可行性研究報(bào)告是從事一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(投資)之前，雙方要從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)、供銷直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項(xiàng)目是否可行，估計(jì)成功率大小、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效果程度，為決策者和主管機(jī)關(guān)審批的上報(bào)文件。

項(xiàng)目決策背景及摘要

　　一、外部環(huán)境

　　1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等;

　　2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

　　3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等;

　　二、內(nèi)部因素

　　1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項(xiàng)目);

　　2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用;

　　3、 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義;

第一部分：寫字樓項(xiàng)目概況

　　一、 宗地位置

　　宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置。

　　附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物(如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等)的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系)。

　　二、 宗地現(xiàn)狀

　　1、 四至范圍;

　　2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較;

　　3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積;

　　4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響;

　　5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;

　　6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;

　　7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

　　附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);

　　地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容;

　　地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

　　三、 寫字樓項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

　　(一)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

　　1、 交通狀況

　　(1) 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等;

　　(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決;

　　(3) 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。

　　附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng);

　　2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

　　3、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

　　4、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)

　　5、 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施

　　6、 公園

　　7、 銀行

　　8、 郵局

　　9、 其他

　　附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

　　(二)宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

　　四、 寫字樓項(xiàng)目周邊環(huán)境(根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫)

　　1、 治安情況

　　2、 空氣狀況

　　3、 噪聲情況

　　4、 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)

　　5、 危險(xiǎn)源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等)

　　6、 周邊景觀

　　7、 風(fēng)水情況

　　8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。

　　9、 其他

　　五、 寫字樓項(xiàng)目大市政配套(都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性)

　　1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

　　包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系(影響)。

　　2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

　　3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

　　4、 通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

　　六、 寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)

　　1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

　　2、 產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積

　　3、 綜合容積率、產(chǎn)品容積率

　　4、 建筑密度

　　5、 控高

　　6、 綠化率

　　7、 其他

　　七、 土地價(jià)格

　　土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。