房產開發前期設計管理內容探究論文

　　論文關鍵詞:設計管理規劃和設計物業定位

　　論文摘要:房產開發是一項復雜的系統工程。開發前期工作是公司建設項目的策劃及各項前期準備工作，包括編制項目建議書、項目可行性研究報告。開展設計招投標、組織設計單位進行規劃設計方案并組織進行擴初及施工圖設計、協調政府各個部門并按規定申領《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》直至《建設工程施工許可證》等。本小文僅就涉及前期工作中的重點：設計管理、規劃設計和物業定位等內容做一個初步的探討。

　1探討的主要內容

　　1.1、項目前期工作重點

　　a項目的設計管理;b項目規劃和設計;c項目物業定位。

　　1.2、項目前期工作重點

　　項目前期工作涉及的專業多、協調的部門多、要求的技術水平高。因此要求結合具體項目，抓住項目前期工作的重點。所以，項目的設計管理、項目規劃和設計、項目物業（住宅等）定位是項目前期工作的重點。

　　1.2.1、設計管理

　　依據國內外研究資料，規劃設計對工程造價的影響可達70～90％。事實是，規劃設計的優劣對工程的投資、進度和質量有著重要的影響，同時環境的好壞與單體設計的優劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設計管理是整個項目開發的龍頭。

　　(1)要充分認識到住宅設計的真正內涵。現代房產開發意義上的產品，主要由三個層面構成：核心產品即由產品的基本功能因素構成；有形產品即由產品質量、品牌、款式、包裝、特色等構成；附加產品即由各種服務構成。住宅建筑當然屬于有形產品，所具備的各項要素指標關鍵取決于住宅的核心內容：居住水平。住宅建筑是折射社會、經濟、文化的復合體，所以住宅設計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。

　　(2)其次在項目設計上，開發商應該將設計單位的專業性與自身對市場的調研結果結合起來，切忌自以為是。

　　(3)應當協調好專業協作設計單位和政府相關審批部門的關系。一方面要求專業協作設計單位及時準確的了解新的各項管理條例和法規、把握城市規劃主管部門對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發展大的規劃內容和要求；另一方面力求使政府相關審批部門準確了解專業設計人員的意圖，盡量減少設計上的返工和經濟上的損失。

　　1.2.2、項目規劃和設計

　　沒有規矩，不成方圓。開發商在組織前期工作中主要是從修建性詳細規劃展開的（簡稱詳規）。可以說，詳規是樓盤整體規劃設計方案的基礎，也是核心骨干部分。根據經驗，詳規的關鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規劃設計切合實際，符合項目本土化地段特色和目標客戶需求的層次，項目本身才有科學性、合理性、超前性可言。

　　(1)主要物業建筑群體組合

　　就是指根據選址意見書確定的各項用地經濟技術指標，以及由地塊現狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業個數、層數、布局、朝向、間距、風格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內容。它基本確立了小區的內在構成（含主要建筑物和附屬設施）及各部分相互之間的關系。共有三個原則：

　　a功能原則：指符合日照、通風、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。

　　b經濟原則：指擬定合理的各項經濟技術指標，適宜地利用每一處土地和空間。

　　c美觀原則：指運用美學原理，體現地方本土特性并反應建筑風格個性。

　　在項目社區規劃中，需要充分認識到居住行為從本質上講是人的`行為方式，人作為居住行為的執行者，是居住環境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內在需求為依據研究居住環境，強調以人為本，創造人與建筑環境和諧共生。

　　(2)主要路網設計

　　根據基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現狀以及規劃定位，科學合理地布置小區主要出入口、主干道、區內次要道路、小徑等。

　　路網設計主張強調道路的分級設置，目的是使車輛各行其道，避免組團內部和空間不必要的車流穿行。居住區道路的設計，過于強調通暢的道路線型并不可取。組團間及宅間道路也應注意與建筑之間的距離，創造條件讓建筑周圍形成歸屬感強的院落空間，同時有利綠化與設施的安排。實現人車分流設計可以使居民安心地在小區內自由活動、享受室外活動的樂趣。

　　另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區停車位按1：0.8進行配置。如果對區內道路的寬度、線型、鋪裝及設施精心設計的話，人車混行設計也能較好解決區內私家車不斷增加與停車后方便到達單元門口的問題，可以適當加寬小區道路寬度，一側停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環境。例如，可設計7米左右的主干道。另外，在規劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設計。

　　(3)公共空間規劃

　　主要包括基地內的場地、綠地、設施及小品等。這是室外空間進一步的功能劃分。基地內的場地應包括公共性的場地，道路兩側的派生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐。空間不應太大，并有標志性，應有與設計功能相關的設施。道路兩側的派生地常規為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，并應用不同的鋪裝材質與形式加以引導、規范。同時，注意完整的鋪裝場地應對環境和建筑有烘托作用。

　　(4)綠地

　　綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調節生態及氣候環境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應強調以適應本地生長條件的品種優先，同時易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應有科學合理的種植比例，以喬、灌木為主并發展空間綠化。

　　(5)各種設施與小品

　　各種環境設施的位置、體量、材質、色彩、造型都會對環境的整體效果產生影響，反應出環境的實用性、觀賞性和審美價值。各類設施大致分成以下幾類：

　　a信息設施：指路標志、信息欄、郵箱、電話亭等。

　　b衛生設施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。

　　c娛樂服務設施：指室外座椅、太陽傘、游樂器械、休息廊等。

　　d照明安全設施：指路燈、消防栓、火災報警器等。

　　e交通設施：指防護欄、路障、信號燈等。

　　f藝術景觀設施：指雕塑、藝術小品、壁畫等。

　　g無障礙環境設施：指盲道、殘疾人用坡道、欄桿、把手等。

　　因此，一個基地內的路網結構、功能分區、人流組織、樓座布置、景觀小品設置、豎向安排、建筑天際線及住宅單體的設計等都需要進行仔細地研究，并須匯集規劃設計、經營、造價控制、工程管理和營銷部門的專業人員，也可聘請社會專家對方案從不同角度提出優化意見，以期形成科學、經濟、合理的規劃方案。