2018房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析經(jīng)典試題

　　案例一

　　某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)( )

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

　　B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過下列途徑( )。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。

　　A.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和

　　B.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　D.該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的`價(jià)格

　　4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為( )。

　　A.該兩幢房屋的非正常市場價(jià)值

　　B.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格

　　C.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值

　　D.該兩幢房屋的重新購建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A,D,B,C

　　解析：

　　1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。

　　2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。考試用書

　　3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。

　　4.保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值，不計(jì)算土地價(jià)值。

　　案例二

　　賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是( )

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是( )

　　A.合同1規(guī)定的房款來源：

　　B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

　　C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

　　D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A

　　解析：

　　1.即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場情況下，估價(jià)對(duì)象的客觀市場價(jià)值或價(jià)格，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。

　　2.此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價(jià)價(jià)值之中。

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