土地估價報告

　　第一部分 摘要

　　一、估價項目名稱

　　位于XXX的XX畝土地使用權價格評估。

　　二、委托估價方

　　ⅩⅩ公司

　　三、估價目的

　　為了ⅩⅩ公司能滿足對土地的投資開發需要，依據國家標準《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)，我們對委估土地使用權進行估價，提供委估對象在估價基準日的市場價值參考依據。

　　四、估價基準日

　　XX年X月X日。

　　五、宗地的描述

　　綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個比較的實例，采用市場法進行估價，估價結果為估價對象無權屬瑕疵和限制下的公開市場價值。

　　六、估價結果

　　估價人員對所搜集的資料進行整理分析，對土地使用權價格采用市場法測算，估價人員對所搜集的資料進行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權價格為： 土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝)

　　七、估價師簽名

　　第二部分 評估的過程

　　待評估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評估其X年X月X日的市場價格。我們通過收集有關數據資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關情況如下表所示。

　　1、進行交易情況修正 經調查，未發現交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。

　　2、進行交易時間修正 根據調查，X年X月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實例C交易時間修正系數=104/100=1.04

　　3、進行區域因素修正 采用打分法，可參照下表的有關數據判斷。 根據各個區域的具體情況進行打分，以被評估對象的各個因素的分值為標準值，即以打滿分處理，以下為被評估對象的具體情況。

　　則A地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下：

　　...

　　B地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下：

　　...

　　C地以被評估對象D為標準，具體打分情況如下：

　　...

　　于是可以得到： 交易實例A區域因素修正系數=100/176=0.568 交易實例B區域因素修正系數=100/206=0.485 交易實例C區域因素修正系數=100/144=0.694 4、進行個別因素修正

　　(1)關于面積因素的修正: 對土地而言，面積大些便于充分利用，經過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比A、B交易實例價格低6%，估宗地的價格會比C交易實例價格高3%。 經過計算得到面積修正系數為： 交易實例A的面積修正系數=0.94 交易實例B的面積修正系數=0.94 交易實例C的面積修正系數=1.03 (2)關于容積率因素的修正: 經收集有關數據資料進行統計分析，土地的價格與容積率的關系是： 容積率增加0.1，地價增加2%。則： 交易實例A的容積率修正系數=100/140=0.714 交易實例B的容積率修正系數=100/275.2=0.363 交易實例C的容積率修正系數=100/104=0.962 個別因素修正系數計算如下： 交易實例A的個別因素修正系數=0.94×0.714=0.671 交易實例B的個別因素修正系數=0.94×0.363=0.341 交易實例C的個別因素修正系數=1.03×0.962=0.991 5.計算比準價格 A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(萬元/ 畝) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(萬元/ 畝) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(萬元/ 畝) 6.采用算術平均法求得評估結果 由于B實例的值為異常值，應予以剔除。其他結果相近，則取其平均值作為評估結果。故宗地D的評估結果為： 待估宗地評估價值(單價)=(609.8+400.55)/2 =505.175(萬元/ 畝) 待估宗地評估價值(總價)=505.175×49.216=24862.69萬元