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　　專題論文格式范文(一)

　　論文摘要

　　善意取得制度的設(shè)立宗旨在于維護物權(quán)交易的動態(tài)安全，在符合善意取得制度的前提下優(yōu)先保護善意第三人的利益，但這種保護以犧牲原權(quán)利人的利益為代價，對原權(quán)利人的利益造成損害，而原權(quán)利人的利益犧牲在不動產(chǎn)善意取得制度中體現(xiàn)的更為突出。因此，我們更應(yīng)注重不動產(chǎn)善意取得制度下對原權(quán)利人的利益保護，原權(quán)利人應(yīng)當采取多種權(quán)益救濟途徑來維護自己的權(quán)益。

　　論文關(guān)鍵詞

　　不動產(chǎn) 善意取得 無權(quán)處分

　　自20xx年10月1日起施行《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）以來，從立法角度確定了不動產(chǎn)交易同樣適用善意取得制度，今年3月1日起施行的《物權(quán)法》司法解釋（一）多處涉及“善意取得”相關(guān)問題，不動產(chǎn)善意取得制度在司法實踐中同樣具有重要地位。本文將基于對不動產(chǎn)善意取得中原權(quán)利人與善意第三人利益進行分析，并對原權(quán)利人的權(quán)益救濟展開論述，完善不動產(chǎn)善意取得的法律效果。

　　一、問題的提出

　　《最高人民法院公報》2015年第10期登載的“連某某訴臧某某排除妨害糾紛 ”一案涉及到不動產(chǎn)善意取得問題，一審二審結(jié)果不同，因確認已取得房屋所有權(quán)的善意第三人無權(quán)要求原房屋所有權(quán)人搬離訴爭房屋而引起爭議。

　　在“連某某訴臧某某排除妨害糾紛”一案中，所爭議的房屋原來登記在被告臧某某名下，由其占有使用。李某在臧某某不知情的情況下以其代理人的身份將房屋轉(zhuǎn)讓給謝某并辦理過戶登記手續(xù)，后謝某又將房屋轉(zhuǎn)讓給原告連某某并辦理房屋變更登記，將房屋登記在連某某名下。但房屋一直由臧某某居住。

　　一審法院認為，原告連某某作為善意第三人，已辦理房屋過戶登記，依法享有房屋所有權(quán)。被告提出上訴，二審法院認為，因生效判決確認李某以被告臧某某代理人身份與謝某就系爭房屋所簽訂的買賣合同無效，臧某某占有、使用該房屋至今具有合法依據(jù)。謝某自始至終沒有合法取得過系爭房屋而客觀上無法向連某某履行交付系爭房屋的義務(wù)，故連某某應(yīng)向謝某主張因無法交付系爭房屋導致買賣合同無法繼續(xù)履行的違約責任，連某某雖然已取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，但并未取得過系爭房屋的占有、使用權(quán)，其徑行要求系爭房屋實際占用人臧某某遷出的請求不予支持。

　　此案中，關(guān)鍵的問題在于“當原權(quán)利人與善意第三人權(quán)利沖突時，法律應(yīng)如何選擇適用”。一審已生效判決認定連成賢為善意第三人，是房屋所有權(quán)人。二審法院對連成賢作為善意第三人避而不談。筆者認為，此舉不利于維護交易安全，應(yīng)當在第三人滿足善意第三人的前提下，優(yōu)先適用善意取得制度來維護交易安全，原權(quán)利人應(yīng)當尋求異議登記、不當?shù)美埱髾?quán)、侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)等其他法律救濟途徑來維護自己的權(quán)利。

　　二、不動產(chǎn)善意取得制度中原權(quán)利人與善意第三人利益沖突與協(xié)調(diào)

　　（一）利益沖突

　　若善意第三人與無權(quán)處分人之間的債權(quán)行為有效，在善意取得制度的適用下，善意第三人取得了不動產(chǎn)的所有權(quán)，原權(quán)利人則作出犧牲，失去原有的利益，原權(quán)利人無法要求善意第三人返還不動產(chǎn)。在這種情況下，善意第三人的權(quán)利與原權(quán)利人的利益發(fā)生了沖突，原權(quán)利人只能通過追究不動產(chǎn)無權(quán)處分人的侵權(quán)責任或者違約責任尋求法律救濟。善意取得制度在犧牲原權(quán)利人的利益的情況下，積極地保護了善意的第三人的利益，表現(xiàn)出對不動產(chǎn)交易動態(tài)安全的維護。它摒棄了所有權(quán)絕對觀念，體現(xiàn)了追求財富增長的社會愿望，并以該制度保護交易的動態(tài)和靜態(tài)安全。 因此，權(quán)衡各方利益關(guān)系是至關(guān)重要的。對原權(quán)利人的利益保護而言主要是表現(xiàn)出公平與公正，對善意第三人而言，是體現(xiàn)出對交易安全秩序的維護。

　　當原權(quán)利人與善意第三人利益沖突時，基于民事活動的公平原則以及善良風俗的要求，法律需要作出衡量。

　　（二）利益協(xié)調(diào)——以 “連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛”一案為例

　　本案中，終審判決偏重于維護原權(quán)利人的利益，善意第三人由于無權(quán)處分人沒有實際權(quán)利而無法行使其房屋所有權(quán)。雖然終審判決維護了原權(quán)利人的利益，但是臧樹林作為房屋原權(quán)利人，聽朋友說可以賺點錢，到一個擔保公司簽了一些材料，對簽署的內(nèi)容不清楚的'情況下就將產(chǎn)權(quán)證原件交了出去，并給他人辦理了授權(quán)“代為辦理上述房地產(chǎn)的交易、過戶登記手續(xù)”的公證書，才導致其房屋被他人出售，原權(quán)利人自身存在一定過失。而作為善意第三人連成賢，在購買房屋時沒有實地查驗房屋是否為他人占有，也存在一定的過失。在雙方都有責任的情況下，終審判決偏重于維護原權(quán)利人的利益。

　　筆者認為，當原權(quán)利人與善意第三人權(quán)利出現(xiàn)沖突時，應(yīng)當依據(jù)法律規(guī)定，優(yōu)先適用善意取得制度，保護善意第三人的利益，此時不論原權(quán)利人是否有過失，都應(yīng)當尋求其他法律救濟途徑來維護自己的權(quán)利。

　　三、不動產(chǎn)善意取得中原權(quán)利人的權(quán)益救濟

　　在不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛中，若符合不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件，則善意第三人的利益得到保護，原權(quán)利人的利益做出犧牲，此時原權(quán)利人需要通過異議登記、不當?shù)美埱髾?quán)、侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)等多種法律救濟途徑來維護自己的利益。

　　（一）以不動產(chǎn)登記來保障原權(quán)利人的權(quán)利

　　1.更正登記。該不動產(chǎn)的利害關(guān)系人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿所登記的事項有錯誤的或者不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意利害關(guān)系人申請更正登記，利害關(guān)系人可以向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請更正登記，登記機構(gòu)應(yīng)當依法定程序予以更正 。

　　2.異議登記。當利害關(guān)系人無法申請更正登記時，可以向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請異議登記。異議登記將會使得登記簿上所記載的權(quán)利失去推定為正確的效力，即喪失公信力，從而使得不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人對該不動產(chǎn)沒有事實上的處分權(quán)，從而否定了善意第三人的成立。因為善意取得制度的適用要求第三人為善意且無重大過失，而當異議登記存在時，第三人應(yīng)當盡到合理注意義務(wù)，發(fā)現(xiàn)權(quán)利人處分權(quán)的瑕疵。但是異議登記有明確的時間限制，具有臨時性，原權(quán)利人應(yīng)當通過其他法律途徑予以救濟。

　　（二）以無權(quán)處分人為對象的權(quán)益救濟

　　基于無權(quán)處分行為的發(fā)生，第三人符合善意取得制度時取得不動產(chǎn)物權(quán)，原權(quán)利人的利益受到損害，對于原權(quán)利人的權(quán)利在法律上也需要給予維護以實現(xiàn)公平正義的要求。原權(quán)利人擁有對無權(quán)處分人債法上的請求權(quán)基礎(chǔ)。具體包括：

　　1.合同上的請求權(quán)。若原權(quán)利人和無權(quán)處分人之間先前確立合同關(guān)系的，原權(quán)利人可以基于合同上的請求權(quán)，要求無權(quán)處分人承擔違約責任以彌補自己的損失。

　　2.不當?shù)美颠€請求權(quán)。不當?shù)美埱髾?quán)是指“沒有合法根據(jù)但是取得利益，造成他人損失的，應(yīng)當將取得的不當利益返還受損失的人。” 若無權(quán)處分人損害原權(quán)利人的利益而不當?shù)美那闆r下，原權(quán)利人可以請求返還不當?shù)玫降睦妗?/p>

　　在“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛”一案中，無權(quán)處分人李某惡意實施無權(quán)處分行為，原權(quán)利人臧樹林可以依照不當?shù)美埱髾?quán)尋求救濟。

　　3.侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)。侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)是基于侵權(quán)之債而產(chǎn)生的一種債權(quán)請求權(quán)，具體是指“原權(quán)利人的權(quán)利受到損害而享有的要求無權(quán)處分人承擔損害賠償責任的權(quán)利。”可以要求侵權(quán)人進行一定金額的賠償。

　　例如，在“連成賢訴臧樹林排除妨害糾紛”一案中，李某在臧樹林不知情的情況下以其代理人的身份將房屋轉(zhuǎn)讓給謝某并辦理過戶登記手續(xù)，謝某有理由相信李某有代理權(quán)的情況下，在符合善意取得構(gòu)成要件時謝某可以作為善意第三人取得不動產(chǎn)物權(quán)。原權(quán)利人可以向無權(quán)處分人主張侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)。

　　（三）以不動產(chǎn)登記機關(guān)為對象的權(quán)益救濟

　　出現(xiàn)不動產(chǎn)登記錯誤的原因主要有兩種類型：1.由于不動產(chǎn)登記機關(guān)的過失或故意行為導致的登記錯誤；2.因為不動產(chǎn)登記機關(guān)和登記申請人的共同過錯導致登記錯誤，對原權(quán)利人的利益造成侵害，可以細分為有意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為和無意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為。

　　我國臺灣地區(qū)“土地法”規(guī)定：“因登記錯誤、虛偽或者遺漏致受損害者，由登記機關(guān)承擔損害賠償責任” 。我國《物權(quán)法》司法解釋（一）第二十一條規(guī)定，“提供虛假材料進行申請登記，損害他人利益的，應(yīng)當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任，登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”

　　如果登記錯誤是因為不動產(chǎn)登記機關(guān)內(nèi)部工作人員的過錯而造成，應(yīng)當由登記機關(guān)承擔損害賠償責任然后向登記機關(guān)內(nèi)部造成損害的工作人員追償。如果登記機關(guān)和登記申請人相互勾結(jié)、惡意串通構(gòu)成共同侵權(quán)，則應(yīng)由不動產(chǎn)登記機關(guān)和登記申請人承擔連帶賠償責任。如果登記機關(guān)和登記申請人構(gòu)成無意思聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)行為，錯誤登記的根源在于登記申請人的惡意申請，但是不動產(chǎn)登記機關(guān)同樣存在過錯，即未積極履行適當?shù)膶彶榱x務(wù)，因此，不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當承擔不真正連帶責任，如果原權(quán)利人向不動產(chǎn)登記機關(guān)要求承擔賠償責任，待不動產(chǎn)登記機關(guān)承擔賠償責任后有權(quán)向登記申請人主張全額的賠償責任。

　　（四）完善行政審查機制

　　我國《物權(quán)法》沒有對不動產(chǎn)登記的審查標準作出明確的規(guī)定，這容易使得各地登記機關(guān)采取的標準不一。因此，我國應(yīng)當建立配套的行政審查機制，可以采取形式審查和實質(zhì)審查相結(jié)合的模式，在形式審查的基礎(chǔ)上，盡到合理的注意義務(wù)，積極履行核準的義務(wù)。通過詢問申請人、及時要求申請人補充相關(guān)材料、主動進行實地查看、提前進行公證等多種方式，來明確不動產(chǎn)登記的審查標準，有利于保障登記內(nèi)容的真實準確性，從而維護登記的公信力。

　　四、結(jié)語

　　善意第三人取得不動產(chǎn)并不以占有轉(zhuǎn)移為前提，因此第三人善意取得不動產(chǎn)所有權(quán)時，原所有權(quán)人依然占有該不動產(chǎn)的情形也較普遍。善意取得是以犧牲原權(quán)利人的利益為代價來保護善意第三人的交易安全，善意第三人取得相應(yīng)不動產(chǎn)物權(quán)只是適用善意取得制度最基本的法律效果，法律同時還應(yīng)兼顧維護原權(quán)利人的利益。不動產(chǎn)善意取得制度的適用需要衡量原權(quán)利人與善意第三人的利益，在保護善意第三人的基礎(chǔ)上，無辜的原權(quán)利人應(yīng)當利用合同上的請求權(quán)、不當?shù)美埱髾?quán)、侵權(quán)行為損害賠償請求權(quán)等多種法律途徑救濟自己的權(quán)利。