一、出租物業(yè)的面積

　　對于出租物業(yè)已有房地產權證或業(yè)經(jīng)法定機構出具測量報告的(常見于房屋、寫字樓、廠房、商鋪的整體租賃)，合同雙方最好將房地產權證或測量報告上所記載的建筑面積約定為租賃面積，并將房地產權證或測量報告作為合同附件。

　　對于出租物業(yè)未有房地產權證或未經(jīng)法定機構出具測量報告的(常見于商場、寫字樓的部分租賃)，合同雙方最好共同聘請一家中介測量機構對租賃面積進行測量，并共同派代表參與測量的過程。在測量結束后，合同雙方代表應就測量結果進行確認，并將測量報告、測量圖表作為合同附件。

　　甲方將座落在本市_______區(qū)**縣_________路_____棟***新村______號***幢______室(部位)________的房屋(簡稱該房屋)出租給乙方。該房屋建筑面積、使用面積為________平方米，房屋類型為________，結構為________，房屋用途為________。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示房地產權證，編號：________________，并已告知乙方該房屋已/未設定抵押。(詳見附件房地產權證)

　　租賃面積：以雙方共同指定的****中介測量機構，實地測量的面積為最終確認的租賃面積，為___________平方米(詳見附件：測量報告)，包括租賃物業(yè)的玻璃門、店面、租賃物業(yè)范圍內的建筑結構、設備設施所占面積，以及租賃物業(yè)與其他承租人租區(qū)的隔墻所占面積的一半，租賃物業(yè)與公共區(qū)域的隔墻所占面積的全部。甲、乙雙方一致確認，本合同涉及需要以面積計算相應費用(如租金、管理費、推廣費等)金額的，均按租賃面積計算，任何一方不得以建筑面積及/或套內建筑面積對租賃面積提出異議。

二、出租物業(yè)的用途

　　對出租物業(yè)的使用要符合法定用途，這看似簡單的法律常識在實踐中偶爾也會被忽視，這與主管部門疏于監(jiān)管和合同雙方貪圖小利脫不了干系。實踐中，我們曾遇有如下情形：

　　1、住宅變辦公。在住宅小區(qū)中，我們有時候突然會發(fā)現(xiàn)××公司的招牌，其中，從事對外貿易的公司在深圳較為多見。

　　2、廠房變商鋪。近日，曾有一些來自深圳市蛇口工業(yè)區(qū)的客戶向我們進行法律咨詢，其告知出租人以工業(yè)廠房進行餐飲招商，并公然宣稱不會遭到政府有關部門的查處，客戶為此按照商鋪標準支付了租金、保證金及裝修費用，后由于無法辦理工商登記而發(fā)生糾紛。而我們注意到客戶提供的租賃合同中，已經(jīng)明確寫明出租物業(yè)的用途為工業(yè)。

　　3、工業(yè)變辦公。業(yè)內皆知，深圳市保稅區(qū)的主要規(guī)劃用地是工業(yè)類用地，根據(jù)《工業(yè)項目建設用地控制指標(試行)》(國土資發(fā)[XX]232號)的相關規(guī)定，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。但我們在為客戶進行盡職調查的時候發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)已經(jīng)租用了保稅區(qū)內的工業(yè)廠房全部或大部分作為辦公用途，并且，由于價格低、地段好的誘惑，仍有更多的企業(yè)在躍躍欲試。

　　4、高科技工業(yè)變工業(yè)。近年來，國家鼓勵高科技產業(yè)的大力發(fā)展，各地的保稅區(qū)、高新區(qū)、產業(yè)帶風起云涌，與此相對應，我們會看到“高科技工業(yè)”出現(xiàn)在一些用地規(guī)劃許可證或房地產權證上。根據(jù)深圳市的相關法律規(guī)定及政策，使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)需提供高科技項目或高科技企業(yè)認證文件。然而，目前正在使用該等高科技工業(yè)廠房的企業(yè)真正已經(jīng)取得上述認證文件的為數(shù)甚少，非高科技項目或非高科技企業(yè)進駐此類廠房的案例屢見不鮮。

　　作為律師，在發(fā)現(xiàn)客戶承租出租物業(yè)的用途不符合法定用途的時候，應作出必要的風險提示，可以簡單歸結為兩個方面：一方面系民事責任的提示，用途違法將導致租賃目的無法實現(xiàn)，合同雙方可據(jù)此解除合同，并根據(jù)過錯的情況分擔合同解除的后果;另一方面屬行政責任的提示，應告知客戶用途違法將會導致政府有關部門的查處，合同雙方均有可能承擔該等不利后果。