《深圳經濟特區物業管理條例》（全文）

　　為了規范深圳經濟特區物業管理活動，制定了《深圳經濟特區物業管理條例》，下面是條例的詳細內容。

　　《深圳經濟特區物業管理條例》

　　第一章

　　第一條

　　為了規范深圳經濟特區(以下簡稱特區)物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環境，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合特區實際，制定本條例。

　　第二條

　　特區物業管理適用本條例。

　　第三條

　　物業管理實行業主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

　　物業管理應當遵守法律、法規規定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第四條

　　市政府物業管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)負責物業管理的監督管理工作，履行下列職責：

　　(一)組織實施本條例以及其他關于物業管理的法律、法規，執行國家關于物業管理的有關規定;

　　(二)研究擬定或者制定物業管理相關政策措施;

　　(三)指導、協調區政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區主管部門)以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、行業協會等依法開展物業管理相關工作;

　　(四)本條例規定的其他職責。

　　區主管部門負責轄區內物業管理的監督管理工作，并接受市主管部門的業務指導。

　　市、區政府其他有關部門應當按照各自職責，依法做好物業管理相關工作。

　　第五條

　　街道辦事處在區主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。

　　社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作。街道辦事處可以委托社區工作站辦理物業管理相關事務。

　　第六條

　　深圳市物業管理協會(以下簡稱市物業管理協會)是物業服務行業自律組織，應當積極規范行業經營行為，維護會員合法權益，促進行業健康發展;負責制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務企業依法、誠信經營，并組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調解行業內部爭議等。

　　第七條

　　建立物業管理聯席會議制度，協調處理物業管理的重大問題。具體辦法由市政府制定。

　　第二章

　　第八條

　　物業的所有權人為業主。

　　業主在物業管理中享有法律、法規規定的權利，并承擔法律、法規規定的義務。

　　第九條

　　物業管理區域應當依法成立業主大會，選舉業主委員會。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

　　第十條

　　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會會議由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。召開業主大會會議時，應當邀請物業所在地社區工作站派員列席。

　　第十一條

　　有下列情形之一時，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議：

　　(一)百分之二十以上業主提議;

　　(二)發生重大緊急事件需要及時處理;

　　(三)本條例和業主大會議事規則規定的其他情形。

　　應業主提議召集業主大會會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。

　　第十二條

　　業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求所在地街道辦事處責令限期召集;逾期仍未召集的，由街道辦事處組織召集。

　　第十三條

　　業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項等予以公告，并同時抄送全體業主。

　　第十四條

　　業主大會會議與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數的，業主大會會議方為有效。

　　前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認;采用或者同時采用書面形式召開業主大會會議的，包括業主在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規定方式交回表決票或者選舉票。

　　業主投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算，物業建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。

　　第十五條

　　業主可以自行投票，也可以委托他人投票。

　　委托他人投票的，應當出具書面委托書，載明委托事項和投票權數。受委托人投票時，應當出示委托書以及委托人和本人身份證明。

　　一個獨立產權單位登記有兩個或者兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

　　第十六條

　　業主大會會議表決采用記名投票的方式。

　　一個獨立產權單位擁有一個表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明該產權單位的投票權數。

　　第十七條

　　業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意。

　　業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金(以下簡稱物業專項維修資金)使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。

　　第十八條

　　業主大會依法作出的決定，對本物業管理區域內全體業主具有約束力。

　　業主委員會應當在業主大會作出決定三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公告，并抄送全體業主。

　　第十九條

　　物業管理區域符合下列情形之一時，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會、通過管理規約、制定業主大會議事規則等：

　　(一)物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之五十以上的;

　　(二)首套物業出售并交付使用滿二年的。

　　物業管理區域符合前款條件后六十日內，建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地街道辦事處;業主也可以書面告知物業所在地街道辦事處。

　　街道辦事處應當在收到書面告知后一個月內，負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　第二十條

　　籌備組由五至七名成員組成，其中社區工作站負責人一名、建設單位或者物業服務企業代表一名、業主代表三至五名。籌備組組長由社區工作站負責人擔任。籌備組中的業主代表由社區工作站在愿意參加籌備工作，且有一定人數業主推薦的業主中確定。籌備組成員不得擔任首屆業主委員會委員。

　　建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料。

　　第二十一條

　　業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中選舉產生。

　　候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。執行秘書的工作職責由業主大會議事規則規定。

　　第二十二條

　　業主大會、業主委員會活動經費，業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬，從物業服務費中按照市政府規定的比例提取，專款專用。

　　業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬標準由業主大會決定。候補委員不領取津貼。

　　第二十三條

　　業主委員會委員、候補委員候選人應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)履行業主義務，未欠交物業服務費和物業專項維修資金;

　　(三)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有較強的公信力和組織能力;

　　(四)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職;

　　(五)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責。

　　業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，十名以上業主也可以聯名推薦委員和候補委員候選人各一名。籌備組應當審查委員、候補委員候選人資格并確定候選人名單。

　　第二十四條

　　業主委員會由五至十七名委員組成，組成人數為單數，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。

　　業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。

　　業主委員會委員、候補委員按照預定名額和候選人得票順序當選。

　　第二十五條

　　業主委員會委員職務終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公告。

　　第二十六條

　　未能依法選舉產生業主委員會，或者業主委員會集體辭職的，經區主管部門確認后，由物業所在地街道辦事處及時組織召集業主大會會議，選舉產生業主委員會。

　　第二十七條

　　除業主委員會和街道辦事處外，任何單位和個人不得召集業主大會會議。

　　業主委員會和街道辦事處召開業主大會會議時，物業服務企業、物業使用人以及相關單位應當予以協助。

　　第二十八條

　　業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，將成立情況向區主管部門備案。

　　區主管部門應當將備案情況書面通報物業所在地街道辦事處、社區工作站、公安派出所和物業服務企業等相關單位。

　　備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更情況向區主管部門備案。

　　第二十九條

　　業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。

　　經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

　　業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當邀請物業所在地社區工作站派員列席。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。一名委員擁有一票表決權。

　　業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項以書面形式在本物業管理區域內公告。

　　第三十條

　　以業主委員會名義發布信息，應當經業主委員會作出決定，并加蓋業主委員會印章。

　　第三十一條

　　業主委員會就下列事項作出決定，應當經全體委員過半數簽字同意：

　　(一)提請業主大會決定專項維修資金的籌集和使用;

　　(二)提請業主大會決定調整物業服務費;

　　(三)提請業主大會決定物業服務企業選聘方式;

　　(四)提請業主大會批準物業服務合同;

　　(五)召集業主大會臨時會議;

　　(六)終止委員職務以及將候補委員遞補為委員;

　　(七)中止委員職務并提請業主大會罷免委員職務;

　　(八)涉及業主重大利益的其他決定。

　　第三十二條

　　業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。

　　第三十三條

　　業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。

　　業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動，不得組織、參與任何經營性活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地的區主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。

　　第三十四條

　　業主委員會委員、候補委員不得有下列行為：

　　(一)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

　　(二)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業;

　　(三)收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

　　第三十五條

　　業主委員會委員有下列情形之一時，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議決定：

　　(一)不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正;

　　(二)一年內三次無故缺席業主委員會會議;

　　(三)違反本條例第三十四條規定;

　　(四)其他原因不宜擔任業主委員會委員。

　　業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

　　第三十六條

　　業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失工作能力;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈;

　　(四)本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業及其下屬單位任職;

　　(五)被人民法院判處刑罰。

　　第三十七條

　　業主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過百分之四十的，應當召開業主大會會議增補。

　　第三十八條

　　業主委員會有下列情形之一的，由區主管部門責令限期改正;逾期未改正的，由區主管部門決定予以解散：

　　(一)違反法律、法規規定，嚴重侵害業主合法權益;

　　(二)違反法律、法規規定，嚴重影響社區安定及公共秩序;

　　(三)不按規定履行業主委員會職責，情節嚴重。

　　區主管部門解散業主委員會的，應當通知物業所在地街道辦事處依法組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　第三十九條

　　分期開發的物業，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。

　　新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過十七人。

　　第四十條

　　業主委員會委員職務中止和自行終止，候補委員遞補為委員時，業主委員會應當在本物業管理區域內公告，并向區主管部門備案。

　　第四十一條

　　業主委員會每屆任期三年，委員、候補委員可以連選連任。

　　業主委員會任期屆滿前六個月，業主委員會應當組織換屆選舉，并報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。

　　在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉，并在上屆業主委員會任期屆滿前選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿后，不得繼續履行職責。

　　第四十二條

　　業主委員會應當在任期屆滿后三個工作日內，將業主大會和業主委員會印章、檔案資料以及其他屬于業主大會和業主委員會的財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第四十三條

　　業主委員會解散的，業主委員會委員、候補委員應當在區主管部門的指導、監督下，做好有關財物清算和資料清理工作，并在宣布解散后三個工作日內移交給物業所在地街道辦事處代為管理。

　　第四十四條

　　業主可以查閱業主委員會所有會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　業主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業主報告。

　　第四十五條

　　業主應當遵守臨時管理規約和管理規約。

　　臨時管理規約和管理規約應當包括下列內容：

　　(一)物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則;

　　(二)業主合理使用物業專有部分的權利和義務;

　　(三)物業天面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則;

　　(四)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

　　(五)業主分擔物業管理區域各類費用的方式;

　　(六)違反規約應當承擔的責任。

　　第四十六條

　　臨時管理規約由建設單位負責編制，報區主管部門備案。建設單位應當將備案后的臨時管理規約在物業銷售場所公示。

　　業主在入住時，應當簽署臨時管理規約。管理規約在業主大會通過后生效。

　　第四十七條

　　業主認為臨時管理規約和管理規約的內容違反法律、法規規定或者顯失公平的，可以請求區主管部門予以撤銷;區主管部門可以撤銷臨時管理規約、管理規約中違反法律、法規規定和顯失公平內容，也可以決定臨時管理規約、管理規約中對特定業主顯失公平的內容對該特定業主無效。

　　第四十八條

　　管理規約正本由業主委員會保管，并于通過后三日內，將副本在本物業管理區域內公示，并在十五日內抄送全體業主。

　　第四十九條

　　業主大會通過的管理規約和業主大會議事規則，由業主委員會在通過后十五日內報區主管部門備案。

　　業主委員會依法刻制業主大會、業主委員會印章后，應當在十五日內報區主管部門備案。

　　業主委員會應當制定業主大會、業主委員會印章使用管理規定和檔案管理規定，并建立活動檔案供業主查詢。

　　經業主大會作出決定的，方可使用業主大會印章。