房地產(chǎn)估價師案例與分析指導練習題
案例一
某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設計圖紙質量把關。
問題:
項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：
a、收集有關資料;
b、分解監(jiān)理合同內容;
c、確定監(jiān)理組織;
d、確定機構人員;
e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規(guī)劃;
f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。
你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?
答案:
① e不正確，設計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。
② 因為業(yè)主沒有委托設計監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質量把關的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。
③ f 不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。
④ 因為監(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細化，施工圖紙是否完整對監(jiān)理規(guī)劃的內容影響不大。
案例二
某公司有一工業(yè)廠房，建成于2002年6月，建筑結構為鋼結構，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當時同類廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬元，其中占用自有資金50萬元，2007年9月14日公布的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開發(fā)商1年期開發(fā)利潤率為開發(fā)成本的5%。
1.該廠房在2007年12月1日的市場價格。
(1)建造成本：包括建安費用、前期工程費和不可預見費。
1)建安費用=650元/m2×1850m2=120.25萬元
2)紅線內市政費：取建安成本的10%。
120.25萬元×10%=12.03萬元
3)建造成本合計：120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元
(2)前期工程費(包括勘察、設計、可行性研究、評估及臨時三通一千費等費用)：取建造成本的7%。
132.28萬元×7%=9.26萬元
(3)不可預見費：取建安費用的3%。
132.28萬元×3%=3.97萬元
(4)開發(fā)成本合計：145.51萬元。
2.建設期貸款利息：
估價人員通過調查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設周期，確定估價對象的'合理工期為1年，假設資金在建設期內均勻投入，按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計取，計息基數(shù)為開發(fā)成本。則：
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬元
3.建設單位管理費：取建造成本的5%，則：
管理費=145.51萬元×5%=7.28萬元
4.開發(fā)商利潤：估價對象的建設期為1年，開發(fā)商利潤取5%，則：
開發(fā)利潤=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬元
5.銷售費用：根據(jù)有關規(guī)定，銷售費用包括營業(yè)稅及附加、印花稅以及買賣手續(xù)費、廣告費等，本次評估取8%。設估價對象的全新狀態(tài)下的價格為X，則銷售費用為0.08X。
6.車間評估價格：
綜上所述，在計算出估價對象的開發(fā)成本、管理費用、貸款利息、開發(fā)商利潤、銷售費用和成新率后，根據(jù)項目情況，估價對象在估價期日的市場價格為：
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35萬元。
1.建安費用計算錯誤，應為700×1850=129.50萬元
2.利息計算有錯誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬元
3.開發(fā)利潤計算有錯誤，利潤為145.51×5%=7.28萬元
4.評估價格有錯誤，未考慮成新率，評估價格=0.9X=160.51萬元
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