離婚協議里不動產約定是否有效

　　物權法第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！睂ξ餀嗟淖儎?，不能僅以是否登記作為要件，而要更多地尊重當事人的意思自治。具體理由如下：

　　一是登記并非不動產物權變動的單一生效要件。物權法第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。從該條規定可以看出，未辦理物權登記的設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同是有效合同，即意味著不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的合同一經成立生效，不受物權是否辦理登記的影響。

　　二是不動產物權登記具有衍生附隨性。不動產物權變動的內容依附于債權等合同的存在，二者是從屬關系。如果引起物權變動原因的債權等合同無效或者被撤銷，導致不動產物權變動的基礎不復存在，依照我國民法通則和合同法的相關規定，合同無效或者被撤銷必然引起返還財產的法律后果，即債權等合同無效或被撤銷，因其產生的'不動產物權變動的法律后果必將無效或被撤銷，因此，不動產物權變動的效力是否發生，只取決于產生物權變動行為的債權等合同是否有效。債權等合同一經成立生效，物權即發生變動，否則，不發生物權變動的效果。

　　三是排除惡意的合意直接引起物權變動。不動產物權變動的依附性，導致當事人之間債權等合同形成的合意直接決定著物權變動效果的發生。一份具有當事人“善意”合意內容的合同只要合法有效，在沒有第三人介入的情況下，不動產物權變動效果的發生不存在任何法律障礙。法律本意所保護的是“善行”，所倡導的是“誠信”，只要雙方當事人“意思自治”，不存有惡意，法律是為其“亮綠燈”的。法律中有關未經登記不發生物權變動的規定，其實質在于通過登記賦予不動產物權的公示力和公信力，最大限度地維護交易安全，而不在于約束物權變動的當事人。登記的實質作用只是對抗第三人，而非約束當事人。

　　四是公示性是不動產物權登記的唯一屬性。當事人之間不動產物權的變動依當事人的“合意”即產生法律效果，不動產物權變動效果無需登記即可發生。但由于當事人之間不動產物權變動的合意往往不具有公開性，多數情況下第三人無從知曉。因此，出于保護交易安全的考慮，盡管當事人之間排除惡意的“合意”直接發生物權變動的效果，但只有通過登記等公示方法向社會公開，通過公示獲得社會認知，交易才會有序進行，也便于行政法上對不動產物權進行管理。因此，不動產物權登記的唯一屬性就是公開對世性，與物權的變動并無必然聯系。

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