【摘要】房地產投資屬于資金密集型、投入大、回收期長、高風險的行業(yè)，風險控制是房地產企業(yè)經營管理成敗的關鍵，而行之有效的全面預算管理制度則可以有效降低投資風險，實現(xiàn)經營目標，是分步實現(xiàn)企業(yè)經營發(fā)展戰(zhàn)略目標的有效保障。針對行業(yè)特點，房地產開發(fā)企業(yè)需要建立以現(xiàn)金流量為核心，以項目預算、財務預算、籌資預算為重點的全面預算管理制度。
【關鍵詞】房地產企業(yè) 全面預算管理
古人云“：預則立，不預則廢”，正是對企業(yè)預算管理工作的形象描述。《國有大中型企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度和加強管理的基本規(guī)范》明確要求企業(yè)內部推行全面預算管理制度，《企業(yè)國有資本與財務管理暫行辦法》規(guī)定企業(yè)對年度內的資本營運與各項財務活動應當實行財務預算管理制度，2002年4月財政部專門出臺了《關于企業(yè)實行財務預算管理的指導意見》，這些突出反映了預算管理工作在現(xiàn)代企業(yè)經營管理中的重要地位。隨著社會主義市場經濟體制的逐步完善和我國加入WTO，各種經濟性質的企業(yè)都要直面愈來愈激烈的市場競爭，借鑒自然界最基本的‘適者生存’法則，企業(yè)要想在競爭中生存、發(fā)展，必須建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結構。全面預算管理是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要特征之一，是企業(yè)實現(xiàn)公司治理、股東價值最大化、資源有效配置的重要管理手段。
1.構建行之有效的組織結構和預算管理制度
(1)預算管理首先必須建立一個完善的組織體系，確保預算的科學制定、嚴格控制、公正評價、合理獎懲。全面預算管理是一個系統(tǒng)工程，包含了企業(yè)各個職能部門及每個工作崗位，是全面整合企業(yè)各項資源的管理制度。一般要設置公司預算委員會，由總經理領導，負責預算的制定、控制、變更、評價與獎懲，成員由各職能部門負責人組成，以確保預算的嚴格執(zhí)行;財務部門負責日常預算執(zhí)行情況的監(jiān)督、協(xié)調、匯總及信息反饋工作;各職能部門負責本部門預算的具體編制和執(zhí)行;(2)全面預算管理要突出‘以人為本’的管理思想，制度設計要以約束機制和激勵機制為前提，只有充分調動全體員工的能動性，各部門通力合作，才能使預算制度發(fā)揮盡可能的效能。有制度并不一定有效，明確的權責利，高效的作業(yè)和組織，才能實現(xiàn)預算管理目標。一般而言，全面預算管理制度由預算編制、執(zhí)行、協(xié)調、評價和考核獎懲幾個部分組成。
2.房地產企業(yè)的預算管理
以現(xiàn)金流量為核心投資大、周期長是房地產開發(fā)的突出特征，市場風險和融資債務風險是企業(yè)風險控制的關鍵。土地購置、規(guī)劃設計、工程進度、質量控制、售價制定是影響市場風險的主要因素，這也是構成項目預算的主要成分。目前國內房地產企業(yè)普遍存在資本金不足的問題，開發(fā)資金進行大量銀行融資，房地產企業(yè)正常的資產負債率在70%左右，甚至更高，特別是新土地供應政策的出臺，一個中等房地產項目的投資需要幾億元，一旦市場風險導致項目經營失敗，會嚴重影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，沉淀大量資金，而往往是積壓房產無人問津，導致惡性循環(huán)，后果則是直接導致企業(yè)財務困難，危及企業(yè)的正常資金運轉，資金成本加速積累，企業(yè)再融資、再投資能力迅速下降，最終會導致企業(yè)經營失敗。可見，充裕的現(xiàn)金流是影響房地產開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經營能力的關鍵因素，是企業(yè)實現(xiàn)經營戰(zhàn)略目標的必要保障，必然成為房地產企業(yè)實施全面預算管理的核心問題。
3.房地產開發(fā)企業(yè)項目預算的流程
房地產開發(fā)企業(yè)項目預算幾乎涵蓋了企業(yè)經營業(yè)務的.主要流程，包括項目考察、項目可行性研究、土地購置、規(guī)劃設計、工程建設、房屋銷售和售后服務。
3.1項目考察：土地資源是房地產開發(fā)的源泉，由于土地資源的稀缺性和不可再生性，尋找投資項目，土地儲備和土地開發(fā)計劃對房地產開發(fā)企業(yè)具有戰(zhàn)略意義，要保障企業(yè)經營持續(xù)穩(wěn)定地增長，就需要保持一定的土地儲備、土地開發(fā)和房屋銷售規(guī)模，形成良性循環(huán)。
項目考察就要在企業(yè)實施戰(zhàn)略計劃的指導下進行，主要考察指標包括項目地點、項目規(guī)模、市場規(guī)模和市場環(huán)境。而且項目考察要同企業(yè)同期的財務預算和籌資預算相協(xié)調，否則，盲目進行項目考察，不僅費時費力，更重要的是阻礙了企業(yè)全面預算的實施。這項工作非常重要，同時也很艱巨。
3.2項目可行性研究：符合條件的項目就要實施可行性研究，主要內容包括土地購置成本、工程建設成本、開發(fā)計劃和銷售預測。實質上，項目可行性研究基本上包含了項目預算的全部內容，只有做深入、詳細、準確的可行性研究，才可以保證項目開發(fā)成功。一般情況下，工程建設成本和開發(fā)計劃都是可確定和可控的，關鍵在于對未來銷售市場、銷售定價、銷售時間和預期利潤的估計，最終確定土地購置成本范圍，作出投資決定。
3.3土地購置、規(guī)劃設計、工程建設、銷售計劃和售后服務：在項目可行性研究基礎之上，籌集資金進行土地購置。土地購置根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略計劃可以作為土地儲備，或者立刻著手進行項目開發(fā)，無論怎樣，都要對新購置土地制定完整的項目投資預算，由預算委員會負責制定，并具體落實到各個相關職能部門。重點在于制定工程進度計劃、開發(fā)成本費用預算、銷售計劃，特別是工程進度計劃，時間對于房地產開發(fā)企業(yè)而言非常寶貴，延誤進度，不僅增加資金占用成本，更有可能失去市場機會，影響銷售計劃，影響企業(yè)正常的資金運轉。工程進度計劃一般都要分解到周計劃，成本費用預算要嚴格控制在預算之內，重大變動需提請預算委員會審議，否則會影響最終預期利潤的實現(xiàn)。項目投資預算的日常監(jiān)控、協(xié)調和分析由財務部門執(zhí)行，及時將執(zhí)行情況匯報預算委員會。由于房地產項目的不可復制性和重復開發(fā)，對于項目預算要嚴格執(zhí)行。
4.財務預算
財務部門是一個企業(yè)的信息中心，在全面預算管理中處于承上啟下的位置。財務預算是對一定時期內企業(yè)資金取得和投放、各項收入和支出、企業(yè)經營成果及其分配等資金運作作出具體安。全面預算管理應當服從企業(yè)戰(zhàn)略計劃，因而房地產開發(fā)企業(yè)的財務預算就應當圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略要求和發(fā)展規(guī)劃，以項目預算和資本預算為基礎，以經營利潤為目標，以現(xiàn)金流為核心進行編制，并主要以現(xiàn)金流量表、資產負債表、損益表等財務報表形式體現(xiàn)。財務部門具體負責組織財務預算的編制、執(zhí)行、分析等具體工作，財務預算是對企業(yè)全面預算的綜合平衡，需要各職能部門的通力合作。財務部門是企業(yè)的信息處理中心，重點是通過財務預算的執(zhí)行情況和監(jiān)控其他預算的執(zhí)行情況及時向預算委員會反饋信息，提交預警報告。
5.籌資預算
目前，銀行融資是房地產開發(fā)企業(yè)重要的資金來源?；I資預算一般由財務部門負責編制、執(zhí)行等具體工作?；I資預算一般包括籌資風險、籌資方式、籌資規(guī)模、籌資期限、籌資結構、籌資成本和債務償還計劃。房地產開發(fā)企業(yè)的籌資預算主要以項目預算為基礎，以企業(yè)的現(xiàn)金流為保障，在此基礎上，企業(yè)財務杠桿經營才能發(fā)揮最大效能，否則必然導致企業(yè)財務危機，甚至導致企業(yè)經營失敗?；I資預算需要對籌資規(guī)模、結構和債務償還計劃作出科學估計，充分考慮財務風險控制?；I資預算要同企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃相協(xié)調，但要保持一定的獨立性，不能單純服從企業(yè)的產業(yè)擴張。科學合理的籌資安排是企業(yè)經營發(fā)展變化的有效保障。
企業(yè)的全面預算管理是一個系統(tǒng)工程，是公司治理的重要組成內容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。每一個企業(yè)需要根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的全面預算管理制度，真正達到實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，整合企業(yè)資源，提高經濟效益的目的。最后，我們要特別強調的是，全面預算管理的組織和制度建設僅是基礎工作，關鍵是制度的執(zhí)行，最主要的工作就是權責利的統(tǒng)一，約束機制和激勵機制的統(tǒng)一。
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(作者單位：廈門經濟特區(qū)房地產開發(fā)集團有限公司)
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本文來源：http://www.nvnqwx.com/shiyongwen/2163049.htm