最新房地產估價師案例與分析考前必練
案例一
一、某企業有一臨街的框架結構的4層倉庫，企業擁有其劃撥土地使用權和房屋所有權，每層建筑面積約400m2，現因股份制改造需對該宗地產進行價格評估，但企業要求高估該房地產的價格。如果你作為一名房地產估價師，受評估機構的派遣負責此項評估工作，請寫出既符合合法原則又能滿足委托方要求的估價技術路線。
答案：在城市規劃允許的情況下，按轉換用途前和裝修改造前的最高最佳使用原則和假設開發法的思路進行評估。具體為：按有扶梯、有裝修的商場評估4層倉庫轉換用途后的價格;然后扣除因轉換用途需要補交的出讓金，室內的改造、裝修費用和扶梯的購置、安裝、調試費用及其相應的管理費、利息、稅金、利潤后，得出4層倉庫的現時價格。
二、×年×月×日，甲乙兩家公司因對一宗房地產的交易價格不能協商一致，產生了糾紛，最終對簿公堂。××省××市人民法院在依法受理此案的過程中需要了解該宗房地產于×月×日這一時點的價值，價值定義采用公開市場價值標準。
請問：
1.什么是房地產糾紛估價?
2.房地產糾紛估價分為哪幾類?分別應由誰以何種方式解決?
3.房地產糾紛估價有什么特點?
答案：1.房地產糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
答案2.房地產糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產價格(價值)類糾紛;另一類是針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。前一類糾紛的估價通常由法院、仲裁機構聘請房地產估價機構完成，后一類糾紛的估價則由專門的估價仲裁部門或組織(如估價專家委員會)出面對估價結果做出鑒定和裁決。
答案：3.與其他目的的房地產價格評估相比，房地產價格(價值)類糾紛估價存在如下三個特點： (1)除為抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。 (2)價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發生前的近期客觀資料。 (3)不能以當前房地產市場實際價格作為判斷原估價結論是否真實、客觀、合理的標準。
案例二
某房地產占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益層對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確)，確定其估價時點的價格為12566元/m2。根據當地商業用房樓層價格變化規律(一、二層差價2%，二、三層差價5%，三、四層差價2%)，判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元/m2，四層價格為11460元/m2，從而得出估價對象房地產的市場價格為：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結果是否正確?為什么?
【正確答案】：不正確。因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。
某市對舊城區進行改造，第一階段拆遷涉及萬余戶居民。為確保長治久安，落實科學發展觀，體現以人為本的精神，市政府在詳細計劃周密準備的基礎上，對民意進行了深入調查。同時市政府下達嚴令，禁止各級職能部門借機“揩油”，如有違犯，一經查出，堅決嚴懲。為此市政府委托有資質的評估單位，進行了詳盡的拆遷估價。
請問：
1.什么是城市房屋拆遷估價?
2.拆遷補償估價的對象是什么?
3.針對不同估價對象應注意哪些問題?
答案：1.城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估;
答案：2.拆遷補償估價對象為拆遷范圍內土地、建筑物、構筑物和依托于其實體上的權益
答案：3.針對不同估價對象應注意以下幾點： (1)依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可視為提前收回處理，在估價中應包括土地使用權的補償估價，根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。 (2)依法以劃撥方式取得的土地使用權，在估價中不應包括出讓金部分，只包含該宗地相應的基礎設施配套建設費和土地開發及其他費用。 (3)已取得所有權的房屋及構筑物，估價應從占有、使用、收益、處分四方面綜合認定其合法性，不能僅僅依據估價時點的用途估價。 (4)“拆除違章建筑和超過批準期限的`臨時建筑，不予補償”，故不在估價范圍之內。“拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償”，估價時應按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。 (5)被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規定的，服從其規定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。 對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定;沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。 (6)對于一宗房地產拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內外不可移動的設備及其附屬物等，都不可遺漏。
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