走在政策邊緣的北京商住房迎來(lái)“史上最嚴(yán)限購(gòu)”政策。以下是小編分享的2017年北京住房限購(gòu)政策，歡迎大家閱讀!
3月26日晚間，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，一石激起千層浪。根據(jù)《公告》，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“商辦類項(xiàng)目”)只能銷售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，個(gè)人購(gòu)買二手商辦房需滿足名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄等條件，而且不能使用商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款。至此，市場(chǎng)傳聞已久的商住房調(diào)控政策終于靴子落地。
全方位限制個(gè)人購(gòu)商住房
“在北京，此前商住房一直是剛需住宅的替代型產(chǎn)品。”在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，小戶型、低總價(jià)、基本不限購(gòu)一直是這類房屋的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則直言，本次限購(gòu)新政對(duì)于北京商住房最直接的影響就是將一塊市場(chǎng)上的“香餑餑”變成了“燙手山芋”。
根據(jù)《公告》，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn);而且，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
而對(duì)于個(gè)人購(gòu)買商住房和已購(gòu)房屋再銷售，《公告》雖然明確可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，但也同時(shí)規(guī)定了頗為嚴(yán)格的限制性政策，包括：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的，以及在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。而且《公告》規(guī)定，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
史上最嚴(yán)厲北京限購(gòu)調(diào)控
幾乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策句句“一針見(jiàn)血”，直指商住房交易的每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。“新政從規(guī)劃、銷售、購(gòu)房資格、信貸層面精準(zhǔn)限制‘商改住’，措施強(qiáng)度不僅是北京史上最嚴(yán)格，就算放眼全國(guó)，也是針對(duì)商住房最為嚴(yán)厲的一次調(diào)控。”郭毅直言。
部分專家將《公告》中對(duì)個(gè)人購(gòu)買二手商住房的限購(gòu)、信貸新政稱做本次新政中影響面最廣的內(nèi)容。分析稱，如果符合連續(xù)五年繳納社保或者個(gè)稅的條件且名下無(wú)房，消費(fèi)者基本上可以直接購(gòu)買普通住宅了，再疊加個(gè)人購(gòu)買不允許使用住房貸款的規(guī)定，這意味著，一段時(shí)間內(nèi)，北京的商住房基本上難以交易了。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，本次公布的二手商住房限購(gòu)條件，已經(jīng)比購(gòu)買住宅更加嚴(yán)格了，這樣的約束政策將直接導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房者基本放棄購(gòu)買商辦類產(chǎn)品。郭毅也認(rèn)為，“商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款”的規(guī)定，是北京樓市調(diào)控史上首次出現(xiàn)的“零杠桿”產(chǎn)品，若與該系列其他限購(gòu)政策共同出臺(tái)，意味著商住房已基本沒(méi)有可能再面向個(gè)人銷售。
此外，郭毅還提出，在部分消費(fèi)者看來(lái)，《公告》中不如限購(gòu)、信貸政策搶眼的規(guī)劃政策，也蘊(yùn)藏著可觀的調(diào)控效力。“去年，總面積在100平方米以下的小戶型商住產(chǎn)品占整體商住房供應(yīng)量的九成以上，不到200萬(wàn)元/套的成交價(jià)僅相當(dāng)于同期住宅單套均價(jià)的35%左右，而500平方米以上的戶型此前只占商住產(chǎn)品的`1%，此次‘新建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米’的規(guī)定意味著大部分商住購(gòu)房需求將被摒棄，商辦原本的職能將被充分還原。”郭毅表示。
成交量?jī)r(jià)大幅下跌幾成定局
北京的商住房“遭遇”重磅調(diào)控政策，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)幾成定局。張大偉預(yù)測(cè)稱，目前市場(chǎng)上商辦類項(xiàng)目約有50%-60%是直接銷售給個(gè)人居住使用，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品，在這種情況下，《公告》出臺(tái)可能會(huì)直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交量出現(xiàn)50%以上的跌幅，而成交價(jià)格很可能出現(xiàn)30%以上的跌幅。“預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商和中介不會(huì)再主動(dòng)參與商住房的開(kāi)發(fā)和銷售，估計(jì)該類產(chǎn)品的流動(dòng)性會(huì)變得非常差，使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價(jià)格較明顯的下滑。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
郭毅則以通州區(qū)此前實(shí)行的商住房限購(gòu)政策為例分析稱，《公告》中對(duì)于在建(含在售)商辦類項(xiàng)目銷售對(duì)象的限制基本與通州區(qū)現(xiàn)行政策力度相當(dāng)，“去年5月通州實(shí)施這一政策后，10個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，商住房銷量大跌74%，而本次政策放眼全市，同樣限制了二手商辦類項(xiàng)目的流通性，商住的投資功能將被極大削減，預(yù)計(jì)北京商住房的銷量將很快出現(xiàn)陡崖式下跌”。
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