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　　專題論文格式范文(一)

　　論文摘要

　　善意取得制度的設(shè)立宗旨在于維護(hù)物權(quán)交易的動(dòng)態(tài)安全，在符合善意取得制度的前提下優(yōu)先保護(hù)善意第三人的利益，但這種保護(hù)以犧牲原權(quán)利人的利益為代價(jià)，對(duì)原權(quán)利人的利益造成損害，而原權(quán)利人的利益犧牲在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中體現(xiàn)的更為突出。因此，我們更應(yīng)注重不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度下對(duì)原權(quán)利人的利益保護(hù)，原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)采取多種權(quán)益救濟(jì)途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

　　論文關(guān)鍵詞

　　不動(dòng)產(chǎn) 善意取得 無(wú)權(quán)處分

　　自20xx年10月1日起施行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）以來(lái)，從立法角度確定了不動(dòng)產(chǎn)交易同樣適用善意取得制度，今年3月1日起施行的《物權(quán)法》司法解釋（一）多處涉及“善意取得”相關(guān)問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在司法實(shí)踐中同樣具有重要地位。本文將基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中原權(quán)利人與善意第三人利益進(jìn)行分析，并對(duì)原權(quán)利人的權(quán)益救濟(jì)展開(kāi)論述，完善不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律效果。

　　一、問(wèn)題的提出

　　《最高人民法院公報(bào)》2015年第10期登載的“連某某訴臧某某排除妨害糾紛 ”一案涉及到不動(dòng)產(chǎn)善意取得問(wèn)題，一審二審結(jié)果不同，因確認(rèn)已取得房屋所有權(quán)的善意第三人無(wú)權(quán)要求原房屋所有權(quán)人搬離訴爭(zhēng)房屋而引起爭(zhēng)議。

　　在“連某某訴臧某某排除妨害糾紛”一案中，所爭(zhēng)議的房屋原來(lái)登記在被告臧某某名下，由其占有使用。李某在臧某某不知情的情況下以其代理人的身份將房屋轉(zhuǎn)讓給謝某并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，后謝某又將房屋轉(zhuǎn)讓給原告連某某并辦理房屋變更登記，將房屋登記在連某某名下。但房屋一直由臧某某居住。

　　一審法院認(rèn)為，原告連某某作為善意第三人，已辦理房屋過(guò)戶登記，依法享有房屋所有權(quán)。被告提出上訴，二審法院認(rèn)為，因生效判決確認(rèn)李某以被告臧某某代理人身份與謝某就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買賣合同無(wú)效，臧某某占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)。謝某自始至終沒(méi)有合法取得過(guò)系爭(zhēng)房屋而客觀上無(wú)法向連某某履行交付系爭(zhēng)房屋的義務(wù)，故連某某應(yīng)向謝某主張因無(wú)法交付系爭(zhēng)房屋導(dǎo)致買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的違約責(zé)任，連某某雖然已取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，但并未取得過(guò)系爭(zhēng)房屋的占有、使用權(quán)，其徑行要求系爭(zhēng)房屋實(shí)際占用人臧某某遷出的請(qǐng)求不予支持。

　　此案中，關(guān)鍵的問(wèn)題在于“當(dāng)原權(quán)利人與善意第三人權(quán)利沖突時(shí)，法律應(yīng)如何選擇適用”。一審已生效判決認(rèn)定連成賢為善意第三人，是房屋所有權(quán)人。二審法院對(duì)連成賢作為善意第三人避而不談。筆者認(rèn)為，此舉不利于維護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)在第三人滿足善意第三人的前提下，優(yōu)先適用善意取得制度來(lái)維護(hù)交易安全，原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)尋求異議登記、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)、侵權(quán)行為損害賠償請(qǐng)求權(quán)等其他法律救濟(jì)途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中原權(quán)利人與善意第三人利益沖突與協(xié)調(diào)

　　（一）利益沖突

　　若善意第三人與無(wú)權(quán)處分人之間的債權(quán)行為有效，在善意取得制度的適用下，善意第三人取得了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原權(quán)利人則作出犧牲，失去原有的利益，原權(quán)利人無(wú)法要求善意第三人返還不動(dòng)產(chǎn)。在這種情況下，善意第三人的權(quán)利與原權(quán)利人的利益發(fā)生了沖突，原權(quán)利人只能通過(guò)追究不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分人的侵權(quán)責(zé)任或者違約責(zé)任尋求法律救濟(jì)。善意取得制度在犧牲原權(quán)利人的利益的情況下，積極地保護(hù)了善意的第三人的利益，表現(xiàn)出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易動(dòng)態(tài)安全的維護(hù)。它摒棄了所有權(quán)絕對(duì)觀念，體現(xiàn)了追求財(cái)富增長(zhǎng)的社會(huì)愿望，并以該制度保護(hù)交易的動(dòng)態(tài)和靜態(tài)安全。 因此，權(quán)衡各方利益關(guān)系是至關(guān)重要的。對(duì)原權(quán)利人的利益保護(hù)而言主要是表現(xiàn)出公平與公正，對(duì)善意第三人而言，是體現(xiàn)出對(duì)交易安全秩序的維護(hù)。

　　當(dāng)原權(quán)利人與善意第三人利益沖突時(shí)，基于民事活動(dòng)的公平原則以及善良風(fēng)俗的要求，法律需要作出衡量。

　　（二）利益協(xié)調(diào)——以 “連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛”一案為例

　　本案中，終審判決偏重于維護(hù)原權(quán)利人的利益，善意第三人由于無(wú)權(quán)處分人沒(méi)有實(shí)際權(quán)利而無(wú)法行使其房屋所有權(quán)。雖然終審判決維護(hù)了原權(quán)利人的利益，但是臧樹(shù)林作為房屋原權(quán)利人，聽(tīng)朋友說(shuō)可以賺點(diǎn)錢，到一個(gè)擔(dān)保公司簽了一些材料，對(duì)簽署的內(nèi)容不清楚的'情況下就將產(chǎn)權(quán)證原件交了出去，并給他人辦理了授權(quán)“代為辦理上述房地產(chǎn)的交易、過(guò)戶登記手續(xù)”的公證書(shū)，才導(dǎo)致其房屋被他人出售，原權(quán)利人自身存在一定過(guò)失。而作為善意第三人連成賢，在購(gòu)買房屋時(shí)沒(méi)有實(shí)地查驗(yàn)房屋是否為他人占有，也存在一定的過(guò)失。在雙方都有責(zé)任的情況下，終審判決偏重于維護(hù)原權(quán)利人的利益。

　　筆者認(rèn)為，當(dāng)原權(quán)利人與善意第三人權(quán)利出現(xiàn)沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律規(guī)定，優(yōu)先適用善意取得制度，保護(hù)善意第三人的利益，此時(shí)不論原權(quán)利人是否有過(guò)失，都應(yīng)當(dāng)尋求其他法律救濟(jì)途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。

　　三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得中原權(quán)利人的權(quán)益救濟(jì)

　　在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛中，若符合不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件，則善意第三人的利益得到保護(hù)，原權(quán)利人的利益做出犧牲，此時(shí)原權(quán)利人需要通過(guò)異議登記、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)、侵權(quán)行為損害賠償請(qǐng)求權(quán)等多種法律救濟(jì)途徑來(lái)維護(hù)自己的利益。

　　（一）以不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)保障原權(quán)利人的權(quán)利

　　1.更正登記。該不動(dòng)產(chǎn)的利害關(guān)系人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿所登記的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記，利害關(guān)系人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法定程序予以更正 。

　　2.異議登記。當(dāng)利害關(guān)系人無(wú)法申請(qǐng)更正登記時(shí)，可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)異議登記。異議登記將會(huì)使得登記簿上所記載的權(quán)利失去推定為正確的效力，即喪失公信力，從而使得不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有事實(shí)上的處分權(quán)，從而否定了善意第三人的成立。因?yàn)樯埔馊〉弥贫鹊倪m用要求第三人為善意且無(wú)重大過(guò)失，而當(dāng)異議登記存在時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)盡到合理注意義務(wù)，發(fā)現(xiàn)權(quán)利人處分權(quán)的瑕疵。但是異議登記有明確的時(shí)間限制，具有臨時(shí)性，原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)通過(guò)其他法律途徑予以救濟(jì)。

　　（二）以無(wú)權(quán)處分人為對(duì)象的權(quán)益救濟(jì)

　　基于無(wú)權(quán)處分行為的發(fā)生，第三人符合善意取得制度時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，原權(quán)利人的利益受到損害，對(duì)于原權(quán)利人的權(quán)利在法律上也需要給予維護(hù)以實(shí)現(xiàn)公平正義的要求。原權(quán)利人擁有對(duì)無(wú)權(quán)處分人債法上的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。具體包括：

　　1.合同上的請(qǐng)求權(quán)。若原權(quán)利人和無(wú)權(quán)處分人之間先前確立合同關(guān)系的，原權(quán)利人可以基于合同上的請(qǐng)求權(quán)，要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任以彌補(bǔ)自己的損失。

　　2.不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)是指“沒(méi)有合法根據(jù)但是取得利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。” 若無(wú)權(quán)處分人損害原權(quán)利人的利益而不當(dāng)?shù)美那闆r下，原權(quán)利人可以請(qǐng)求返還不當(dāng)?shù)玫降睦妗?/p>

　　在“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛”一案中，無(wú)權(quán)處分人李某惡意實(shí)施無(wú)權(quán)處分行為，原權(quán)利人臧樹(shù)林可以依照不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)尋求救濟(jì)。

　　3.侵權(quán)行為損害賠償請(qǐng)求權(quán)。侵權(quán)行為損害賠償請(qǐng)求權(quán)是基于侵權(quán)之債而產(chǎn)生的一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，具體是指“原權(quán)利人的權(quán)利受到損害而享有的要求無(wú)權(quán)處分人承擔(dān)損害賠償責(zé)任的權(quán)利。”可以要求侵權(quán)人進(jìn)行一定金額的賠償。

　　例如，在“連成賢訴臧樹(shù)林排除妨害糾紛”一案中，李某在臧樹(shù)林不知情的情況下以其代理人的身份將房屋轉(zhuǎn)讓給謝某并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，謝某有理由相信李某有代理權(quán)的情況下，在符合善意取得構(gòu)成要件時(shí)謝某可以作為善意第三人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。原權(quán)利人可以向無(wú)權(quán)處分人主張侵權(quán)行為損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

　　（三）以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為對(duì)象的權(quán)益救濟(jì)

　　出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的原因主要有兩種類型：1.由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的過(guò)失或故意行為導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤；2.因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記申請(qǐng)人的共同過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，對(duì)原權(quán)利人的利益造成侵害，可以細(xì)分為有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為和無(wú)意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為。

　　我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤、虛偽或者遺漏致受損害者，由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)損害賠償責(zé)任” 。我國(guó)《物權(quán)法》司法解釋（一）第二十一條規(guī)定，“提供虛假材料進(jìn)行申請(qǐng)登記，損害他人利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”

　　如果登記錯(cuò)誤是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)內(nèi)部工作人員的過(guò)錯(cuò)而造成，應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)損害賠償責(zé)任然后向登記機(jī)關(guān)內(nèi)部造成損害的工作人員追償。如果登記機(jī)關(guān)和登記申請(qǐng)人相互勾結(jié)、惡意串通構(gòu)成共同侵權(quán)，則應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)和登記申請(qǐng)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。如果登記機(jī)關(guān)和登記申請(qǐng)人構(gòu)成無(wú)意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為，錯(cuò)誤登記的根源在于登記申請(qǐng)人的惡意申請(qǐng)，但是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)同樣存在過(guò)錯(cuò)，即未積極履行適當(dāng)?shù)膶彶榱x務(wù)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不真正連帶責(zé)任，如果原權(quán)利人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要求承擔(dān)賠償責(zé)任，待不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任后有權(quán)向登記申請(qǐng)人主張全額的賠償責(zé)任。

　　（四）完善行政審查機(jī)制

　　我國(guó)《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)作出明確的規(guī)定，這容易使得各地登記機(jī)關(guān)采取的標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)建立配套的行政審查機(jī)制，可以采取形式審查和實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的模式，在形式審查的基礎(chǔ)上，盡到合理的注意義務(wù)，積極履行核準(zhǔn)的義務(wù)。通過(guò)詢問(wèn)申請(qǐng)人、及時(shí)要求申請(qǐng)人補(bǔ)充相關(guān)材料、主動(dòng)進(jìn)行實(shí)地查看、提前進(jìn)行公證等多種方式，來(lái)明確不動(dòng)產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)，有利于保障登記內(nèi)容的真實(shí)準(zhǔn)確性，從而維護(hù)登記的公信力。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　善意第三人取得不動(dòng)產(chǎn)并不以占有轉(zhuǎn)移為前提，因此第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，原所有權(quán)人依然占有該不動(dòng)產(chǎn)的情形也較普遍。善意取得是以犧牲原權(quán)利人的利益為代價(jià)來(lái)保護(hù)善意第三人的交易安全，善意第三人取得相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)只是適用善意取得制度最基本的法律效果，法律同時(shí)還應(yīng)兼顧維護(hù)原權(quán)利人的利益。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用需要衡量原權(quán)利人與善意第三人的利益，在保護(hù)善意第三人的基礎(chǔ)上，無(wú)辜的原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)利用合同上的請(qǐng)求權(quán)、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)、侵權(quán)行為損害賠償請(qǐng)求權(quán)等多種法律途徑救濟(jì)自己的權(quán)利。