教師住宅物管研究論文
1.引言
隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進，高校住房的權屬發生了根本的變化，形成了公房私有化、產權多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校住宅管理帶來了新的問題。建立符合高校教職工住房管理特點的、規范的、專業的物業管理機制，為全校教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，為學校的穩定和建設發展提供強有力的后勤保障，是高校住宅管理未來模式的必然選擇。
2.高校教職工住宅管理存在的問題
2.1房屋產權日益多元化，住戶成分日趨復雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產權發生了轉移，打破了住宅區內自管公房產權單一的格局，公有房與私有房產權交叉；原來教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產產權再次發生了轉移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會公開出售，私有房屋產權日益多元化，住戶成分日趨復雜，使得教職工住宅區原有的管理模式與業主身份不確定性的現狀非常不適應，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來越突出。
2.2房屋結構老化，維修問題突出。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，尤其是上世紀六七十年代設計建造的住宅樓，其規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要：線路、管道老化現象嚴重；房屋質量參差不齊；配套設施不齊全；住宅區綠化雜亂不堪；維修問題相當突出。
2.3資金來源有限，維修經費短缺。高校物業管理不同于社會上商業性住宅小區的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，不是以盈利為目的，所以其收費標準遠低于同等商業性社會住宅小區的收費標準，甚至不收費。長期以來，高校房屋維修資金來源單一，經費緊張，其主要是來源于學校少量的房屋租金及學校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實上也占用了學校對住宅區的投入資金，使得學校物業經費收入產出嚴重失衡，學校負擔越來越重。
2.4教職工接受管理的意識薄弱、觀念滯后。與普通社會商品房的物業管理相比，高校傳統的物業管理一般由高校內部的后勤等相關部門實施。尤其在實行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務都是學校大包大攬，包括共同部位的維修，環境基礎設施建設，衛生保潔，綠化管護，消防安全及門衛管理，甚至包括住戶室內維修等都是由學校支付。隨著住宅區的產權多元化，行政管理部門面對不同利益主體要采取不同的管理制度，管理力度有限。如購買房改房的少數住戶不考慮樓房的結構及校園的整體規劃，隨意私搭亂建、亂堆亂放、房前房后圈占綠地，私自開荒種地，無視學校的管理規定。租住公房的教職工，認為自己出了租金，即使是一個水龍頭壞了，也認為應該學校給予更換。學校住宅區如果引進物業管理方案，物業管理由無償的服務變為有償服務，這又將直接觸及居住者的利益：收費高低，服務好壞，甚至經常會有教職工因為住房方面出現一點小摩擦如臟水亂倒、垃圾袋亂扔之類的小事，鬧到工會甚至學校領導處。學校相關領導為了教職工的安定，要花很多時間處理這些事情。總之，隨著近年來公有住房的出售，住房貨幣化工作的推進，住房私有化已成定局，售后的住房、產權人可以依法交易，學校無權制約，傳統的行政手段，低租金、福利型、封閉式的管理模式已不能適應新形勢的發展。從當前高校實際看，高校住宅是城市住房的組成部分，按照《城市新建成住宅小區管理辦法》的相關規定，按照物業管理體制的要求進行管理，不僅符合國家住房體制改革的發展和要求，而且有利于高校住房體制改革的深入。總之，隨著住房制度改革的深化和人民生活水平的提高，舊的管理體制、管理內容、管理機構已不合時宜，新型的高校住宅物業管理機制是擺脫當前高校住宅管理困境的必有之選。
3.建立高校住宅物業管理機制應注意的幾個問題
3.1目前，高校教職工住宅售后的物業管理市場還處在培育、發展階段，管理法規、手段、制度、機制，服務水準、從業人員素質與教職工對管理服務水準日益提高的需要不相適應，與社會上的一些先進成熟的物業公司相比差距很大。
3.2高校教職工的思想觀念還不能完全適應現代化住宅區物業管理的要求，計劃經濟體制下的福利型、行政性管理思想觀念影響很深。主要表現在：一是學校部分領導及相關部門對住宅物業管理在城市建設和學校發展中的`地位作用認識不足；二是教職工從原來的由學校維修變成自行承擔維修費、管理費，短時間內在思想觀念上不能完全接受。
3.3高校教職工住宅部分建筑年代較長，建設質量較差，造成物業管理的先天不足，主要表現在：一是施工質量差，未按標準質量施工，造成屋面、外墻滲漏水等。二是市政配套設施不完善。三是住宅區內附屬設施不配套。
3.4高校物業管理市場發展較慢，尚未形成完善的管理制度。目前，大部分高校還未進行全面的物業管理，仍然處于一般性房屋修繕養護的管理水平，尚未真正達到多層次、全方位、綜合性管理水平。
4.建立科學的高校住宅物業管理模式的幾點做法
4.1更新觀念，提高教職工對物業的思想認識。新的房產制度的實施，使教職工成為產權人，從根本上改變了一直延續的租貸關系，無論是房產產權人還是物業管理人員，都需樹立一種全新的物業觀念，這是做好物業管理的先導。把長期實行的福利型服務轉變為有償服務，把學校的行政管理轉變為社會化、企業化的管理，這必定會對廣大住戶和物業管理人員的心理上、思想上產生巨大的沖擊。怎樣使廣大教職工及物業管理人員能了解、理解，并支持這種新體制，減少新體制實施過程中的各種沖突和矛盾？這就需要學校各級領導及有關部門，一方面廣泛宣傳國家對物業管理的相關政策，說明物業管理的體制改革的重要性、必要性及現實意義，并做好重點人員的觀念轉變工作。另一方面認識到物業管理的完全社會化是一個漸進過程，由學校財政撥款到全額收費服務制，需要一個過渡期，在物業管理改革的初期，更需要學校各方面，特別是財政方面的大力支持，以保障物業管理社會化的平穩過渡。
4.2確立以“服務為宗旨，經營為手段”的物業管理指導思想。確立以“服務為宗旨，經營為手段”的物業管理指導思想，引入物業管理公司。物業管理是一種將管理、服務、經營融為一體，以管理為中心，以服務為重點，以經營為手段，以效益為目的的專業化管理，對房屋及配套設施、環境秩序、治安秩序、綠化、道路、場地等實行全方位的統一管理。以“服務為宗旨”就是在物業管理過程中以為教職工服務第一，住戶至上作為物業管理的信條。以“經營為首要手段”就是在物業管理中實行有償服務，明碼實價，公開收費標準，同時也可開展多種經營，如餐飲、商服等項目。
4.3建立高校業主委員會。業主委員會是在物業管理領域，代表全體業主對物業實施自治管理的組織，高校教職工住宅區成立的業主委員會具有雙重身份，既是教職工又是小區住戶。高校業主委員是在學校的領導下，由業主代表大會選舉產生，房產管理部門參與的組織機構，代表住宅區全體住戶的根本利益，與物業管理公司共同建設小區。在成立業主委員會時應注意以下幾個方面的問題。
4.3.1明確物業管理過程中業主委員會的職責。業主委員會代表業主負責與物業公司訂立、變更或解除物業管理合同；負責制訂小區日常維修方案；審核物業管理公司提出的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算等；監督物業管理公司的管理過程。
4.3.2業主委員會的工作需業主支持。高校業主委員會委員一般都是教職工，沒有任何私心地擔負著居住區業主共有財產保值、增值的責任。雖然是同事做委員，但對業主委員會的付出和工作業績，應當給予一定的補償。委員們在處理事務時，總會有不盡如人意的地方，業主不能隨便責備求全，這也是對業主委員會工作價值的肯定和尊重。因此，業主要尊重業主委員會的決定，顧全大局。同時也需要一個制度保證業主委員會成員的權益，保證業主委員會工作積極性的可持續發展。
4.4協調好業主委員會與物業管理公司間的關系。高校業主委員會委員一般是義務兼職的，同時又要在單位正常上班，沒有多少時間投入到物業管理過程當中。業主委員會制定好各項管理制度后，由物業公司去執行，業主委員會的很多權力都可以由物業公司代替行使。業主委員會只需提出工作要求，并進行定期檢查，以監督物業公司的工作。教職工是高校業主委員會的主要組成，他們的文化素質較高，對物業管理的要求也比較高，這就給物業管理帶來一定的難度。一方面，教職工住宅群體具有較高的文化素質和思想覺悟，參與物業管理的意識較強。在目前高校教職工住宅大都形成相對獨立的居住小區的情況下，為保證高校教職工住宅區不受太多社會因素的干擾，創造一個安靜、衛生、舒適的生活環境，物業公司必須建立健全物業管理的服務范圍，為職工提供多樣化和全方位的服務。另一方面，考慮到物業公司需要贏利以維持自身生存和發展的需要，物業公司可與教職工協商，拿出有根有據的方案，業主委員會參與討論、共同制定合理的物業收費標準。要搞好教職工住宅新區的物業化管理，在住房建設之初就在售房合同中訂立入住后進行物業管理的條款。同時實現已有高校家屬區向物業管理的轉軌，如將不利于劃出教學區的住房改造為青年教師公寓，對現有的教職工住房逐步實行物業收費管理，等等。總之，物業公司和業主委員會應該在以小區居民的共同利益為宗旨的前提下進行相關工作。
5.結語
物業管理是繼住房制度改革后的一個必備配套措施，高校住宅物業管理是一個新型的服務行業，它不同于社會上的物業管理，它的各項政策及服務標準應服從于學校改革、發展、穩定的大局。各高校應結合自身的特點和實際情況，建立新的物業管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業管理模式，向教職工提供全方位、高質量、綜合性的服務。
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