范文一：萬海房地產(chǎn)公司萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理研究

　　第 1 章 緒論

　　1.1 研究背景和意義

　　1.1.1 研究背景

　　我國房地產(chǎn)事業(yè)已有幾十年的歷史，其中經(jīng)歷了計(jì)劃分配時(shí)期、市場化改革時(shí)期、商品化主導(dǎo)時(shí)期、市場配置與政府調(diào)控結(jié)合時(shí)期。在快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)事業(yè)為推動經(jīng)濟(jì)建設(shè)和推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，以及改善居民的居住條件做出了重要貢獻(xiàn)。首先房地產(chǎn)是固定投資中的重要組成部分，對經(jīng)濟(jì)起著日益增強(qiáng)的拉動支撐作用。其次，發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，有助于建材、保險(xiǎn)、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)事業(yè)的快速崛起，帶動了就業(yè)人數(shù)的增加。另外，我國房地產(chǎn)市場化后城鄉(xiāng)居民的居住條件得到了很大程度的改善，加快了城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

　　雖然發(fā)展迅速，但是我國房地產(chǎn)業(yè)也隨即出現(xiàn)了一系列的問題。如房價(jià)在全國范圍內(nèi)快速上漲，并且大量企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，行業(yè)競爭激烈，但是房地產(chǎn)市場卻比較混亂。一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)供求結(jié)構(gòu)不平衡，高檔住宅受到房地產(chǎn)商的青睞，高端住宅與低端住宅比例關(guān)系失調(diào)，中小戶型供應(yīng)不足，中低收入居民購房壓力大。另一方面，房地產(chǎn)商在建設(shè)過程中普遍使用銀行貸款，居民在購買房產(chǎn)中也偏好按揭付款，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行。房地產(chǎn)泡沫引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

　　針對這些問題，國家加大了調(diào)控力度，出臺了相關(guān)的政策，從09年開始國家先出臺了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》加強(qiáng)了對房地產(chǎn)商拿地的管理；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題》強(qiáng)調(diào)實(shí)名認(rèn)購，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)預(yù)售工作的管理；2010年5月央行第三次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等 7 個(gè)部門聯(lián)合制度了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》旨在加快房地產(chǎn)行業(yè)的降溫；2011年國家有關(guān)部門又頒發(fā)了八條控制措施，包括：限購政策、二套房房貸首付比例提高至60%以上，二手房交易營業(yè)稅全額征收等，進(jìn)一步加強(qiáng)了對房地產(chǎn)事業(yè)的監(jiān)管和要求。消費(fèi)者近些年對房地產(chǎn)的熱情也有所下降。

　　面對日益嚴(yán)峻的生存環(huán)境，各房地產(chǎn)公司必須加強(qiáng)自身管理，減少成本支出，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目收益。因此，項(xiàng)目成本管理受到了廣大房地產(chǎn)公司的青睞。對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理，就是根據(jù)預(yù)算出的目標(biāo)成本，在項(xiàng)目開始之前或項(xiàng)目進(jìn)行中，通過各種成本控制措施，保證項(xiàng)目實(shí)際成本在預(yù)算之中，或者及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和糾偏。近年來，各大房地產(chǎn)公司在加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理方面取得了一定的成績，但隨之而來的問題也不容忽視。萬海房地產(chǎn)公司已經(jīng)將成本管理思想納入了項(xiàng)目日常管理之中，但是其成本管理制度還不完善，還存在著一定的問題，所以本次萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目管理中，要加強(qiáng)成本管理。設(shè)計(jì)一套完善的成本管理方案，制定相關(guān)保障措施，對項(xiàng)目的績效有著重要的意義。

　　1.2 研究方法和思路

　　1.2.1 研究方法

　　在本論文的研究過程中，采用了是理論分析與實(shí)證研究相結(jié)合的方法。應(yīng)用工程項(xiàng)目成本控制的基本理論和方法，結(jié)合萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)情況，對項(xiàng)目各個(gè)階段的成本進(jìn)行了分析與控制。

　　在論文還還采用了文獻(xiàn)梳理法，通過閱讀項(xiàng)目成本管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等相關(guān)文獻(xiàn)，并對這些文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，形成了萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理的思想。

　　1.2.2 研究內(nèi)容

　　本論文基于項(xiàng)目成本管理理論，對萬海房地產(chǎn)公司現(xiàn)有項(xiàng)目成本管理存在的問題進(jìn)行了深入分析，隨后針對萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目的實(shí)際情況提出了該項(xiàng)目的成本管理方案優(yōu)化方法。該方案包括如下幾個(gè)部分：項(xiàng)目資源計(jì)劃、項(xiàng)目成本估算、項(xiàng)目成本預(yù)算、項(xiàng)目成本控制以及項(xiàng)目成核算與決算。最后從建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)、建立責(zé)任成本管理系統(tǒng)和完善成本管理信息系統(tǒng)三方面提出了成本管理方案的實(shí)施保障。

　　本論文大體由四部分組成，第一部分緒論，簡要介紹了選題的背景、意義以及論文的基本結(jié)構(gòu)；第二部分萬海房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀分析，主要分析了萬海房地產(chǎn)公司過去項(xiàng)目成本管理中存在的問題，然后介紹了萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目，并對其進(jìn)行了可行性分析；第三部分萬海房地產(chǎn)公司萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目的成本管理方案設(shè)計(jì)，分為資源計(jì)劃方案設(shè)計(jì)、成本估算方案設(shè)計(jì)、成本預(yù)算方案設(shè)計(jì)、成本控制方案設(shè)計(jì)和成本核算和決算方案設(shè)計(jì)。第四部分萬海房地產(chǎn)公司萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理方案實(shí)施保障措施，首先萬海房地產(chǎn)公司針對萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目要組建合理、高效的項(xiàng)目經(jīng)理部，其次要實(shí)行責(zé)任成本制度，將目標(biāo)成本與個(gè)人利益掛鉤，再次完善項(xiàng)目成本管理信息系統(tǒng)。論文基本框架圖如下：

　　第 2 章 萬海房地產(chǎn)公司萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀分析

　　2.1 項(xiàng)目成本管理存在問題分析

　　萬海房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)業(yè)已有12年，已經(jīng)完成了近百個(gè)大小房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中形成了一定的特色，積累了相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，取得了一定的業(yè)績。在過去的項(xiàng)目中，萬海房地產(chǎn)公司已經(jīng)將項(xiàng)目管理思想和項(xiàng)目成本管理思想融入了實(shí)踐之中。

　　所謂項(xiàng)目管理，是指項(xiàng)目責(zé)任方為了節(jié)約成本，保證工期和保障質(zhì)量，采用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、方法和理論，有效的對項(xiàng)目中的各項(xiàng)工作進(jìn)行管理管理的過程。美國項(xiàng)目管理學(xué)會認(rèn)為項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目成本管理在內(nèi)共有九項(xiàng)基本工作，其中每一項(xiàng)都對項(xiàng)目管理的最終完工與績效都產(chǎn)生重要影響。

　　在面對日益激烈的競爭環(huán)境以及大幅變化的原材料價(jià)格時(shí)，萬海房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目的成本管理方面表現(xiàn)出了一定的問題，在實(shí)際操作中，經(jīng)常出現(xiàn)成本超支、利潤下降的情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本超支反映了公司在項(xiàng)目成本管理水平上不足，是由多種因素綜合作用所致。2010年萬海房地產(chǎn)公司的一項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際成本較預(yù)算超支兩千多萬元，直接影響了當(dāng)年的期效。分析萬海房地產(chǎn)公司成本管理現(xiàn)狀后，發(fā)現(xiàn)其主要是以下幾個(gè)原因?qū)е铝顺杀静町悾?/p>

　　2.1.1 萬海房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本管理意識相對薄弱

　　項(xiàng)目成本管理是根據(jù)公司的總體目標(biāo)以及特定工程建設(shè)項(xiàng)目的具體要求，在項(xiàng)目策劃和實(shí)施過程中，對項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、分析和核評等的管理活動，以強(qiáng)化經(jīng)營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低項(xiàng)目成本，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的過程。它需要到某項(xiàng)目以及公司的全體人員的共同努力，同時(shí)貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)過程。對項(xiàng)目進(jìn)行成本管理，首先要明確項(xiàng)目成本管理主體和項(xiàng)目成本管理的范圍。

　　在項(xiàng)目過程中成本管理的主要負(fù)責(zé)人應(yīng)該是項(xiàng)目經(jīng)理部。同時(shí)涉及項(xiàng)目所在單位，及其他職能部門，如財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、采購部等，對項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，對項(xiàng)目進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，以及對項(xiàng)目資源進(jìn)行詢價(jià)等。

　　2.2 萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目簡介

　　萊洋小區(qū)地處花園北路與北三環(huán)中路之間，北面緊鄰花園北路住宅小區(qū)。規(guī)劃批準(zhǔn)的總建筑面積為89000m2，其中含小區(qū)配套設(shè)施2774 m2 ，尚余 7250m2非配套公建。住宅設(shè)計(jì)四個(gè)樓座，每座24層，每個(gè)樓層約2000 m2，總計(jì)79000 m2。生活配套設(shè)施包括商店、銀行、交通站、車庫、醫(yī)療所、微型休閑廣場。

　　2.2.1 萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目環(huán)境及市場分析

　　現(xiàn)在，城市化進(jìn)程越來越快，越來也多的農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工，并且選擇定居城市。根據(jù)萬海房地產(chǎn)公司市場調(diào)查，在城鄉(xiāng)結(jié)合部，由于低價(jià)偏低，開發(fā)成本也相應(yīng)較低，且有豐富的人口資源農(nóng)村居民對樓房的需求量較大。根據(jù)調(diào)查，售價(jià)在5000元/ m2以下的住宅，銷售情況極佳。如在本地相鄰的宏高花園小區(qū)，可銷售面積就17700 m2，平均銷售價(jià)格5130/ m2，在一年內(nèi)已出售 75%；西側(cè)相鄰玫瑰園住宅小區(qū)，近10000 m2的住宅，起價(jià)4650元/ m2已經(jīng)全部售完；此外，臨近的公寓式住宅起價(jià)6500元/ m2，已經(jīng)全部售完；所以A 公司將本次的萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目定位為經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)投放市場，初步定價(jià)為4600元/ m2，均比周圍住宅小區(qū)價(jià)格低。合理的價(jià)格以及較高的品質(zhì)，能滿足廣大工薪階層的需求，萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目必然獲得廣大的市場。

　　2.2.2 總投資估算

　　1.土地開發(fā)費(fèi)

　　上繳的地價(jià)款（包括土地出讓費(fèi)及大市政費(fèi)）取費(fèi) 600 元/ m2，另外有300萬元的農(nóng)村居民補(bǔ)償費(fèi)。

　　2.前期開發(fā)費(fèi)

　　勘察費(fèi)取建安費(fèi)的 0.12%，設(shè)計(jì)費(fèi)取建安費(fèi)的 2%，兩者都以樓面單價(jià)計(jì)算。則兩項(xiàng)費(fèi)用為1850×0.12=2.22 元/m2，1850×2%=37元/m2。

　　3.房屋開發(fā)費(fèi)

　　(1)建安費(fèi)，包括基礎(chǔ)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、室內(nèi)市政管線費(fèi)、安全工程費(fèi)以及各種施工安裝費(fèi)，總共 1850元/m2

　　(2)小區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施費(fèi)，包括輸電設(shè)備、燃?xì)夤艿馈⒔o排水設(shè)施、有線電視網(wǎng)等，取建安費(fèi)的10%，即 1850×10%=185 元/m2。

　　(3)招投標(biāo)管理費(fèi)，取建安費(fèi)呃 0.06%，即 1850×0.06%=1.11 元/m2。

　　(4)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，取建安費(fèi)的 0.25%，即 1850×0.25%=4.625 元/m2。 &nb

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　　(5)工程監(jiān)理費(fèi)，取建安費(fèi)的 1.2%，即 1850×1.2%=22.2 元/m2。

　　(6)竣工費(fèi)，取設(shè)計(jì)費(fèi)的 6%，即 37×6%=2.22 元/m2。

　　4.小區(qū)綠化建設(shè)費(fèi)，取 9 元/ m2。

　　5.防洪費(fèi)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定取 20 元/ m2，即

　　6.管理費(fèi)，包括專業(yè)人員費(fèi)用、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)等，取前 5 項(xiàng)的總和的2%，即600+50.63+2.22+37+1850+185+1.11+4.625+22.2+2.22+9+20=2784.008元/m2，2784.008×2%=55.68 元/m2。

　　7.總建設(shè)費(fèi)用為 2784.008+55.68=2839.688 元/m2。

　　8.可銷售面積為 79000m2 。

　　第 3 章萬海房地產(chǎn)公司萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理方案設(shè)計(jì).........17

　　3.1 萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目資源計(jì)劃方案設(shè)計(jì) ....................17

　　3.2 萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本估算方案設(shè)計(jì) ................20

　　3.3 萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本預(yù)算方案設(shè)計(jì) ...........23

　　3.4 萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本控制方案設(shè)計(jì) .........28

　　3.5 萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本核算與決算方案設(shè)計(jì) .............35

　　第 4 章萬海房地產(chǎn)公司萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理方案實(shí)施保障.........40

　　4.1 組織架構(gòu)設(shè)計(jì) .............40

　　4.2 建立責(zé)任成本管理體系 .........42

　　4.3 完善成本管理信息系統(tǒng) ..............45

　　第 4 章 萬海房地產(chǎn)公司萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理方案實(shí)施保障

　　4.1 組織架構(gòu)設(shè)計(jì)

　　4.1.1 萊陽小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理組織架構(gòu)建設(shè)

　　針對萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理方案，需要建立與之相適應(yīng)的組織架構(gòu)，以保證所設(shè)計(jì)方案的順利執(zhí)行。目前萬海房地產(chǎn)公司實(shí)行的是“三級組織架構(gòu)”的管理模式，即公司總部、區(qū)域總部和項(xiàng)目經(jīng)理部。公司總部設(shè)有五大管理中心：項(xiàng)目投資審核與策劃中心、財(cái)務(wù)管理中心、技術(shù)中心、銷售管理中心、人力資源中心，分別負(fù)責(zé)戰(zhàn)略與投資決策、財(cái)務(wù)與資金運(yùn)營、技術(shù)、營銷和人力資源。區(qū)域總部負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的管理與協(xié)調(diào)，每個(gè)區(qū)域總部設(shè)有9個(gè)部門，綜合管理部、財(cái)務(wù)會計(jì)部、成本部、設(shè)計(jì)部、工程管理部、市場部、營銷部、物業(yè)部和采購部。針對具體的項(xiàng)目，主要由該項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目從初步設(shè)計(jì)到執(zhí)行整個(gè)項(xiàng)目施工過程，再到最終的項(xiàng)目竣工驗(yàn)收過程中的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作和決策。

　　萬海房地產(chǎn)公司在過去的項(xiàng)目中主要依靠公司總部來制定投資決策和銷售決策；項(xiàng)目土地使用權(quán)獲得、招投標(biāo)和營策劃則主要依托了區(qū)域總部。成本管理工作主要集中于區(qū)域總部的財(cái)務(wù)部和成本部，沒有成立專門的成本管理組織，也沒有充分發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理部在成本節(jié)約中的作用。

　　針對上述的萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理方案，應(yīng)組建相應(yīng)的項(xiàng)目成本管理小組，重新設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)理部，重新界定其職能。首先項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理和工作小組組成，項(xiàng)目經(jīng)理由區(qū)域總部通過競選制產(chǎn)生；同時(shí)在項(xiàng)目組內(nèi)成立了工程管理小組、成本管理小組、策劃設(shè)計(jì)小組和營銷服務(wù)小組。成本管理小組由項(xiàng)目副經(jīng)理和預(yù)算人員、財(cái)務(wù)人員、采購人員組成，直接向項(xiàng)目經(jīng)理和區(qū)域總部負(fù)責(zé)。策劃小組負(fù)責(zé)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相關(guān)的工作與費(fèi)用管理，為施工圖設(shè)計(jì)中的限額和建安費(fèi)用等的制定提出參考意見。

　　結(jié) 論

　　在當(dāng)前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈加激烈，同時(shí)由于地價(jià)、拆遷費(fèi)和建筑原材料價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)公司的利潤正在逐步下降。為提高房地產(chǎn)公司的核心競爭力，各個(gè)公司都在試圖對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理，改變以前粗放的經(jīng)營模式，其中成本管理越來越受到重視。項(xiàng)目成本管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分，是對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中全部成本費(fèi)用進(jìn)行管控，以保證在預(yù)算之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)公司既定目標(biāo)。

　　本論文通過分析發(fā)現(xiàn)，萬海房地產(chǎn)公司在過去的項(xiàng)目成本管理中存在著諸多的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目成本的超支，項(xiàng)目效益的降低。在學(xué)習(xí)了項(xiàng)目成本管理理論后，本論文設(shè)計(jì)了萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目成本管理方案。在未來萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目建設(shè)中要注意成本估算和預(yù)算的編制，并且在整個(gè)項(xiàng)目生命周期中要分析出重點(diǎn)的成本控制點(diǎn)，有重點(diǎn)的進(jìn)行成本控制。另外，萬海房地產(chǎn)公司必須注意對成本核算的準(zhǔn)確和合規(guī)。最后要根據(jù)項(xiàng)目的決算進(jìn)行績效獎勵(lì)。

　　僅僅進(jìn)行了成本方案設(shè)計(jì)是不夠的，在萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目建設(shè)前就應(yīng)該對項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行組織和職責(zé)分工，選擇勝任力強(qiáng)的員工。必須將責(zé)任成本管理用于其中，將每一位員工的利益與項(xiàng)目收益相掛鉤，通過相應(yīng)的獎罰制度，提高每個(gè)人的責(zé)任感和工作積極性。最終萬海房地產(chǎn)公司應(yīng)該為房地產(chǎn)項(xiàng)目建立起獨(dú)立、完善的管理信息系統(tǒng)，更合理的進(jìn)行成本估算和預(yù)算，更好的保管項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，能實(shí)現(xiàn)動態(tài)的成本控制，并使成本核算和決算更加準(zhǔn)確和及時(shí)。

　　本項(xiàng)目成本管理研究不僅是為了萊洋小區(qū)一期項(xiàng)目能夠在未來的建設(shè)中更好的進(jìn)行成本管理和控制，更是希望萬海房地產(chǎn)公司在未來的項(xiàng)目中能夠更好的完善項(xiàng)目成本管理工作，提高每個(gè)項(xiàng)目的效益。

　　參考文獻(xiàn)（略）