2016年物業管理條例部分釋義

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　2016年物業管理條例部分釋義

　　第一章總則

　　本章共五條 , 對《物業管理條例》 ( 以下簡稱《條例》 ) 的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則、管理體制等作了規定。

　　作為第一部全國性的物業管理法規 , 《條例》第一條開宗明義, 將規范物業管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環境作為其立法宗旨。

　　物業管理雖然在我國發展迅速 , 涉及面甚廣, 但在實際生活中, 對物業管理的內涵并沒有形成一個統一的看法。為了避免不必要的紛爭, 《條例》第二條對其所稱物業管理作了界定 , 明確了條例的調整范圍。

　　就業主而言,選擇一個合適的物業管理企業對于其能否獲得期待的物業服務至關重要, 為此,《條例》第三條明確規定提倡業主通過市場競爭機制選聘物業管理企業。

　　在知識經濟時代, 創新和科技進步是永恒的主題。物業管理服務質量的提高,也需借助新技術、新方法,也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業管理利用創新和科技進步來提 升物業管理服務水平。

　　為了加強對物業管理活動的監督管理,《條例》第五條明確了物業管理活動的監督管理部門。

　　總則在整個《條例》中起著非常重要的作用, 學習和掌握《條例》, 首先應該理解和領會總則條文所體現的精神。

　　第一條 為了規范物業管理活動 , 維護業主和物業管理企業的合法權益 , 改善人民群眾的生活和工作環境 , 制定本條例。

　　[ 釋義 ] 本條是關于《條例》立法目的的規定。

　　改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對住宅區和其他物業實施社會化、專業化、市場化的物業管理, 取得了較好的效果。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權結構發生了很大的變化 , 越來越多的公有住房逐漸轉變成個人所有。在城鎮住房制度改革和城市建設發展的過程中, 物業管理這一新興行業應運而生。它的產生與發展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環境 , 提高城市管理水平 , 促進住宅建設 , 實施社會再就業工程起著積極的促進作用。近年來,物業管理行業進入了一個迅速發展的時期。據統計, 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業管理的覆蓋面已達到50 %,深圳市物業管理的覆蓋面已超過90%, 全國物業管理企業已有2萬多家,從業人員超過 230 萬。

　　隨著物業管理行業的發展,物業管理實踐中也出現了一系列問題: 一是業主的權利義務不明確 , 物業管理各法律關系主體之間的關系也不明確,出現問題后無法追究相關責任方的責任;二是物業管理企業的行為不規范,在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業管理企業,也存在著自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚的問題;三是業主大會、業主委員會的成立、組成、運作等缺少監督和制約,有的業主委員會不能真正代表業主利益 , 甚至損 害了業主的公共利益; 四是物業的開發建設質量問題對物業管理造成不良影響,使得物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任。對于這些問題應該說與我國有關物業管理的法制不健全有關。這種狀況也造成政府對物業管理行業的監督管理缺乏法律依據,司法機關對日益增多的物業管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業管理市場的規范,也在一定程度上制約了物業管理行業的發展。因此,社會各界要求規范物業管理市場,針對物業管理進行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強物業管理立法的人大議案和政協提案。

　　近幾年來,國務院及其有關部門制定了一系列有關物業管理的規章和規范性文件,如《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》( 國發 [1998]23 號)、《城市新建住宅小區管理辦法》 ( 建設部令第 33 號 ) 、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》 ( 國家計劃委員會、建設部計價費 [1996] 266 號 ) 、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建設部、財政部建住房 [1998]213 號 )、《物業管理企業財務管理規定》( 財政部財基宇 [1998]7 號 ) 、《物業管理企業資質管理 試行辦法》( 建設部建住房 [1999]261 號 ) 、《物業管理委托合同示范文本》( 建設部、國家工商行政管理局建房 [1997]263 號 )、《前期物業管理服務協議示范文本》( 建設部建住房 [1999] 246 號 ) 等。與此同時,各地在物業管理立法方面也進行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個省市制定了物業管理條例,其他省市也普遍頒布了物業管理辦法。上述法規、規章和規范性文件對于指導各地物業管理實踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。

　　1999年4月,建設部成立《條例》起草小組, 通過收集國內外有關資料, 開展立法調研, 召開專家論證會和有業主委員會、物業管理企業、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關人士參加的座談會, 廣泛征求地方和相關部門的意見,認真研究分析物業管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問題,于 2001年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。2002 年 3 月, 國務院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎上, 經過反復論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,國務院領導批示將《條例》( 草案 ) 公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質量的舉措,在社 會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間,國務院法制 辦共收到近 4000 條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上, 國務院法制辦與建設部對《條例》( 草案 ) 進行了認真修改。2003 年 5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了《條例》( 草案 )。可以說,《條例》反映了社會法制意識的日益增強, 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

　　《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :

　　首先,條例旨在為物業管理活動建章立制,規范物業管理活動中各方主體的行為。物業管理行為本質上是一種民事法律行為,物業管理法律關系主要是一種民事法律關系。國家對物業管理活動進行監督管理的基礎在于, 物業管理往往涉及眾多業主的公共利益,當單一業主的利益和業主間的公共利益出現沖突時, 需要有一個協調機構和協調機制,需要有指導各方行為的準則。物業管理活動涉及業主、建設單位、物業管理企業、物業使用人、公用事業單位等方面的權利義務。《條例》第二章對業主的權利義務,業主大會的產生、職責、會議形式、議事規則 , 業主委員會的職責、組成 , 業主公約的內容效力 , 業主大會、業主委員會與居委會的關系等作了明確規定,著重規范業主和業主大會的行為。《條例》第三章界定了建設單位在物業管理中的權利義務,著重規范建設單位的行為。《條例》第四章就物業管理企業、物業管理從業人員的資質、資格, 物業服務合同等作了詳細規定,著重規范物業管理企業、物業管理從業人員、物業使用人、 公用單位、事業單位的行為。《條例》第五章著重規范物業使用和維護過程中各方主體的行為。

　　其次,《條例》旨在通過規范物業管理活動, 來維護業主和物業管理企業在物業管理活動中的合法權益。物業管理,實質上是業主行使對物業的所有權來滿足自身需求的過程,是建立在業主的財產權基礎上的。對物業管理立法,自應以維護業主的合法權益為核心。從《條例》的規定來看,也確實是這么做的。例如,《條例》要求建設單位制定的業主臨時公約 , 不得侵害物業買受人的合法權益(第二十二條); 規定業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉讓( 第二十七條 ); 強調物業管理企業違反條例規定給業主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業管理企業是物業管理活動中提供物業服務的一方當事人。業主和物業管理企業是平等的民事主體關系。對于物業管理企業在物業管理活動中的合法權益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規定業主和使用人約定由使用人繳納物業服務費用的 , 從其約定,業主負連帶繳納責任 ( 第四十二條 ); 強調違反物業服務合同約定,業主預期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。

　　第三,《條例》旨在通過規范物業管理活動和維護業主和物 業管理企業的合法權益,使物業管理發揮出良好的社會效益和經濟效益,改善人民群眾的生活和工作環境。從物業管理的產生和發展過程來看,物業管理的推進與發展,對于改善居住質量、維護住區的安定、促進產業結構調整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發揮物業管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環境。