湖北物業(yè)管理?xiàng)l例

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　　湖北物業(yè)管理?xiàng)l例

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān);建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理體制，形成公開、公平、公正的市場競機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第四條 省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　各級(jí)人民政府有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系;協(xié)調(diào)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，有關(guān)專營單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;負(fù)責(zé)轄區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆選舉工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)日常活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第一節(jié) 業(yè) 主

　　第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。本條例所稱的業(yè)主包括：

　　(一)房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人;

　　(二)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

　　(三)尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實(shí)，已經(jīng)合法占有房屋的人。

　　第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備

　　第十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況書面報(bào)告房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。符合下列條之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

　　(一)交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上;

　　(二)已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上;

　　(三)首次交付使用滿兩年。

　　第十一條 符合首次業(yè)主大會(huì)召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

　　(二)建筑物規(guī)劃總平面圖;

　　(三)綠化竣工總平面圖;

　　(四)交付使用附屬設(shè)施設(shè)備備案證明;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(六)專項(xiàng)維修資金繳存證明;

　　(七)業(yè)主名冊;

　　(八)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。

　　開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書面報(bào)告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣(區(qū))房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

　　第十二條 業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)建設(shè)單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法、候選人條件和名單;

　　(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(六)做好首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備費(fèi)用，建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)

　　第十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

　　第十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，決定業(yè)主委員會(huì)的任期;

　　(三)制定和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，改變和撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(六)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(八)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用;

　　(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第六項(xiàng)、第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)召集。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，侵害業(yè)主的合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(一)百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)的提議;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;

　　(三)法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

　　第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的修訂草案;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約;

　　(六)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和利用業(yè)主共有部分經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)對(duì)其收支情況應(yīng)當(dāng)定期書面公告，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)：

　　(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)組成人員名單及其基本情況;

　　(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并建立工作檔案。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實(shí)施、專項(xiàng)維修資金和公共收益的收支情況等重要事項(xiàng)。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期進(jìn)行換屆選舉;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級(jí)房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織上一屆業(yè)主委員會(huì)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)成員書面提議，業(yè)主委員會(huì)在收到書面提議的三十日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否終止其成員資格：

　　(一)拒不履行委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的;

　　(二)侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的;

　　(三)在物業(yè)管理活動(dòng)中謀取私利的;

　　(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

　　業(yè)主大會(huì)決定終止業(yè)主委員會(huì)成員資格以及業(yè)主委員會(huì)成員以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請求的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)選。