第一部分：市場調研

　　項目背景：XX房價目前在全國省會城市排名處于倒數的位置，XX因而被評最具投資價值地區，20**年XX的房價仍會繼續走上漲通道，輕松沖過5000元大關，直逼6000元大關。20**年XX市商品房銷售均價達到了每平方米4910元，比20**年上漲445元，漲幅9.9%。其中商住房20**年均價達每平方米4580元，比20**年上漲586元，漲幅達14.6%。20**年，XX市商住房銷售價格肯定還會上漲，漲幅不會低于6%。至于何時能突破6000元大關，還需要進一步觀察。國家將會進一步加大對房產價格的宏觀調控力度，使房地產行業的發展處于不冷不熱的狀態。過冷或者過熱，對經濟都會有不利影響。XX是全國交通、地理、商業的中心城市，基礎價值優越，近兩年鄭東新區的崛起和“鄭西新城”的建設，將使XX的房地產行業在今后更具投資價值。

　　第二部分：項目定位

　　項目名稱：西城苑

　　項目前景：“十年河東，十年河西”，一句富含哲理的話，同樣適用于XX東城和西城的發展。過去十年，XX近乎執拗地向東發展，其巨大的成就的確令世人矚目，與之相比，XX西區顯得有些落寞。但在20**年，這種格局將被打破。加快建設XX都市區，讓XX西城迎來了全新的發展機遇。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。

　　項目簡介：鄭商地產公司承接的西城苑項目，地處XX市高新區，蓮花街牡丹路與月季路交匯處，西鄰河南工業大學新校區，連霍高速擦身而過。優越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的關注。

　　項目占地201畝，綠化率36%，容積率2.3，居住用戶2666戶，社區內規劃有藍山風情會所、社區活動中心、游泳池、網球場、籃球場等，以及5層退臺式花園洋房、8+1情景電梯洋房、空中花廊聯排別墅、院館級高層等物業形態。

　　項目競爭力分析：西城苑所處的高新區，匯集了4所河南省一流的大學：XX大學、河南工業大學、解放軍信息工程大學、XX輕工業學院。是國家級的一個產業開發區，位于XX市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環城快速路相聯，西四環穿區而過，距市中心約12公里，南距310國道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建XX國際航空港30公里，對外交通條件優越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區水質、空氣質量上乘。規劃面積70平方公里，建成區面積30平方公里，總人口20萬，是河南省、XX市發展高新技術產業的核心區域。

　　根據20**年《XX高新城空間規劃》，XX高新區將在西四環以西新建一座“高新新城”，與現有建成區、北部生態產業區、西流湖休閑創意區共同組成“高新城”，到十二五末，XX高新區總面積將由現在的33平方公里，擴大為近66平方公里。徹底“變身”為集新興產業、科技、創新、生態宜居為一體的XX高新城。

　　因此，將來高新區必定在人口和規模上增加一個層次，而住房的需求也讓西城苑這個項目充滿了無數的機遇。

　　第三部分：產品策略

　　產品定位：中原創新生態洋房大社區， 打造湖景·休閑·綠色·生態、適宜人居的大盤， 自然生態、和諧鄰里、健康生活方式。項目整體規劃堅持生態主義設計原則，崇尚自然生態，倡導健康生活方式。由南北縱向的景觀水系與東西向的景觀大道交匯處是社區中心的中庭湖心景觀。采用開放式大社區、大景觀，和分組團私密性相結合的手法，形成五大組團。既能營造環境優美、鄰里和諧的大社區理念， 通過多樣人行交通流線， 合理布置活動場地、休憩場地， 又能保證各組團私密性的管理。項目主推產品大套、中套、小套5層退臺式花園洋房， 同時又在高層產品上采用創新的理念， 推出空中花廊聯排小墅，院館級高層，加上風情商業街、會所、幼兒園等配套建筑，營造生態環境優美，居住生活便捷的大社區。

　　低碳節能、綠色環保，從地產開始。

　　建筑節能減排已成為新地產時代的主題， 節能住宅、綠色住宅、環保住宅已成為房地產市場的主流，其不僅囊括了節能材料的使用，并將節能技術應用到住宅開發建設中。

　　價格定位：4800—12000元/平米

　　戶型規劃

　　現代簡歐建筑風情，外觀簡潔、線條分明、講究對稱，運用色彩的自然過渡，營造舒適的視覺效果，出典雅、時尚、尊貴的建筑氣質， 富有浪漫主義塑造情感升溫的友居氛圍。

　　戶型設計說明：

　　戶型設計從使用功能、采光、通風、材料等角度去考慮， 營造健康生活， 引入流行元素。如入戶花園、落地轉角窗、陽光房、空中露臺、一步式陽臺、空中庭院、奇偶錯層等，帶來生活便利的同時，構造出多種不同觀賞角度和觀賞體驗。

　　●私家花園

　　●下沉式復式

　　●陽光房

　　●開放式客廳+餐廳設計

　　●豪華主臥、落地拐角飄窗，270度觀景視野

　　●保姆房

　　消費者定位：

　　（1） 經濟基礎比較好的高收入人群;

　　（2） 有一定經濟基礎的普通消費者；

　　（3） 對教育環境要求較高的消費者；

　　（4） 房地產投資人群；

　　第四部分：營銷策略

　　（1） 媒體傳播：通過墻體、車身、電視、網絡、報紙等宣傳房產項目，有利于提高項目在該地區的知名度，起到促銷的作用。

　　（2） 折扣優惠：通過給消費者以一定的優惠，以較小的代價拉開與周邊樓盤的價差，加快銷售速度，加快資金的回籠。

　　廣告語：新城市，新生活。

　　促銷方案：通過媒體傳播效應來提高項目本身的知名度，然后舉辦一些公益項目或者文藝項目，吸引群眾來到這里了解該項目的各方面情況，再加上項目本身的一些促銷優惠活動，比如前30名客戶打幾折，或者送禮品什么的使消費者心里感覺比較舒服實惠的方法，提高消費者來這里買房的積極性，從而達到促銷的目的。

　　第五部分：結束語

　　綜合以上各項分析，西城苑項目具有很大的投資效益，具備良好的可行性。