全租型商業(yè)地產(chǎn)，指建成后由開(kāi)發(fā)商或其指定專(zhuān)營(yíng)公司統(tǒng)一出租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的物業(yè)。目前國(guó)內(nèi)該類(lèi)物業(yè)雖然不多，但卻被各地政府及開(kāi)發(fā)商非常重視，主要原因就在于其既能充分利用資源優(yōu)勢(shì)又避免了巨額資金投入帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該類(lèi)型物業(yè)具有很強(qiáng)的生命力，且符合我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情。對(duì)該類(lèi)型物業(yè)的探討可以對(duì)目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有一些新的理解和認(rèn)識(shí)。
一、顯示獨(dú)特性定位
全租型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，定位準(zhǔn)確決定著運(yùn)營(yíng)成敗。定位的要素有兩個(gè)，一個(gè)是獨(dú)特性，一個(gè)是差異化。二者即有區(qū)別，又相互聯(lián)系。獨(dú)特性主要依靠的是項(xiàng)目自身固有優(yōu)勢(shì)發(fā)揮，建立競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；差異化主要依靠的是對(duì)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析后建立起競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所不具備的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)本身而言，獨(dú)特性的體現(xiàn)尤為重要。小型全租型商業(yè)地產(chǎn)，如上海新天地，南京1912等都是建立在特有的歷史文化資源基礎(chǔ)上，所不同的是一個(gè)依托代表中西文化交匯的石庫(kù)門(mén)建筑群，另一個(gè)依托的是有重大歷史意義的民國(guó)風(fēng)格。這些文化資源都是具有深刻意義而且?guī)缀醺緹o(wú)法模仿的。所以，該類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)的定位必須充分考慮到基于本地并被普遍認(rèn)可的文化、歷史資源，借助這些資源在大眾心中已經(jīng)造成的印象去拓展知名度。
二、規(guī)模及投資
借助獨(dú)特性資源的全租型商業(yè)地產(chǎn)可大可小，具體依據(jù)資源的特性而定。該類(lèi)型物業(yè)的投資回報(bào)期很長(zhǎng)，十年以上的周期可能使投資者們舉棋不定。然而該類(lèi)型物業(yè)也往往具備已有建筑群的特點(diǎn)，首期投資低于新品開(kāi)發(fā)。若以租賃的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則費(fèi)用更低。規(guī)模較大的物業(yè)，在招商時(shí)必定引入一兩個(gè)以上的“超級(jí)航母”主力店來(lái)吸引人氣。而現(xiàn)有資源的局限往往不允許該類(lèi)型的主力店落腳，需要為其重新打造營(yíng)業(yè)區(qū)域，便會(huì)產(chǎn)生新區(qū)域與原有資源不協(xié)調(diào)甚至割裂的現(xiàn)象。而物業(yè)規(guī)模如果過(guò)小，則業(yè)態(tài)不易安排，容易導(dǎo)致定位偏差，在大眾原有的心理定位上產(chǎn)生失落感。本文認(rèn)為，該類(lèi)型物業(yè)占地面積應(yīng)在2—3萬(wàn)平方米，建筑面積以5萬(wàn)平方米左右為佳。目前國(guó)內(nèi)具備該條件的特定資源有很多。
從投資角度計(jì)算（租賃形式，設(shè)租賃期為十年），以5萬(wàn)平方米建筑面積的物業(yè)為例，租金投入每年約5千萬(wàn)元（全國(guó)中型城市非商業(yè)區(qū)域物業(yè)平均租金上限），管理及改造平均成本為投資的25%，資金成本8%，按南京1912的租金（總體收益率54%），項(xiàng)目的總體成本利潤(rùn)率在20%以上，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的.選擇。
三、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者（主力店）選擇
主力店在商業(yè)地產(chǎn)中的地位無(wú)須多言，結(jié)合大多數(shù)的目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者，是突出業(yè)態(tài)定位的關(guān)鍵。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)而言，主力店不止一個(gè)，可以有4—5個(gè)不同業(yè)態(tài)的組合。但對(duì)于小型商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，往往只能有一個(gè)主力店，剩余的業(yè)態(tài)需要眾多的目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者來(lái)完成。這就對(duì)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者規(guī)模和數(shù)量的規(guī)劃提出了很高的要求。
與大型商業(yè)地產(chǎn)不同，特有資源的全租型商業(yè)地產(chǎn)往往都有一個(gè)鮮明的主題。國(guó)際上的理論認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)擁有“四大功能”，一是購(gòu)物，二是休閑，三是運(yùn)動(dòng)，四是交際。說(shuō)明其正在向休閑、健康的業(yè)態(tài)發(fā)展。小型商業(yè)地產(chǎn)無(wú)法囊括全部的業(yè)態(tài)，就必須在這些主要業(yè)態(tài)中選擇一個(gè)與其主題最相近或最能襯托該主題的業(yè)態(tài)。根據(jù)小型商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，將“四大功能”重新排列，休閑——交際——購(gòu)物——運(yùn)動(dòng)，可作為選擇主力店的參考。目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者的規(guī)模和數(shù)量決定該業(yè)態(tài)在整體定位中的比重，開(kāi)業(yè)后可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行微調(diào)，以適應(yīng)新的修正后的定位。
四、市場(chǎng)培育期
一般而言，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要有三年的培育期，至少也要兩年。所以大多數(shù)基金收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)要開(kāi)業(yè)兩年以后才考慮，甚至經(jīng)過(guò)三到五年才進(jìn)行收購(gòu)。因?yàn)榛鹬灰?-5%的回報(bào)，但必須穩(wěn)定，所以他們都要等到渡過(guò)培育期。
小型商業(yè)地產(chǎn)同樣有市場(chǎng)培育期。業(yè)態(tài)與獨(dú)特性資源結(jié)合得好，可以縮短培育期，但卻不可逾越。最初的階段，投資者承受的壓力是巨大的，資金的壓力，掉鋪的壓力，定位偏差的壓力。較為成功的商業(yè)地產(chǎn)廣州天河城，開(kāi)業(yè)8年半租金翻6番，但是在前三年時(shí)間也承受著巨額的虧損，若不是政府出面組織資金救急，恐怕就沒(méi)有今天了。所以投資者必須在前三年做好準(zhǔn)備。當(dāng)然，如果三年過(guò)了還在虧損，那就要考慮另尋出路了。
市場(chǎng)培育期的重點(diǎn)在于培育被動(dòng)性消費(fèi)。對(duì)于集合眾多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，被動(dòng)性消費(fèi)（隨機(jī)性消費(fèi)）應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目的性消費(fèi)，才算是成功的。如果人人都是帶著目標(biāo)前來(lái)消費(fèi)，則與在大型專(zhuān)業(yè)化專(zhuān)門(mén)店消費(fèi)沒(méi)什么兩樣，也就失去了業(yè)態(tài)集合的意義。三年培育期一過(guò)，人們認(rèn)可該商業(yè)區(qū)域，就會(huì)帶著慣性思維很自然地去消費(fèi)了。
五、專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)
從理論上講，全租型商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)有組織的商業(yè)綜合體。按照相關(guān)理論，這種商業(yè)集群不但具有生命周期，還擁有整套產(chǎn)發(fā)展機(jī)制。因此，對(duì)商業(yè)物業(yè)的管理絕非一般的物業(yè)管理，也不是物業(yè)管理+商業(yè)管理的簡(jiǎn)單結(jié)合。
商業(yè)物業(yè)的管理，既要懂商業(yè)又要懂建筑還要懂機(jī)電更要懂物管，還有商業(yè)集群的發(fā)展理論。這應(yīng)該是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，在擁有各方面知識(shí)的同時(shí)能夠不斷進(jìn)行學(xué)習(xí)以適應(yīng)新的環(huán)境要求。該團(tuán)隊(duì)要能夠敏銳地判斷市場(chǎng)的走向，調(diào)整業(yè)態(tài)的偏差，維護(hù)整體的形象，協(xié)調(diào)商家的運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)籌資金的配用，完善內(nèi)部的治理，以戰(zhàn)略的眼光對(duì)資源進(jìn)行合理配置，通過(guò)對(duì)外經(jīng)濟(jì)和集體效率取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展。
六、和諧發(fā)展
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程是一個(gè)和諧發(fā)展的過(guò)程。其間，物業(yè)所在地政府、物業(yè)大業(yè)主、投資者（開(kāi)發(fā)商）、管理者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的相互作用是其發(fā)展的源動(dòng)力。
物業(yè)所在地政府對(duì)物業(yè)是持歡迎態(tài)度的。它的出現(xiàn)，能夠給政府帶來(lái)不小的財(cái)稅收入，能夠聚人氣，產(chǎn)生社會(huì)效應(yīng)，能夠提高資源利用率，降低資源保護(hù)成本，作為政績(jī)，還能夠?yàn)楹?jiǎn)歷添彩；物業(yè)大業(yè)主在坐享租金的同時(shí)既能省下物業(yè)維護(hù)費(fèi)用，又能提高物業(yè)知名度；投資者經(jīng)過(guò)仔細(xì)地測(cè)算和評(píng)估，為高額的投資收益感到欣慰；管理者在管理過(guò)程中學(xué)習(xí)和實(shí)踐了新的管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)得到了應(yīng)有的回報(bào)；經(jīng)營(yíng)者為能夠置身?yè)碛歇?dú)特景觀、人流如潮的經(jīng)營(yíng)環(huán)境而竭盡全力；消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中體驗(yàn)了新鮮，滿足了好奇，獲得了滿足，這是一個(gè)相輔相成和諧發(fā)展的過(guò)程。商業(yè)地產(chǎn)的成功離不開(kāi)來(lái)自于政府、業(yè)主、投資商、管理者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的共同支持，商業(yè)地產(chǎn)的成功也會(huì)給他們帶來(lái)相應(yīng)的回報(bào)。
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