房產(chǎn)開發(fā)前期設(shè)計(jì)管理內(nèi)容探究論文

　　論文關(guān)鍵詞:設(shè)計(jì)管理規(guī)劃和設(shè)計(jì)物業(yè)定位

　　論文摘要:房產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。開發(fā)前期工作是公司建設(shè)項(xiàng)目的策劃及各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，包括編制項(xiàng)目建議書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。開展設(shè)計(jì)招投標(biāo)、組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并組織進(jìn)行擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)政府各個(gè)部門并按規(guī)定申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》直至《建設(shè)工程施工許可證》等。本小文僅就涉及前期工作中的重點(diǎn)：設(shè)計(jì)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)定位等內(nèi)容做一個(gè)初步的探討。

　1探討的主要內(nèi)容

　　1.1、項(xiàng)目前期工作重點(diǎn)

　　a項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理;b項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì);c項(xiàng)目物業(yè)定位。

　　1.2、項(xiàng)目前期工作重點(diǎn)

　　項(xiàng)目前期工作涉及的專業(yè)多、協(xié)調(diào)的部門多、要求的技術(shù)水平高。因此要求結(jié)合具體項(xiàng)目，抓住項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。所以，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目物業(yè)（住宅等）定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。

　　1.2.1、設(shè)計(jì)管理

　　依據(jù)國內(nèi)外研究資料，規(guī)劃設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響可達(dá)70～90％。事實(shí)是，規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有著重要的影響，同時(shí)環(huán)境的好壞與單體設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對商品房的價(jià)格與銷售影響很大因此設(shè)計(jì)管理是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的龍頭。

　　(1)要充分認(rèn)識到住宅設(shè)計(jì)的真正內(nèi)涵?，F(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個(gè)層面構(gòu)成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構(gòu)成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、款式、包裝、特色等構(gòu)成；附加產(chǎn)品即由各種服務(wù)構(gòu)成。住宅建筑當(dāng)然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項(xiàng)要素指標(biāo)關(guān)鍵取決于住宅的核心內(nèi)容：居住水平。住宅建筑是折射社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的復(fù)合體，所以住宅設(shè)計(jì)從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。

　　(2)其次在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，開發(fā)商應(yīng)該將設(shè)計(jì)單位的專業(yè)性與自身對市場的調(diào)研結(jié)果結(jié)合起來，切忌自以為是。

　　(3)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好專業(yè)協(xié)作設(shè)計(jì)單位和政府相關(guān)審批部門的關(guān)系。一方面要求專業(yè)協(xié)作設(shè)計(jì)單位及時(shí)準(zhǔn)確的了解新的各項(xiàng)管理?xiàng)l例和法規(guī)、把握城市規(guī)劃主管部門對項(xiàng)目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規(guī)劃內(nèi)容和要求；另一方面力求使政府相關(guān)審批部門準(zhǔn)確了解專業(yè)設(shè)計(jì)人員的意圖，盡量減少設(shè)計(jì)上的返工和經(jīng)濟(jì)上的損失。

　　1.2.2、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)

　　沒有規(guī)矩，不成方圓。開發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細(xì)規(guī)劃展開的（簡稱詳規(guī)）?？梢哉f，詳規(guī)是樓盤整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)，也是核心骨干部分。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，詳規(guī)的關(guān)鍵問題說到底其實(shí)就是定位問題。也只有規(guī)劃設(shè)計(jì)切合實(shí)際，符合項(xiàng)目本土化地段特色和目標(biāo)客戶需求的層次，項(xiàng)目本身才有科學(xué)性、合理性、超前性可言。

　　(1)主要物業(yè)建筑群體組合

　　就是指根據(jù)選址意見書確定的各項(xiàng)用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及由地塊現(xiàn)狀、尺度、定位等因素?cái)M定建筑物業(yè)個(gè)數(shù)、層數(shù)、布局、朝向、間距、風(fēng)格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內(nèi)容。它基本確立了小區(qū)的內(nèi)在構(gòu)成（含主要建筑物和附屬設(shè)施）及各部分相互之間的關(guān)系。共有三個(gè)原則：

　　a功能原則：指符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧靜。

　　b經(jīng)濟(jì)原則：指擬定合理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，適宜地利用每一處土地和空間。

　　c美觀原則：指運(yùn)用美學(xué)原理，體現(xiàn)地方本土特性并反應(yīng)建筑風(fēng)格個(gè)性。

　　在項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃中，需要充分認(rèn)識到居住行為從本質(zhì)上講是人的`行為方式，人作為居住行為的執(zhí)行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內(nèi)在需求為依據(jù)研究居住環(huán)境，強(qiáng)調(diào)以人為本，創(chuàng)造人與建筑環(huán)境和諧共生。

　　(2)主要路網(wǎng)設(shè)計(jì)

　　根據(jù)基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現(xiàn)狀以及規(guī)劃定位，科學(xué)合理地布置小區(qū)主要出入口、主干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑等。

　　路網(wǎng)設(shè)計(jì)主張強(qiáng)調(diào)道路的分級設(shè)置，目的是使車輛各行其道，避免組團(tuán)內(nèi)部和空間不必要的車流穿行。居住區(qū)道路的設(shè)計(jì)，過于強(qiáng)調(diào)通暢的道路線型并不可取。組團(tuán)間及宅間道路也應(yīng)注意與建筑之間的距離，創(chuàng)造條件讓建筑周圍形成歸屬感強(qiáng)的院落空間，同時(shí)有利綠化與設(shè)施的安排。實(shí)現(xiàn)人車分流設(shè)計(jì)可以使居民安心地在小區(qū)內(nèi)自由活動(dòng)、享受室外活動(dòng)的樂趣。

　　另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區(qū)停車位按1：0.8進(jìn)行配置。如果對區(qū)內(nèi)道路的寬度、線型、鋪裝及設(shè)施精心設(shè)計(jì)的話，人車混行設(shè)計(jì)也能較好解決區(qū)內(nèi)私家車不斷增加與停車后方便到達(dá)單元門口的問題，可以適當(dāng)加寬小區(qū)道路寬度，一側(cè)停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設(shè)計(jì)7米左右的主干道。另外，在規(guī)劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車相結(jié)合。停車場使用遮擋、柔化與藏匿的方法設(shè)計(jì)。

　　(3)公共空間規(guī)劃

　　主要包括基地內(nèi)的場地、綠地、設(shè)施及小品等。這是室外空間進(jìn)一步的功能劃分?；貎?nèi)的場地應(yīng)包括公共性的場地，道路兩側(cè)的派生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區(qū)居民休憩，組織大型的文體活動(dòng)或作交通樞紐?？臻g不應(yīng)太大，并有標(biāo)志性，應(yīng)有與設(shè)計(jì)功能相關(guān)的設(shè)施。道路兩側(cè)的派生地常規(guī)為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動(dòng)場地。場地鋪裝應(yīng)盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動(dòng)提供條件，并應(yīng)用不同的鋪裝材質(zhì)與形式加以引導(dǎo)、規(guī)范。同時(shí)，注意完整的鋪裝場地應(yīng)對環(huán)境和建筑有烘托作用。

　　(4)綠地

　　綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調(diào)節(jié)生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應(yīng)強(qiáng)調(diào)以適應(yīng)本地生長條件的品種優(yōu)先，同時(shí)易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應(yīng)有科學(xué)合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。

　　(5)各種設(shè)施與小品

　　各種環(huán)境設(shè)施的位置、體量、材質(zhì)、色彩、造型都會(huì)對環(huán)境的整體效果產(chǎn)生影響，反應(yīng)出環(huán)境的實(shí)用性、觀賞性和審美價(jià)值。各類設(shè)施大致分成以下幾類：

　　a信息設(shè)施：指路標(biāo)志、信息欄、郵箱、電話亭等。

　　b衛(wèi)生設(shè)施：指垃圾箱、痰盂、洗手器等。

　　c娛樂服務(wù)設(shè)施：指室外座椅、太陽傘、游樂器械、休息廊等。

　　d照明安全設(shè)施：指路燈、消防栓、火災(zāi)報(bào)警器等。

　　e交通設(shè)施：指防護(hù)欄、路障、信號燈等。

　　f藝術(shù)景觀設(shè)施：指雕塑、藝術(shù)小品、壁畫等。

　　g無障礙環(huán)境設(shè)施：指盲道、殘疾人用坡道、欄桿、把手等。

　　因此，一個(gè)基地內(nèi)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)、人流組織、樓座布置、景觀小品設(shè)置、豎向安排、建筑天際線及住宅單體的設(shè)計(jì)等都需要進(jìn)行仔細(xì)地研究，并須匯集規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營、造價(jià)控制、工程管理和營銷部門的專業(yè)人員，也可聘請社會(huì)專家對方案從不同角度提出優(yōu)化意見，以期形成科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、合理的規(guī)劃方案。