房地產(chǎn)估價師《案例分析》練習(xí)題

試題時間：2021-08-31 手機(jī)版

　　案例一：

　　賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認(rèn)定應(yīng)重新評估。請?jiān)谝韵聠栴}中選擇正確的答案：

　　1.估價時點(diǎn)是( )

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估價的價值范圍應(yīng)是( )

　　A.合同1規(guī)定的房款

　　B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%

　　C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%

　　D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A

　　解析：1.即估價時點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。估價時應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點(diǎn)應(yīng)是合同訂立之日。

　　2.此例中的裝修合同是個干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入買賣估價價值之中。

　　案例二：

　　某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1.應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價?( )

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價

　　2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過下列途徑( )。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為( )。

　　A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和