2015深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例準(zhǔn)備大修

　　建議一：

　　業(yè)委會(huì)成立門檻亟需降低

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)1700多家，在管物業(yè)總建筑面積超過4億平方米，物業(yè)管理從業(yè)人數(shù)達(dá)到30多萬人。不過，僅不足三成小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，居民自治成為難題。

　　根據(jù)現(xiàn)行條例，要成立業(yè)委會(huì)，就必須召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉業(yè)委會(huì)成員。在得到“物業(yè)建筑面積過半”的業(yè)主和“占全體業(yè)主人數(shù)過半”的業(yè)主的同意后，選舉方有效。然而，由于深圳流動(dòng)人口數(shù)量大，很多物業(yè)用于出租，因此上述“雙過半”的參會(huì)比例幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。負(fù)責(zé)本次立法調(diào)研工作的孫亞非律師建議，參考香港做法，適當(dāng)降低業(yè)委會(huì)成立和業(yè)主大會(huì)召開的門檻，將原來“雙過半”的條件，改為“雙過三分之一”即可。

　　建議二：

　　物業(yè)管理引入第三方審計(jì)制度

　　“成本年年漲，物業(yè)費(fèi)卻始終如一，實(shí)在‘吃不消’。”這是調(diào)研中物業(yè)公司的普遍呼聲。有些物業(yè)公司管理的小區(qū)自1995年以后物業(yè)費(fèi)用一直未調(diào)，不過，對(duì)于物業(yè)公司的“喊虧”，很多業(yè)主不買賬。“不能只想漲價(jià)，服務(wù)跟不上!”“物業(yè)還有很多諸如停車費(fèi)、電梯間廣告位出租等‘秘密收入’。”

　　有市人大代表認(rèn)為，漲物業(yè)費(fèi)要匹配小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，更重要的是以企業(yè)財(cái)務(wù)制度的透明化為前提。建議加大物業(yè)賬本公開的力度，同時(shí)引入第三方審計(jì)，交給小區(qū)居民一份明白賬。

　　建議三：

　　公共收益由物業(yè)與業(yè)委會(huì)三七分

　　小區(qū)內(nèi)的空地上，時(shí)不時(shí)有攤位在做生意;小區(qū)建筑的外墻和電梯里，掛上了各式各樣的.廣告;小區(qū)公共通道上，有外來車輛臨時(shí)停車……這部分收入怎么辦，一直是爭(zhēng)議最大的問題之一。

　　“共有部分管理收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主，物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。”參與立法調(diào)研的邱旭瑜律師說，根據(jù)多方調(diào)研，各方都能接受的觀點(diǎn)是，小區(qū)的公共區(qū)域委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，收入與業(yè)委會(huì)分成。至于如何分，律師建議是物業(yè)與業(yè)委會(huì)三七分成。同時(shí)，收入的使用也應(yīng)有明確規(guī)定，用于小區(qū)的公共建設(shè)和文化建設(shè)，彌補(bǔ)專項(xiàng)維修基金不足等。對(duì)于收入多的，也可適當(dāng)考慮減免業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。

　　這個(gè)建議，與市住建局的想法不謀而合。根據(jù)該局正在起草的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案討論稿，小區(qū)公共部位經(jīng)營(yíng)收益由業(yè)主大會(huì)約定使用。未成立業(yè)主大會(huì)或未有約定的，所得收益納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金的比例不得低于七成，其余可以補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　建議四：

　　建立業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度

　　業(yè)委會(huì)本是業(yè)主的代言人。然而近年來，小區(qū)業(yè)委會(huì)與物管公司勾結(jié)的極端案例屢見報(bào)端，這讓不少業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)究竟為誰(shuí)代言產(chǎn)生懷疑。

　　針對(duì)這個(gè)問題，市律協(xié)建議建立業(yè)主監(jiān)事會(huì)制度，即參照我國(guó)公司的制度設(shè)計(jì)在業(yè)委會(huì)之外設(shè)置一個(gè)機(jī)構(gòu)獨(dú)立行使監(jiān)督職權(quán)，監(jiān)督業(yè)委會(huì)及其委員合法盡職地行使權(quán)力，防止商業(yè)賄賂等腐敗行為發(fā)生。

　　不過，這個(gè)建議在律協(xié)內(nèi)部也存在爭(zhēng)議。另一種意見認(rèn)為，目前業(yè)委會(huì)的組織和管理工作尚不完善，再增加業(yè)主監(jiān)事會(huì)可能導(dǎo)致機(jī)構(gòu)繁雜，也增加了業(yè)委會(huì)與監(jiān)事會(huì)之間的矛盾，并衍生為不同意見業(yè)主之間的爭(zhēng)議。