保障性住房建設(shè)中的融資現(xiàn)狀和建議論文
住房問題是重要的民生問題，加大保障性住房建設(shè)力度，是改善民生、促進社會和諧的重要舉措，是利國惠民的重大民生工程。我國已形成了以經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃住房等為主的多層次保障住房供應(yīng)體系。并且依據(jù)建保[2013]178號文件，自2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。按照規(guī)劃“十二五”期間，我國將新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，累計資金需求將超5萬億元，面對如此大的資金壓力，這就需要由中央和地方各級籌集。在財政投入不斷增加的基礎(chǔ)上，這就需要各地不斷創(chuàng)新融資模式，多渠道籌集資金。
一、我國保障性住房建設(shè)資金融資現(xiàn)狀
（一）現(xiàn)有的保障性住房建設(shè)資金融資存在的主要問題
1、資金來源渠道單一，大部分資金來源于財政資金。現(xiàn)階段我國還處于發(fā)展中國家，整體經(jīng)濟發(fā)展程度也不高，資本市場起步相對較晚，金融體系還欠發(fā)達，也很少利用信托、證券等融資工具，融資效率低下，資金來源渠道單一，形成了過度依賴投入的局面。
2、地方財力不足也同時制約保障房建設(shè)，地方在很大程度上依靠土地出讓金作為支持地方發(fā)展支柱，加大保障性住房建設(shè)力度上明顯力不從心，使得地方不得不被迫靠發(fā)行地方債券來支持保障房事業(yè)。這也同時給地方在其他社會事業(yè)方面造成不同程度影響。
二、保障性住房建設(shè)資金主要來源
（一）財政預(yù)算資金
一是公共預(yù)算安排資金，主要是中央補助、省級補助、市縣公共預(yù)算和地方債券安排資金。二是性基金預(yù)算安排資金，主要是土地出讓凈收益和住房公積金增值收益扣除風(fēng)險準備金后的余額（全部用于廉租住房建設(shè)）。
（二）自籌資金及社會機構(gòu)提供資金
社會機構(gòu)提供資金目前主要依靠銀行貸款、公積金貸款支持保障房建設(shè)試點資金以及地方或投融資平臺通過商業(yè)銀行貸款、信托、債券，各類基金等融入的資金。
三、完善我國保障性住房建設(shè)融資的對策建議
對于保障性住房建設(shè)大規(guī)模的資金需求，就需要采取多種形式的融資策略，以保證保障性住房的建設(shè)和融資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。因此，需要從多個方面關(guān)注。
（一）加強融資力度，實施融資創(chuàng)新
面對大規(guī)模融需求，創(chuàng)新融資方式加大融資力度，通過培育多元化的融資主體，多種形式的融資方式，拓寬融資渠道，加強重點，建立“以為主導(dǎo)、市場運作方式”為主體的保障房融資體系。部門還應(yīng)積極探索債權(quán)、股權(quán)以及投資基金等多種融資模式，保證保障性住房資金來源的多樣化，鼓勵各種資本參與保障性住房建設(shè)。
（二）構(gòu)建保障性住房金融體系，可以有效地防范和控制風(fēng)險
建議成立專門保障性住房融資（貸款擔(dān)保或保險）機構(gòu)，如：河北省各地市均成立了專門的保障房融資平臺，這樣既能為各市融資提供貸款保證，又可以為保障性住房項目融資提供融資服務(wù)，以最大限度地確保保障性住房政策的有效執(zhí)行，有效減少金融機構(gòu)信貸的風(fēng)險。
（三）建立房地產(chǎn)信托投資基金
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）作為房地產(chǎn)證券化的一種手段，是通過發(fā)行基金的方式募集公共投資者資金。這種投資發(fā)行風(fēng)險相對較低，可以有效疏導(dǎo)社會資金流動性過剩的現(xiàn)狀。鑒于廉租房不租不售，現(xiàn)金回流小，但租金收益相對穩(wěn)定的特點，可采取REITs的運作方式。信托資金擁有成熟的運作團隊和運作經(jīng)驗，可以與保障房的承建方合作設(shè)立項目公司，負責(zé)保障房建設(shè)，建成后由管理中心進行回購，項目公司收回投資，信托資金退出。
（四）引導(dǎo)保險基金參與保障房融資
依據(jù)《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，保險資金投資不動產(chǎn)可以采用股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)以及債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等不同方式。保障性住房作為為民、利民的安居工程，土地為劃撥，并且不以盈利為目的.。保險資金投資保障性住房，宜采取債權(quán)形式，即僅為保障性住房的建設(shè)提供資金，物權(quán)、股權(quán)形式目前暫不具備操作條件。如太平洋保險上海公租房項目均采取的就是債權(quán)形式。即：保險資金與地方合作，向地方委托的承建主體提供資金，還款來源為保障性住房的出售或出租收益（包括回購款項、保障性住房償債基金、租金收入和出售收入等），融資平臺或大型國企作擔(dān)保。
（五）設(shè)立地方融資平臺，并進一步完善各級融資平臺
保障性住房投融資平臺一般是由地方主導(dǎo)設(shè)立，具備專業(yè)化運作能力的國有非盈利投融資公司。目的主要是為保障性住房融資，建設(shè)和運營提供有效載體，其實質(zhì)在于調(diào)動多方資源，通過整合運作，解決地方在保障性住房的資金籌集，足額配套以及建設(shè)管理等方面的難題，并將圍繞保障性住房建設(shè)的一系列問題常態(tài)化有效管理的一種機制平臺。建議地方加強投融資平臺公司的監(jiān)管和風(fēng)險管控，做好風(fēng)險防范，確保資本金充足以及公司治理結(jié)構(gòu)的完善等。
（六）利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)
為保障性住房提供融資支持。住建部等部門于2010年6月28日頒布了《利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點項目貸款管理辦法》，住房公積金支持保障性住房建設(shè)，確立了住房公積金作為住房保障制度中重要融資平臺的地位，住房公積金建設(shè)貸款作為保障性住房融資方式，為保障性住房提供政策性支持。
四、結(jié)語
對于當(dāng)前的形勢，保障房建設(shè)是解決城鄉(xiāng)中低收入家庭住房改善問題的最佳途徑。保障性住房供給不足，并不是建設(shè)能力有限，而是缺乏建設(shè)資金，地方財力不足。隨著保障性住房制度建設(shè)的日益完善，我們應(yīng)該讓更多的銀行等金融機構(gòu)、各類基金、各類信托機構(gòu)、地方融資平臺及利用住房公積金貸款等進入保障房建設(shè)中去，多方籌資，打造一個主導(dǎo)、多方參與的投融資平臺，解決融資難的問題，實現(xiàn)多贏。
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