《茶館》結構上分三幕，以老北京一家叫裕泰的大茶館的興衰變遷為背景，展示了從清末到北洋軍閥時期再到抗戰勝利以后的近50年間，北京的社會風貌和各階層的不同人物的生活變遷。每一幕寫一個時代，北京各階層的三教九流人物，出人于這家大茶館，全劇展示出來的是一幅幅氣勢龐大的歷史畫卷，形象地說明了舊中國的必然滅亡和新中國誕生的必然性。

　　第一幕

　　1898年，戊戌變法失敗。一個初秋的上午，裕泰茶館開始營業，掌柜王利發興致勃勃地坐在柜臺上。三三兩兩的旗人，遛夠了鳥兒，走進茶館來歇腿、喝茶。有兩位茶客唱著京戲，另外幾個圍著桌子觀賞瓦罐中的蟋蟀。茶館中到處貼著“莫談國事”的紙條?？墒浅Ｋ臓斊務剣隆Ｋ春扪笕?，痛恨那些吃洋飯、講洋話的人，也看不起在營里當差的二德子之流。他因一句“大清國要完”，被兩個特務吳恩子和宋祥子抓去，送進了監獄。相面騙人的唐鐵嘴來討碗茶喝，說媒拉纖的劉麻子也來了，要把康六的十五歲女兒康順子賣給七十多歲的龐太監當老婆。主張實業救國的秦仲義走進來，說什么要辦工廠，搞維新。

　　第二幕

　　民國初年軍閥混戰時期。這時裕泰茶館漸趨衰落，茶館主人王利發積極迎合潮流實行改良，卻仍然難以維持下去。主要上場人物：王利發、常四爺、王淑芬、劉麻子、唐鐵嘴、松二爺、宋恩子、吳祥子、李三、康順子等。小茶館展現出一幅兵荒馬亂、日益衰敗的社會畫面：常四爺出獄；康順子母子逃出宮；引線搭橋的劉麻子被稀里糊涂砍了頭；兩個逃兵想合娶一個老婆；茶館生意清淡，面積縮小，苦心經營，試圖改良，“改良”后還未開張就厄運臨頭，特務、巡警、兵痞就接二連三來敲詐勒索，宋恩子、吳祥子搖身一變又成了軍閥的走狗。

　　第三幕

　　抗日戰爭勝利，國民黨特務和美國兵在北京橫行。這時的裕泰茶館更加破敗，只有“莫談國事”的紙條寫得更多，字也寫得更大。康媽媽正在商量去西山找康大力，由小劉麻子介紹來當女招待的小丁寶，也走進茶館與老掌柜攀談。小劉麻子向小唐鐵嘴炫耀著他那一套拐騙婦女的缺德計劃，被國民黨黨部雇用的打手小二德子跑到茶館來抓人，龐四奶奶則來恐嚇王利發，讓他交出康順子。包辦滿漢全席的有名廚師被迫到監獄去蒸窩窩頭，出名的評書藝人一次掙不上三個雜合面餅子錢，常四爺的生活更加艱苦，秦仲義的工廠被搶走，王利發的茶館也將被人霸占。這時，常四爺、秦仲義相繼來到茶館，找闊別多年的老掌柜談心。他們互訴不幸，含著眼淚為自己撒起了紙錢。這時，茶館里的燈光漸漸暗下去了，而大街上的陽光卻漸漸明亮起來。

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