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房地產營銷策劃項目建議書范例

建議書 時間:2021-08-31 手機版

  市場仍會按照此規律發展,房屋總價款的進一步下調不可避免;換言之,市場房屋的整體性價比會越來越好。

第二章:產品研究及分析

  專家普遍認為,北京的房地產市場已逐步走出了概念競爭的怪圈,伴隨著市場成熟的腳步,已經步入了產品競爭時代。產品的優劣直接影響銷售的最終結果。

一、產品優劣勢分析

  本案位于朝陽區工體東路8號、10號院,地處東二環與東三環之間、平安大街延長線與朝外大街之內,距東二環1.7公里、距東三環0.8公里;項目地塊西隔工體東路為工人體育場游泳館,東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區,南臨北空干休所,北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項目占地1.21公頃,屬典型的“插空”項目;規劃總建筑面積8.12萬平方米,建筑密度31%,容積率5.37。

  從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式,規劃方案難度較大。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮,對該規劃項目作如下分析:

  1、項目優勢分析

  (1)、地處東二、三環之間,是公認的的高地價區位,土地使用權的獲取來之不易,絕對區位上乘。

  (2)、位于三大商務、商業核心及使館區的邊緣,商業氣氛濃厚,同時可分流四大核心區域的客戶,區域內目標客戶大多具有一定的經濟基礎和相應的消費能力。

  (3)、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所;綜合考慮,有一定的投資空間,經概念提升、整體包裝策劃后,除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。

  (4)、所處區域市政道路狀況良好、周邊配套設施齊全,特別是商業配套、健身、餐飲、娛樂場所多,并且整體區域內遠景規劃較好,對客戶心理影響會較大。

  (5)、與本區域內其他競爭項目相比,周邊現狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠,在某種程度上來講不失為典型的繁華街區中“鬧中取靜”的項目;

  2、項目劣勢

  (1)、相對區位一般,東離國貿商圈,西距朝外商業大街都有一定距離,屬于“都沿邊,卻又不全是”邊緣地帶,商務氣氛不濃。

  (2)、四鄰小環境較差,處于北京舊有居民區的包圍之中,紛亂嘈雜,居民素質不高,文化氣息不夠理想,對業主的日后生活會有一定的影響,不適宜建高尚純居住區。

  (3)、項目規劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重,人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大,狹小的中央庭院也不利于園林景觀環境規劃設計,會給銷售帶來較大壓力,特別是進入后期銷售階段隨著工程形象的拔高,視覺效果會越來越差。

  (4)、項目地處朝外及平安大街延長線之間,交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴重,若遇工體有大型演出、比賽,則更加不理想。

  (5)、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例,不利于銷售利潤的實現及項目檔次的提升,并且與項目整體定位于高檔相矛盾;且部分戶型套內面積分配相對不合理,即相對于套內戶型總面積,次臥、廚房的面積過小不符合目標客戶的舒適生活習慣;

  (6)、區域內可替代產品較多,與區域內各競爭項目相比,本案建筑規模、工期及入住時間存在較大劣勢,地下車位數量也不足,客戶容易被分流。


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