文章通過筆者在房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程工作的實(shí)踐和總結(jié)，主要就房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及動態(tài)成本管理進(jìn)行了分析與探討，旨在為了加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理力度，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。
引言
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭也越來越激烈，而有些企業(yè)為了提高企業(yè)效益，需要做好企業(yè)管理工作，靠管理出效益已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的重要手段，而目標(biāo)成本管理則是一項(xiàng)貫穿于項(xiàng)目經(jīng)營與管理全過程的系統(tǒng)工程，它一般包括成本估算、任務(wù)分解、成本控制、成本核算、成本分析、考核六個環(huán)節(jié)。實(shí)行目標(biāo)成本管理及動態(tài)成本管理，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)人力，物力，財(cái)力等資源合理利用，降低成本、提高效益的有效途徑。因此，本文主要就如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及動態(tài)成本管理進(jìn)行論述。
1 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理及動態(tài)成本控制概述
目標(biāo)成本管理是指產(chǎn)品方案基本完成、在施工之前預(yù)先定下一個符合規(guī)劃方案、品質(zhì)要求、效益要求的成本目標(biāo)。目標(biāo)確立之后便成為一個有效的管理手段：現(xiàn)實(shí)發(fā)生的成本要盡力與之相符，管理者需要系統(tǒng)、動態(tài)、及時地對成本進(jìn)行全程監(jiān)控，在出現(xiàn)差異的時候立即在其它地方找到彌補(bǔ)和調(diào)整的空間。
投資的動態(tài)控制是指投資開發(fā)過程的全過程控制，運(yùn)用動態(tài)控制原理進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)控制將有利于項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。由于項(xiàng)目實(shí)施過程中主客觀條件的變化是絕對的，不變則是相對的;在項(xiàng)目進(jìn)展過程中平衡是暫時的，不平衡則是永恒的，因此，在項(xiàng)目實(shí)施過程中必須隨著情況的變化進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)的動態(tài)控制。
2 項(xiàng)目目標(biāo)成本的確定
在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實(shí)際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的.市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計(jì)，并對項(xiàng)目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中予以體現(xiàn)。根據(jù)項(xiàng)目的形象品質(zhì)、配套檔次、投資規(guī)模、市場定位、客戶定位、營銷定位等來確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，此階段對項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵在于設(shè)定投資總額、項(xiàng)目檔次、設(shè)備設(shè)施檔次、景觀綠化檔次以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，各階段成本控制工作必須以此為考核目標(biāo)，限額預(yù)算。而目標(biāo)成本確定后，進(jìn)行分解，從設(shè)計(jì)開始到項(xiàng)目竣工，以此為考核目標(biāo)，不得突破。
3 設(shè)計(jì)階段的成本動態(tài)控制
根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度75%～95%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%～35%。而施工階段對造價(jià)的影響一般僅為5%～12%。可見，設(shè)計(jì)階段對工程造價(jià)控制是非常重要的。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制要做到如下幾點(diǎn)：
(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識。
(2)引入競爭機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競賽，可以同過對一個工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程優(yōu)選方案。
(3)推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下，按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證目標(biāo)成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價(jià)。
(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費(fèi)，以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。
例如：某房地產(chǎn)項(xiàng)目在推行目標(biāo)成本管理體系后，成本控制部門對前期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，18層住宅鋼筋含量平均為58kg/m2，成本部門會同設(shè)計(jì)研發(fā)部門經(jīng)過同類項(xiàng)目的市場調(diào)查及參考造價(jià)站發(fā)布的同類工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，認(rèn)為含鋼量調(diào)整為42～45之間較為理想，設(shè)計(jì)研發(fā)部門與設(shè)計(jì)院共同進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計(jì)后，含鋼量降為42kg/m2，該項(xiàng)目開發(fā)50萬平方米建筑面積住宅，經(jīng)此一項(xiàng)就可降低成本三千多萬元。
4 實(shí)施階段的成本動態(tài)控制
施工階段是項(xiàng)目開發(fā)周期中耗時最長的一個環(huán)節(jié)來，所以開發(fā)商應(yīng)重視對施工階段成本的管理。項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個周期，項(xiàng)目成本形成的全過程。因此，成本管理 要伴隨項(xiàng)目施工的每一階段，包括事前管理、事中控制、事后分析及后成熟期成本管理，同時在項(xiàng)目的全過程中，堅(jiān)持實(shí)行動態(tài)控制。
4.1 實(shí)行招投標(biāo)與合同管理
推行工程量清單招標(biāo)，事前定價(jià)，把成本控制工作重心前移。對承包商進(jìn)行考察摸底，尋找潛在的有實(shí)力的承包商，以獲得競爭性合理低價(jià)。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對可能發(fā)生的情況要有提前的預(yù)計(jì)，對施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，盡量減少承包商在工程實(shí)施過程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。
合同簽訂后對合同進(jìn)行動態(tài)管理：首先劃分已發(fā)生成本和待發(fā)生成本，一個項(xiàng)目剛開發(fā)時的已發(fā)生成本較小到完全竣工后待發(fā)生成本較小的狀態(tài)，體現(xiàn)了開發(fā)進(jìn)度;已發(fā)生成本中分為合同性成本和非合同性成本，而前者又可進(jìn)一步分為未結(jié)算成本和已結(jié)算成本，未結(jié)算成本指合同正在執(zhí)行當(dāng)中，沒有定案。目標(biāo)成本進(jìn)行逐層分解，管理者在項(xiàng)目實(shí)施過程中對成本進(jìn)行動態(tài)、及時地全程監(jiān)控，對發(fā)生的實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，當(dāng)某一分部發(fā)生的實(shí)際成本超過目標(biāo)成本時，就要及時采取相應(yīng)的糾偏措施進(jìn)行糾偏。如：采取限額設(shè)計(jì)的方法、調(diào)整投資控制的方法和手段、采用價(jià)值工程的方法、制定節(jié)約投資的獎勵措施、優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工方法等。
例如，某房地產(chǎn)項(xiàng)目，在工程動工后，因有關(guān)部門對渣土外運(yùn)嚴(yán)格管理，渣土外運(yùn)單價(jià)上漲較大幅度，成本部門測算土方工程將突破目標(biāo)成本，成本部門提出樁基工程采用包清工，管樁材料甲供，有效降低了樁基工程成本;設(shè)計(jì)研發(fā)部門與設(shè)計(jì)院配合，對地下室基坑支護(hù)工程進(jìn)行了設(shè)計(jì)優(yōu)化;采取以上措施后，該項(xiàng)目正負(fù)零以下工程總價(jià)低于目標(biāo)成本。
合理控制工程變更：工程變更分為施工技術(shù)方案的變更;設(shè)計(jì)缺陷造成的變更、材料和設(shè)備的品牌、性能、規(guī)格參數(shù)的變更;工程規(guī)模的變更;功能定位的變更;為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術(shù)的可行性，應(yīng)建立工程變更管理制度，明確工程、設(shè)計(jì)成本等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，對工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現(xiàn)場實(shí)際情況的判斷。變更發(fā)生后，應(yīng)及時辦理簽證，特別是隱蔽工程，尤其要強(qiáng)調(diào)簽證的時效性，造價(jià)人員要根據(jù)施工合同及時認(rèn)真審核。
4.2 嚴(yán)格控制材料和設(shè)備成本
材料設(shè)備費(fèi)用在工程建安造價(jià)中約占70%，控制材料設(shè)備成本十分重要。在目標(biāo)成本確定階段，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位、營銷定位，對材料設(shè)備已經(jīng)有了大致的檔次定位及成本 估算，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)確保不突破前期預(yù)算。成本控制部門應(yīng)建立材料數(shù)據(jù)庫，對大宗材料設(shè)備訂貨應(yīng)采用招標(biāo)形式，采用集團(tuán)采購，以獲得競爭性低價(jià)。此外成本控制部門還 應(yīng)了解新材料、新工藝，尋找可替代材料，在不影響質(zhì)量及功能的前提下降低成本。
4.3 做好竣工階段的結(jié)算審核
造價(jià)人員在施工過程中，要堅(jiān)持到現(xiàn)場了解情況，了解施工單位落實(shí)施工措施情況，了解材料使用情況，及時審核變更簽證情況，及時取樣，及時搜集相關(guān)的文字材料，掌握證據(jù)。提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性，合理性。辦理竣工結(jié)算時除了依據(jù)合同、竣工圖紙，現(xiàn)場簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算以外，還要堅(jiān)持竣工資料和現(xiàn)場勘查相結(jié)合的原則進(jìn)行決算審核，對竣工圖上標(biāo)識的尺寸，材料設(shè)備型號品牌要進(jìn)行核對抽查，以確保竣工資料的真實(shí)性、合理性。
5 結(jié)束語
總之，項(xiàng)目目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，目標(biāo)成本管理的有效推行，有利于管理人員成本意識的增強(qiáng)和項(xiàng)目投入產(chǎn)出的全局把握，以及從根本上保證項(xiàng)目成本的過程控制，更好的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本。在今后的市場競爭中，只有更好的掌握和理解項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的含義，重視項(xiàng)目成本管理的有效實(shí)施，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
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