《深圳市城市更新辦法》有啥亮點

　　《深圳市城市更新辦法》有啥亮點?那么，下面就隨CN人才公文網(wǎng)小編一起來看看吧。

　　1、舊改土地上市繞開招拍掛形式

　　按照以前舊改政策的規(guī)定，改造主體拆遷完了之后，還要將土地拿出來招拍掛，自己不一定能拿得到，一些企業(yè)為舊改項目的拆遷耗費了大量精力，并且付出不少機會成本，但最終卻只是扮演了一個一級土地開發(fā)商的角色，這大大挫傷了企業(yè)繼續(xù)參與舊改的積極性，也影響了全市舊改項目的進展?！陡罗k法》對舊改土地的上市形式繞開了招拍掛，雖然通篇并沒有一個字提到協(xié)議出讓，但事實上，這份文件等于是默許或者是恢復(fù)了以前的協(xié)議出讓。理由有兩個，一是如果土地繼續(xù)需要招拍掛的話，那么最終的地價是不可能被提前確定的，但是在《更新辦法》中明確規(guī)定了拆除重建類城市更新項目的補繳地價情況，比如城中村部分容積率以2.5以下、2.5-4.5和4.5以上為界定標準，分別執(zhí)行免地價、20%公告基準地價和公告基準地價的政策。而各區(qū)域的公告基準地價是確定的，所以只要這個城市更新項目確定了容積率，它的地價也基本上確定了;二是《更新辦法》第35條規(guī)定：“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規(guī)劃許可文件后，應(yīng)當與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)期限重新計算，并按照本辦法規(guī)定補繳地價。”該條盡管沒有明確表達土地可以協(xié)議出讓，但卻已經(jīng)是非常確定地透露，城市更新項目可以不用經(jīng)過招拍掛。

　　2、改造主體多元化

　　《更新辦法》第5條規(guī)定：“城市更新可以依照有關(guān)法律法規(guī)及該辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體實施。”第32條規(guī)定：“拆除重建類城市更新項目范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人與地上建筑物、構(gòu)筑物或者附著物所有權(quán)人相同且為單一權(quán)利主體的，可以由權(quán)利人依據(jù)本辦法實施拆除重建。”第33條規(guī)定：“拆除重建類城市更新項目范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人與地上建筑物、構(gòu)筑物或者附著物所有權(quán)人不同或者存在多個權(quán)利主體的，可以在多個權(quán)利主體通過協(xié)議方式明確權(quán)利義務(wù)后由單一主體實施城市更新，也可以由多個權(quán)利主體簽訂協(xié)議以權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)作價入股成立公司實施更新，并辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)。”第34條規(guī)定：“同一宗地內(nèi)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建的，全體業(yè)主是一個權(quán)利主體。”

　　根據(jù)以前的舊改政策，改造主體限定為政府和具有拆遷資質(zhì)的開發(fā)商，這一限定為舊改項目的進展人為制造了許多障礙，許多被拆遷人基于歷史因素、個人感情因素、補償安置因素，堅決抵制搬遷，形成所謂的“釘子戶”?！陡罗k法》將原權(quán)利主體納入舊改的主體范圍，將大大促進原權(quán)利人進行改造的積極性，進而推動舊改項目的進展。

　　《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引》中對申報條件和申報主體都作出了明確規(guī)定。申報條件為：申報城市更新單元范圍內(nèi)為單一權(quán)利主體的，權(quán)利主體同意改造后即可進行申報;存在多權(quán)利主體的情況較為復(fù)雜，申報城市更新單元為單一宗地的，經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總數(shù)量2/3以上的權(quán)利主體同意改造后，可進行申報;城中村更新的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的股東代表大會表決通過，或占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意改造后，可進行申報。申報主體為：申報城市更新單元為單一權(quán)利主體的較為簡單，直接由權(quán)利主體申報;申報城市更新單元內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，須形成單一主體進行申報，形成方式多樣化，如權(quán)利主體共同委托單一個人或法人企業(yè)代為申報;同一宗地內(nèi)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有的，按照《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》和《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則(示范文本)》等規(guī)定召開業(yè)主大會，以業(yè)主委員會名義、由業(yè)主大會推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表進行申報;屬城中村更新的，由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的繼受單位進行申報。

　　3、關(guān)內(nèi)外地價標準統(tǒng)一

　　關(guān)于地價標準，《更新辦法》第36條規(guī)定：“拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價;建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價;建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可以自由轉(zhuǎn)讓。”

　　《更新辦法》明確了城市更新項目中城中村、舊屋村、工業(yè)區(qū)及其他各類區(qū)域的地價收取標準，在保持與原城中村改造地價政策的延續(xù)的基礎(chǔ)上，對特區(qū)內(nèi)外的地價標準進行了統(tǒng)一。

　　4、用地鼓勵產(chǎn)業(yè)升級

　　《更新辦法》中多處提到產(chǎn)業(yè)升級，如《更新辦法》第12條第3款規(guī)定：“城市更新單元規(guī)劃涉及產(chǎn)業(yè)升級的，應(yīng)當征求相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門意見功能。”第38條第1款規(guī)定：“拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價;增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。”

　　《更新辦法》的出臺將加快舊工業(yè)區(qū)及用地效益低下的產(chǎn)業(yè)空間的整合改造，集約節(jié)約利用土地，并通過“騰挪置換”為高成長型企業(yè)的發(fā)展提供空間。此外，城市更新將推動傳統(tǒng)制造業(yè)的優(yōu)化升級和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，積極推進創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空間布局的優(yōu)化整合。同時，引導工業(yè)用地合理置換。工業(yè)用地功能轉(zhuǎn)換將逐步降低全市工業(yè)用地比例，加大產(chǎn)業(yè)空間置換力度，實現(xiàn)土地利用結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化配置。