范文一：萬海房地產公司萊洋小區一期項目成本管理研究

　　第 1 章 緒論

　　1.1 研究背景和意義

　　1.1.1 研究背景

　　我國房地產事業已有幾十年的歷史，其中經歷了計劃分配時期、市場化改革時期、商品化主導時期、市場配置與政府調控結合時期。在快速發展的過程中，房地產事業為推動經濟建設和推進城鎮建設，以及改善居民的居住條件做出了重要貢獻。首先房地產是固定投資中的重要組成部分，對經濟起著日益增強的拉動支撐作用。其次，發展房地產事業，有助于建材、保險、金融等相關產業的發展。房地產事業的快速崛起，帶動了就業人數的增加。另外，我國房地產市場化后城鄉居民的居住條件得到了很大程度的改善，加快了城市化進程，促進了城市基礎設施的建設。

　　雖然發展迅速，但是我國房地產業也隨即出現了一系列的問題。如房價在全國范圍內快速上漲，并且大量企業涉足房地產業，行業競爭激烈，但是房地產市場卻比較混亂。一方面，當前房地產業供求結構不平衡，高檔住宅受到房地產商的青睞，高端住宅與低端住宅比例關系失調，中小戶型供應不足，中低收入居民購房壓力大。另一方面，房地產商在建設過程中普遍使用銀行貸款，居民在購買房產中也偏好按揭付款，將風險轉移給了銀行。房地產泡沫引起了社會各界的廣泛關注。

　　針對這些問題，國家加大了調控力度，出臺了相關的政策，從09年開始國家先出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》加強了對房地產商拿地的管理；《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題》強調實名認購，加強了對房地產預售工作的管理；2010年5月央行第三次上調了存款準備金率；住房城鄉建設部等 7 個部門聯合制度了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》旨在加快房地產行業的降溫；2011年國家有關部門又頒發了八條控制措施，包括：限購政策、二套房房貸首付比例提高至60%以上，二手房交易營業稅全額征收等，進一步加強了對房地產事業的監管和要求。消費者近些年對房地產的熱情也有所下降。

　　面對日益嚴峻的生存環境，各房地產公司必須加強自身管理，減少成本支出，提高房地產項目收益。因此，項目成本管理受到了廣大房地產公司的青睞。對房地產項目進行成本管理，就是根據預算出的目標成本，在項目開始之前或項目進行中，通過各種成本控制措施，保證項目實際成本在預算之中，或者及時進行調整和糾偏。近年來，各大房地產公司在加強項目的成本管理方面取得了一定的成績，但隨之而來的問題也不容忽視。萬海房地產公司已經將成本管理思想納入了項目日常管理之中，但是其成本管理制度還不完善，還存在著一定的問題，所以本次萊洋小區一期項目管理中，要加強成本管理。設計一套完善的成本管理方案，制定相關保障措施，對項目的績效有著重要的意義。

　　1.2 研究方法和思路

　　1.2.1 研究方法

　　在本論文的研究過程中，采用了是理論分析與實證研究相結合的方法。應用工程項目成本控制的基本理論和方法，結合萊洋小區一期項目建設開發情況，對項目各個階段的成本進行了分析與控制。

　　在論文還還采用了文獻梳理法，通過閱讀項目成本管理、房地產項目管理等相關文獻，并對這些文獻進行梳理，形成了萊洋小區一期項目成本管理的思想。

　　1.2.2 研究內容

　　本論文基于項目成本管理理論，對萬海房地產公司現有項目成本管理存在的問題進行了深入分析，隨后針對萊洋小區一期項目的實際情況提出了該項目的成本管理方案優化方法。該方案包括如下幾個部分：項目資源計劃、項目成本估算、項目成本預算、項目成本控制以及項目成核算與決算。最后從建設項目經理部組織架構、建立責任成本管理系統和完善成本管理信息系統三方面提出了成本管理方案的實施保障。

　　本論文大體由四部分組成，第一部分緒論，簡要介紹了選題的背景、意義以及論文的基本結構；第二部分萬海房地產公司項目成本管理現狀分析，主要分析了萬海房地產公司過去項目成本管理中存在的問題，然后介紹了萊洋小區一期項目，并對其進行了可行性分析；第三部分萬海房地產公司萊洋小區一期項目的成本管理方案設計，分為資源計劃方案設計、成本估算方案設計、成本預算方案設計、成本控制方案設計和成本核算和決算方案設計。第四部分萬海房地產公司萊洋小區一期項目成本管理方案實施保障措施，首先萬海房地產公司針對萊洋小區一期項目要組建合理、高效的項目經理部，其次要實行責任成本制度，將目標成本與個人利益掛鉤，再次完善項目成本管理信息系統。論文基本框架圖如下：

　　第 2 章 萬海房地產公司萊洋小區一期項目成本管理現狀分析

　　2.1 項目成本管理存在問題分析

　　萬海房地產公司從事房地產業已有12年，已經完成了近百個大小房地產建設項目，在房地產項目管理中形成了一定的特色，積累了相關經驗，取得了一定的業績。在過去的項目中，萬海房地產公司已經將項目管理思想和項目成本管理思想融入了實踐之中。

　　所謂項目管理，是指項目責任方為了節約成本，保證工期和保障質量，采用系統的觀點、方法和理論，有效的對項目中的各項工作進行管理管理的過程。美國項目管理學會認為項目管理包括項目成本管理在內共有九項基本工作，其中每一項都對項目管理的最終完工與績效都產生重要影響。

　　在面對日益激烈的競爭環境以及大幅變化的原材料價格時，萬海房地產公司在項目的成本管理方面表現出了一定的問題，在實際操作中，經常出現成本超支、利潤下降的情況。房地產項目成本超支反映了公司在項目成本管理水平上不足，是由多種因素綜合作用所致。2010年萬海房地產公司的一項商業地產項目實際成本較預算超支兩千多萬元，直接影響了當年的期效。分析萬海房地產公司成本管理現狀后，發現其主要是以下幾個原因導致了成本差異：

　　2.1.1 萬海房地產公司項目成本管理意識相對薄弱

　　項目成本管理是根據公司的總體目標以及特定工程建設項目的具體要求，在項目策劃和實施過程中，對項目成本進行有效的組織、實施、控制、分析和核評等的管理活動，以強化經營管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低項目成本，是實現目標利潤、創造經濟效益的過程。它需要到某項目以及公司的全體人員的共同努力，同時貫穿于項目的整個過程。對項目進行成本管理，首先要明確項目成本管理主體和項目成本管理的范圍。

　　在項目過程中成本管理的主要負責人應該是項目經理部。同時涉及項目所在單位，及其他職能部門，如財務部、設計部、采購部等，對項目進行成本核算，對項目進行限額設計，以及對項目資源進行詢價等。

　　2.2 萊洋小區一期項目簡介

　　萊洋小區地處花園北路與北三環中路之間，北面緊鄰花園北路住宅小區。規劃批準的總建筑面積為89000m2，其中含小區配套設施2774 m2 ，尚余 7250m2非配套公建。住宅設計四個樓座，每座24層，每個樓層約2000 m2，總計79000 m2。生活配套設施包括商店、銀行、交通站、車庫、醫療所、微型休閑廣場。

　　2.2.1 萊洋小區一期項目環境及市場分析

　　現在，城市化進程越來越快，越來也多的農村人口進城務工，并且選擇定居城市。根據萬海房地產公司市場調查，在城鄉結合部，由于低價偏低，開發成本也相應較低，且有豐富的人口資源農村居民對樓房的需求量較大。根據調查，售價在5000元/ m2以下的住宅，銷售情況極佳。如在本地相鄰的宏高花園小區，可銷售面積就17700 m2，平均銷售價格5130/ m2，在一年內已出售 75%；西側相鄰玫瑰園住宅小區，近10000 m2的住宅，起價4650元/ m2已經全部售完；此外，臨近的公寓式住宅起價6500元/ m2，已經全部售完；所以A 公司將本次的萊洋小區一期項目定位為經濟適用房標準投放市場，初步定價為4600元/ m2，均比周圍住宅小區價格低。合理的價格以及較高的品質，能滿足廣大工薪階層的需求，萊洋小區一期項目必然獲得廣大的市場。

　　2.2.2 總投資估算

　　1.土地開發費

　　上繳的地價款（包括土地出讓費及大市政費）取費 600 元/ m2，另外有300萬元的農村居民補償費。

　　2.前期開發費

　　勘察費取建安費的 0.12%，設計費取建安費的 2%，兩者都以樓面單價計算。則兩項費用為1850×0.12=2.22 元/m2，1850×2%=37元/m2。

　　3.房屋開發費

　　(1)建安費，包括基礎費、設備費、室內市政管線費、安全工程費以及各種施工安裝費，總共 1850元/m2

　　(2)小區內市政配套設施費，包括輸電設備、燃氣管道、給排水設施、有線電視網等，取建安費的10%，即 1850×10%=185 元/m2。

　　(3)招投標管理費，取建安費呃 0.06%，即 1850×0.06%=1.11 元/m2。

　　(4)質量監督費，取建安費的 0.25%，即 1850×0.25%=4.625 元/m2。 &nb

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　　(5)工程監理費，取建安費的 1.2%，即 1850×1.2%=22.2 元/m2。

　　(6)竣工費，取設計費的 6%，即 37×6%=2.22 元/m2。

　　4.小區綠化建設費，取 9 元/ m2。

　　5.防洪費，根據有關規定取 20 元/ m2，即

　　6.管理費，包括專業人員費用、差旅費、辦公費、招待費等，取前 5 項的總和的2%，即600+50.63+2.22+37+1850+185+1.11+4.625+22.2+2.22+9+20=2784.008元/m2，2784.008×2%=55.68 元/m2。

　　7.總建設費用為 2784.008+55.68=2839.688 元/m2。

　　8.可銷售面積為 79000m2 。

　　第 3 章萬海房地產公司萊洋小區一期項目成本管理方案設計.........17

　　3.1 萊洋小區一期項目資源計劃方案設計 ....................17

　　3.2 萊洋小區一期項目成本估算方案設計 ................20

　　3.3 萊洋小區一期項目成本預算方案設計 ...........23

　　3.4 萊洋小區一期項目成本控制方案設計 .........28

　　3.5 萊洋小區一期項目成本核算與決算方案設計 .............35

　　第 4 章萬海房地產公司萊洋小區一期項目成本管理方案實施保障.........40

　　4.1 組織架構設計 .............40

　　4.2 建立責任成本管理體系 .........42

　　4.3 完善成本管理信息系統 ..............45

　　第 4 章 萬海房地產公司萊洋小區一期項目成本管理方案實施保障

　　4.1 組織架構設計

　　4.1.1 萊陽小區一期項目成本管理組織架構建設

　　針對萊洋小區一期項目成本管理方案，需要建立與之相適應的組織架構，以保證所設計方案的順利執行。目前萬海房地產公司實行的是“三級組織架構”的管理模式，即公司總部、區域總部和項目經理部。公司總部設有五大管理中心：項目投資審核與策劃中心、財務管理中心、技術中心、銷售管理中心、人力資源中心，分別負責戰略與投資決策、財務與資金運營、技術、營銷和人力資源。區域總部負責區域內各項目的管理與協調，每個區域總部設有9個部門，綜合管理部、財務會計部、成本部、設計部、工程管理部、市場部、營銷部、物業部和采購部。針對具體的項目，主要由該項目的項目經理部負責，負責項目從初步設計到執行整個項目施工過程，再到最終的項目竣工驗收過程中的各項業務的操作和決策。

　　萬海房地產公司在過去的項目中主要依靠公司總部來制定投資決策和銷售決策；項目土地使用權獲得、招投標和營策劃則主要依托了區域總部。成本管理工作主要集中于區域總部的財務部和成本部，沒有成立專門的成本管理組織，也沒有充分發揮項目經理部在成本節約中的作用。

　　針對上述的萊洋小區一期項目成本管理方案，應組建相應的項目成本管理小組，重新設計項目經理部，重新界定其職能。首先項目經理部應由項目經理和工作小組組成，項目經理由區域總部通過競選制產生；同時在項目組內成立了工程管理小組、成本管理小組、策劃設計小組和營銷服務小組。成本管理小組由項目副經理和預算人員、財務人員、采購人員組成，直接向項目經理和區域總部負責。策劃小組負責與項目設計相關的工作與費用管理，為施工圖設計中的限額和建安費用等的制定提出參考意見。

　　結 論

　　在當前市場環境下，房地產行業競爭愈加激烈，同時由于地價、拆遷費和建筑原材料價格的上漲，房地產公司的利潤正在逐步下降。為提高房地產公司的核心競爭力，各個公司都在試圖對房地產項目進行精細化管理，改變以前粗放的經營模式，其中成本管理越來越受到重視。項目成本管理是項目管理的重要組成部分，是對房地產項目建設過程中全部成本費用進行管控，以保證在預算之內，實現公司既定目標。

　　本論文通過分析發現，萬海房地產公司在過去的項目成本管理中存在著諸多的問題，導致項目成本的超支，項目效益的降低。在學習了項目成本管理理論后，本論文設計了萊洋小區一期項目成本管理方案。在未來萊洋小區一期項目建設中要注意成本估算和預算的編制，并且在整個項目生命周期中要分析出重點的成本控制點，有重點的進行成本控制。另外，萬海房地產公司必須注意對成本核算的準確和合規。最后要根據項目的決算進行績效獎勵。

　　僅僅進行了成本方案設計是不夠的，在萊洋小區一期項目建設前就應該對項目經理部進行組織和職責分工，選擇勝任力強的員工。必須將責任成本管理用于其中，將每一位員工的利益與項目收益相掛鉤，通過相應的獎罰制度，提高每個人的責任感和工作積極性。最終萬海房地產公司應該為房地產項目建立起獨立、完善的管理信息系統，更合理的進行成本估算和預算，更好的保管項目成本數據，能實現動態的成本控制，并使成本核算和決算更加準確和及時。

　　本項目成本管理研究不僅是為了萊洋小區一期項目能夠在未來的建設中更好的進行成本管理和控制，更是希望萬海房地產公司在未來的項目中能夠更好的完善項目成本管理工作，提高每個項目的效益。

　　參考文獻（略）