淺析廣西開征物業(yè)稅的稅制設(shè)計的論文
一、廣西開征物業(yè)稅的前置條件
廣西開征物業(yè)稅的前置前條件與全國其他地區(qū)基本相同，主要取決于以下幾個條件：一是理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費的關(guān)系，哪些稅費應(yīng)納入物業(yè)稅;二是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的界定，個人房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建立;三是完善的評估體系。
(一)物業(yè)稅的涵義
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)作為課稅對象，不區(qū)分經(jīng)營性與非經(jīng)營性，以其財產(chǎn)價值作為計稅依據(jù)，對其持有者(承租人或所有者)每年都征收的一定稅款，且應(yīng)納稅值隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。①
(二)理清物業(yè)稅與現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費的關(guān)系
我國房地產(chǎn)稅費體系較為復(fù)雜，涉及到投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和所得環(huán)節(jié)，主要有土地出讓金，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及房產(chǎn)交易稅費等。關(guān)于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系，業(yè)界有兩種觀點：一是把土地出讓金并入物業(yè)稅中;二是土地出讓金不應(yīng)納入物業(yè)稅中，筆者認(rèn)同第二種觀點本文認(rèn)同第二種觀點，主要基于以下考慮：第一，物業(yè)稅是稅收，土地出讓金是40-70 年的土地租金，是一種收益，二者在本質(zhì)上就有所不同，將土地出讓金并入物業(yè)稅中缺乏理論依據(jù)。第二，將土地出讓金并入物業(yè)稅中，政府將失去對土地資源的分配依據(jù)，土地不在是財產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓、抵押等就無從談起，嚴(yán)重影響金融秩序;同時，地方政府失去了一次性取得財政的機會，影響當(dāng)期的財政收入，影響地方政府開征物業(yè)稅的積極性。②第三，土地出讓金分開征收，降低了開發(fā)商的進(jìn)入門檻，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能達(dá)到降低房價的目的，房價主要是受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及供需關(guān)系的影響。從簡化稅制角度，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的營業(yè)稅(房地產(chǎn)業(yè))、城建稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，統(tǒng)稱為物業(yè)稅，這樣使稅收制度從重交易過渡到重保有。
二、構(gòu)建廣西稅收制度的設(shè)計
(一)納稅人、納稅對象及范圍
1.納稅人。在前文的經(jīng)驗借鑒中可知，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人為房地產(chǎn)的所有者和使用者。在我國上海、重慶試點房產(chǎn)稅時規(guī)定，若房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人為未成年人，由其監(jiān)護(hù)人繳納;房屋出典的由承典人繳納，其他情況下由代管人或使用人繳納。具體分為四種情況：一是土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時擁有，以物業(yè)所有者為納稅義務(wù)人;二是擁有土地使用權(quán)，沒有房屋產(chǎn)權(quán)，主要原因是拿地后為開發(fā)，這種只針對土地使用權(quán)繳納物業(yè)稅，土地使用權(quán)人為納稅人;三是只有房屋產(chǎn)權(quán)，沒有土地使用權(quán)，比如集資房，應(yīng)以房屋的所有者為納稅義務(wù)人;四是既沒有產(chǎn)權(quán)也沒有所有權(quán)，比如單位個人沒有房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但長期使用該房地產(chǎn)，那么實際使用者就應(yīng)為納稅義務(wù)人。
2.納稅對象及范圍。物業(yè)稅的納稅對象主要有房屋、土地和地上附著物。包括電梯、地下室和室內(nèi)游泳館等。根據(jù)我國稅制改革“寬稅基，低稅率”的總體思路，納稅對象為房地產(chǎn)合一統(tǒng)一征稅。
由于我國房地產(chǎn)性質(zhì)較為復(fù)雜，包含有商品房、市場運作房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房等。關(guān)于商品房在前文物業(yè)稅開征的前置條件中已經(jīng)論述了土地出讓金不包含在物業(yè)稅征收范圍中，因此，建議已經(jīng)購置的首套商品住房在土地使用年限內(nèi)免征物業(yè)稅，土地使用期限屆滿后再征物業(yè)稅，第二套、第三套住房依規(guī)定納稅。隨著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立和完善，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)稅;其他市場運作房和經(jīng)濟(jì)適用房等也應(yīng)該繳納物業(yè)稅，但應(yīng)當(dāng)減免方面做出相應(yīng)的規(guī)定。
物業(yè)稅的征稅范圍可以效仿我國城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的課稅范圍，暫時限定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營業(yè)性和非營業(yè)性房屋和土地，隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)可以逐步推向廣大農(nóng)村地區(qū)。
3.課稅對象的征收時序。第一，向商業(yè)物業(yè)征收，由于商業(yè)物業(yè)征收物業(yè)稅的操作性強，物業(yè)稅開征可以由商業(yè)物業(yè)邁出第一步。第二，針對商品住宅，根據(jù)量能負(fù)擔(dān)原則，征收時序應(yīng)從高檔到低檔，再到普通住宅。第三，對小產(chǎn)權(quán)物業(yè)征收。在農(nóng)村土地可以流轉(zhuǎn)的大背景下可以解決國有土地應(yīng)當(dāng)享有平等的權(quán)益。第四，向廣大農(nóng)村地區(qū)進(jìn)軍。配合新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。但不能加重農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。
(二)計稅依據(jù)和稅率
1.計稅依據(jù)。目前，物業(yè)稅計稅依據(jù)有兩種，一是從量計征，二是從價計征。從量計征主要是根據(jù)不動產(chǎn)的面積來計算，如城鎮(zhèn)土地使用稅，但是由于位置不同的不動產(chǎn)價值差距很大，使得價值高的地區(qū)的物業(yè)同價值低的地區(qū)繳納相同的稅，在一定程度上違背了稅收公平原則。房產(chǎn)稅實行從價計征，但需在原值基礎(chǔ)上扣除10%~30%，跟房地產(chǎn)原值相關(guān)聯(lián)，不能反映房地產(chǎn)價值的市場變化，在前文經(jīng)驗借鑒中已經(jīng)提到世界上大多數(shù)國家采取從價計征的方式，按照國際慣例，廣西在開征物業(yè)稅也應(yīng)當(dāng)采用物業(yè)的`評估價值，并根據(jù)物業(yè)性質(zhì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，首先設(shè)立一個評估率，將房地產(chǎn)市場價值乘以評估率作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)。
2.稅率。在前文的經(jīng)驗借鑒中可以看出，世界上大多數(shù)國家采取的是比例稅率和累計稅率，稅率的范圍在1%~3%之間。一些國家在物業(yè)稅稅率模式采取不同類型的物業(yè)采用不同稅率，如房屋建筑物與土地稅率，土地稅率較高;住宅與非住宅，非住宅稅率要高;閑置土地與非閑置土地，閑置土地要高。上海、重慶兩地物業(yè)稅改革采取累進(jìn)稅率，根據(jù)“簡單，明了”原則，建議廣西開征物業(yè)稅采取統(tǒng)一的累計稅率，這在一定程度上能打擊投機行為，調(diào)節(jié)不同納稅人之間的收入差距，體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)原則。在稅率高低方面，廣西開征物業(yè)稅的稅率不應(yīng)過高，稅率過高老百姓的抵觸情緒較強，并且加重老百姓的負(fù)擔(dān)。根據(jù)國際經(jīng)驗和房產(chǎn)稅改革得到的經(jīng)驗，廣西開征物業(yè)稅的稅率定為0.5%~3%為宜。⑤
(三)物業(yè)稅的減免和優(yōu)惠
第一，針對農(nóng)村地區(qū)的不動產(chǎn)實行減免，暫不征收農(nóng)村居民自用房屋的稅。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，體驗經(jīng)濟(jì)的盛行，農(nóng)村觀光、休閑旅游的發(fā)展，針對這類物業(yè)以較低的稅率征收。
第二，針對公益事業(yè)不動產(chǎn)的減免。公益事業(yè)不動產(chǎn)分為公共服務(wù)不動產(chǎn)與社會事業(yè)不動產(chǎn)，其中，公共服務(wù)不動產(chǎn)與準(zhǔn)公共服務(wù)不動產(chǎn)有著嚴(yán)格的區(qū)別。針對準(zhǔn)公共服務(wù)不動產(chǎn)，如事業(yè)單位、城市基礎(chǔ)設(shè)施等，應(yīng)區(qū)分營利性和非營利性的區(qū)別。營利性與非營利性的稅收優(yōu)惠應(yīng)區(qū)別對待。社會事業(yè)不動產(chǎn)也屬于免物業(yè)稅。
第三，針對居住物業(yè)首套住宅，人均居住面積在35 平米以內(nèi)免征物業(yè)稅。對城市生活困難居民、殘疾人和離退休人員實行物業(yè)稅減免政策。
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