打印商品房買賣合同登記備案證明，同時在商品房的樓盤表內注明該單元(套)商品房已售。
合同登記備案證明是《商品房買賣合同》的`附件，房地產開發企業、銷售代理企業與購房人應共同在《商品房買賣合同》及登記備案證明上簽名(蓋章)。
第十八條 在申請商品房權屬轉移登記前，預售當事人雙方經協商一致，需要變更除合同主體以外的商品房買賣合同條款的，應當持原合同文本、登記備案證明、合同變更申請表及其它規定的登記材料向市房產管理局產權監理處提出申請，并通過網上操作系統辦理相關手續。
第十九條 已辦理了預售備案的商品房在未交付使用及領取房屋所有權證之前不得轉讓。對確系直系親屬間更名或同戶籍成員之間增減或更名的，經合同雙方同意，須提供戶口簿、結婚證或戶籍管理部門的證明，向市房產管理局產權監理處提出申請，并通過網上操作系統辦理相關手續。
第二十條 在申請商品房權屬轉移登記前，當事人雙方經協商一致，需要解除商品房買賣合同的，應當持取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料，向市房管局產權監理處辦理注銷合同備案的手續。
發生前款所列情形的，市房管局產權監理處應當通過網上操作系統，及時在商品房的樓盤表內注明該商品房買賣合同已解除。
第二十一條 凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業無正當理由的，不得拒絕。
第二十二條 房地產開發企業、銷售代理企業應根據工程進度與購房人約定付款方式、付款比例和付款期限。
購房人選擇按揭貸款付款方式的，預售房屋的工程進度應達到多層結構封頂、高層主體結構完成2/3以上后，房地產開發企業方可要求購房人辦理按揭貸款手續。
第二十三條 房地產開發企業、銷售代理企業進行商品房預售應在開戶的商業銀行設立商品房預售款專控賬戶。商品房預售所得的款項必須存入專控帳戶，用于相應的工程建設或用于歸還房地產開發工程貸款。
市房產管理局對商品房預售款收付情況進行監管時,應對商品房預售款專控賬戶資金流入、流出情況進行核查。
第二十四條 商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理商品房權屬轉移登記手續，房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第二十五條 房地產開發企業、銷售代理企業應主動接受監管，加強誠信自律。不遵守本細則規定銷售商品房的，市房產管理局視不同違規情況分別進行處理：
(一)未按規定申請預售許可、取得《商品房預(銷)售許可證》進行銷售或以預約、預定等方式變相預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并處已收取的預付款1%以下的罰款;
(二)未按本細則第十二條規定發布廣告或利用廣告制造虛假信息、惡意炒作的，處以警告、責令限期改正，并會同工商管理部門嚴肅查處;
(三)違反本細則第十三條、第十四條、第十五條規定銷售商品房的，予以在新聞媒體、網絡、售樓地點、樓盤現場和市房地產交易市場曝光公示，記錄企業和從業人員不良行為;
(四)未通過網上操作系統簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記手續的，市房管局產權監理處可不予受理商品房權屬轉移登記和他項權利登記申請;
(五)不按規定使用商品房預售款項的，責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第二十六條 江陰、宜興市可根據實際情況參照執行。
第二十七條 本細則由無錫市房產管理局負責解釋。
第二十八條 本細則自2004年 7月15日起施行。本細則施行前已按規定簽署了《商品房買賣合同》的，合同登記備案仍按照原規定執行。
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