《深圳市城市更新辦法》有啥亮點

　　《深圳市城市更新辦法》有啥亮點?那么，下面就隨CN人才公文網小編一起來看看吧。

　　1、舊改土地上市繞開招拍掛形式

　　按照以前舊改政策的規定，改造主體拆遷完了之后，還要將土地拿出來招拍掛，自己不一定能拿得到，一些企業為舊改項目的拆遷耗費了大量精力，并且付出不少機會成本，但最終卻只是扮演了一個一級土地開發商的角色，這大大挫傷了企業繼續參與舊改的積極性，也影響了全市舊改項目的進展。《更新辦法》對舊改土地的上市形式繞開了招拍掛，雖然通篇并沒有一個字提到協議出讓，但事實上，這份文件等于是默許或者是恢復了以前的協議出讓。理由有兩個，一是如果土地繼續需要招拍掛的話，那么最終的地價是不可能被提前確定的，但是在《更新辦法》中明確規定了拆除重建類城市更新項目的補繳地價情況，比如城中村部分容積率以2.5以下、2.5-4.5和4.5以上為界定標準，分別執行免地價、20%公告基準地價和公告基準地價的政策。而各區域的公告基準地價是確定的，所以只要這個城市更新項目確定了容積率，它的地價也基本上確定了;二是《更新辦法》第35條規定：“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規劃許可文件后，應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，并按照本辦法規定補繳地價。”該條盡管沒有明確表達土地可以協議出讓，但卻已經是非常確定地透露，城市更新項目可以不用經過招拍掛。

　　2、改造主體多元化

　　《更新辦法》第5條規定：“城市更新可以依照有關法律法規及該辦法的規定分別由市、區政府、土地使用權人或者其他符合規定的主體實施。”第32條規定：“拆除重建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物所有權人相同且為單一權利主體的，可以由權利人依據本辦法實施拆除重建。”第33條規定：“拆除重建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物所有權人不同或者存在多個權利主體的，可以在多個權利主體通過協議方式明確權利義務后由單一主體實施城市更新，也可以由多個權利主體簽訂協議以權利人擁有的房地產作價入股成立公司實施更新，并辦理相關規劃、用地、建設等手續。”第34條規定：“同一宗地內建筑物由業主區分所有，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意拆除重建的，全體業主是一個權利主體。”

　　根據以前的舊改政策，改造主體限定為政府和具有拆遷資質的開發商，這一限定為舊改項目的進展人為制造了許多障礙，許多被拆遷人基于歷史因素、個人感情因素、補償安置因素，堅決抵制搬遷，形成所謂的“釘子戶”。《更新辦法》將原權利主體納入舊改的主體范圍，將大大促進原權利人進行改造的積極性，進而推動舊改項目的進展。

　　《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引》中對申報條件和申報主體都作出了明確規定。申報條件為：申報城市更新單元范圍內為單一權利主體的，權利主體同意改造后即可進行申報;存在多權利主體的情況較為復雜，申報城市更新單元為單一宗地的，經占建筑物總面積2/3以上且占總數量2/3以上的權利主體同意改造后，可進行申報;城中村更新的，經農村集體經濟組織繼受單位的股東代表大會表決通過，或占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意改造后，可進行申報。申報主體為：申報城市更新單元為單一權利主體的較為簡單，直接由權利主體申報;申報城市更新單元內存在多個權利主體的，須形成單一主體進行申報，形成方式多樣化，如權利主體共同委托單一個人或法人企業代為申報;同一宗地內建筑物由業主區分所有的，按照《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》和《深圳市業主大會和業主委員會議事規則(示范文本)》等規定召開業主大會，以業主委員會名義、由業主大會推舉產生的業主代表進行申報;屬城中村更新的，由原農村集體經濟組織的繼受單位進行申報。

　　3、關內外地價標準統一

　　關于地價標準，《更新辦法》第36條規定：“拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價;建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價;建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建后，符合有關規定的建筑物和附著物均可以由建設單位取得完全產權，并可以自由轉讓。”

　　《更新辦法》明確了城市更新項目中城中村、舊屋村、工業區及其他各類區域的地價收取標準，在保持與原城中村改造地價政策的延續的基礎上，對特區內外的地價標準進行了統一。

　　4、用地鼓勵產業升級

　　《更新辦法》中多處提到產業升級，如《更新辦法》第12條第3款規定：“城市更新單元規劃涉及產業升級的，應當征求相關產業主管部門意見功能。”第38條第1款規定：“拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價;增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。”

　　《更新辦法》的出臺將加快舊工業區及用地效益低下的產業空間的整合改造，集約節約利用土地，并通過“騰挪置換”為高成長型企業的發展提供空間。此外，城市更新將推動傳統制造業的優化升級和現代服務業的快速發展，積極推進創新型產業用房建設，實現產業空間布局的優化整合。同時，引導工業用地合理置換。工業用地功能轉換將逐步降低全市工業用地比例，加大產業空間置換力度，實現土地利用結構的進一步優化配置。