上海市居住物業(yè)管理條例

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范本市居住物業(yè)的使用、維修和其他管理服務(wù)活動，維護(hù)業(yè)主，使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政域內(nèi)的居住物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。

　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第五條 上海市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局)是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實施本條例。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅、公安、物價、工商等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本條例。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系協(xié)調(diào)。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第六條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門按照住宅與公共設(shè)施的相關(guān)情況劃定。

　　第七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　(一)公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上;

　　(二)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上;

　　(三)住宅出售已滿兩年。

　　第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主過半數(shù)或者全體業(yè)主代表過半數(shù)通過。

　　業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會;經(jīng)百分之十五以上或者業(yè)主代表提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會和使用人代表列席。

　　第九條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

　　(一)選舉、罷免業(yè)主委員會委員;

　　(二)審議通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

　　(三)聽取和審議物業(yè)管理服務(wù)工作報告;

　　(四)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

　　第十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：

　　(一)成立業(yè)主委員會登記申請書;

　　(二)業(yè)主委員會委員名單;

　　(三)業(yè)主委員會章程。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起十五日內(nèi)，完成登記工作;對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。

　　第十一條 業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由五人至十五人組成。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會每屆任期兩年。

　　第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　　(一)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(三)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理;

　　(四)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算;

　　(五)聽職業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

　　(六)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用;

　　(七)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過

　　第十三條 住宅出售單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供物業(yè)管理區(qū)域必需的物業(yè)管理服務(wù)用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有;物業(yè)管理服務(wù)用房的收益用于業(yè)主委員會的話動經(jīng)費和補(bǔ)充物業(yè)維修基金。具體辦法由市人民政府制定。

　　第十四條 業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其職責(zé)是：

　　(一)聽職業(yè)主、使用人對物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)反映;

　　(二)執(zhí)行業(yè)主委員會作出的決定;

　　(三)提出共用部位和共用設(shè)備的維修、更新建議。

　　第十五條 業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。

　　業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之曰起生效。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)管理部門備案。

　　第十六條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律法規(guī)相抵觸。

　　第三章物業(yè)管理服務(wù)

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向市房地局或者注冊地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　市房地局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理物業(yè)管理企業(yè)申請之曰起二十曰內(nèi)，核發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書。