上海市共有產權保障住房供后管理實施細則「全文」

　　為了進一步規(guī)范和加強上海市共有產權保障住房供后房屋轉讓和使用行為管理，制定了上海市共有產權保障住房供后管理實施細則，下面是細則的詳細內容。

　　上海市共有產權保障住房供后管理實施細則

　　第一章總則

　　第一條(目的和依據)

　　為了進一步規(guī)范和加強本市共有產權保障住房供后房屋轉讓和使用行為管理(以下簡稱“供后管理”)，根據《上海市共有產權保障住房管理辦法》(市政府令第39號)，制訂本實施細則。

　　第二條(管理職責)

　　市住房保障部門是本市共有產權保障住房供后管理工作的行政主管部門。

　　房屋所在地區(qū)住房保障部門是本行政區(qū)域內共有產權保障住房供后管理工作的行政管理部門，具體職責如下：

　　(一)牽頭審核本區(qū)建設籌措的共有產權保障住房房源項目市場基準價格;

　　(二)指導協(xié)調相關單位共同開展對供后房屋使用行為實施監(jiān)督檢查;

　　(三)對本行政區(qū)域內供后房屋違規(guī)使用行為作出行政處罰及處理決定;

　　(四)供后管理其他行政管理工作。

　　分配供應地區(qū)住房保障部門、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當向房屋所在地區(qū)住房保障部門提供、協(xié)助核查購房人、同住人的審核分配、社會關系等信息，并配合對購房人、同住人違規(guī)行為的查處等工作。

　　市、區(qū)發(fā)展改革、規(guī)劃國土資源、財政、稅務、公安、市場監(jiān)管、城市管理、金融等部門按照職責分工，負責共有產權保障住房供后管理相關工作。

　　房屋所在地區(qū)、街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照屬地化管理要求，將供后管理工作納入本區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)綜合管理范圍。

　　第三條(住房保障實施機構)

　　市住房保障實施機構承擔統(tǒng)籌協(xié)調、業(yè)務指導、信息化建設和監(jiān)督檢查等共有產權保障住房供后管理事務性工作。

　　房屋所在地區(qū)住房保障實施機構負責組織實施轄區(qū)內以下供后管理事務性工作，具體包括：

　　(一)進行購房合同和供后房屋使用管理協(xié)議等合同管理;

　　(二)組織住房回購、上市轉讓、優(yōu)先購買以及購買政府產權份額等轉讓管理;

　　(三)組織供后管理巡查、收回住房等使用行為管理;

　　(四)進行供后管理檔案以及信息化管理;

　　(五)其他事務性管理工作。

　　分配供應地區(qū)住房保障實施機構應配合房屋所在地區(qū)住房保障實施機構開展供后管理事務性工作。

　　第四條(隊伍建設)

　　區(qū)政府應當根據供后管理工作任務，加強本區(qū)住房保障部門和住房保障實施機構隊伍建設;按照購房家庭戶數，合理配置住房保障管理人員。供后管理工作任務較重的區(qū)，應當進一步充實住房保障管理人員力量。

　　住房保障對象較多的分配供應地區(qū)政府應當參照本條第一款規(guī)定，加強本區(qū)住房保障實施機構隊伍建設。

　　區(qū)相關部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當加強對本行政區(qū)域內住房保障工作人員的業(yè)務培訓，保障工作場所和條件，穩(wěn)定人員隊伍。市政府相關部門應當及時給予業(yè)務指導和支持。

　　各級住房保障部門、單位工作人員應當定期參加業(yè)務培訓，不斷提高業(yè)務操作能力和水平，并通過考核后上崗。

　　第五條(資金保障)

　　共有產權保障住房供后管理相關工作經費，納入同級財政年度預算安排。

　　第六條(信息化建設和檔案管理)

　　市住房保障實施機構應當加強住房保障信息化建設，建立全市統(tǒng)一的保障性住房供后管理信息系統(tǒng)，并與共有產權保障住房申請審核等信息系統(tǒng)實現(xiàn)互聯(lián)互通和信息共享。

　　房屋所在地區(qū)住房保障實施機構應當牽頭組織相關街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府建立共有產權保障住房供后管理工作臺帳，及時記錄共有產權保障住房轉讓處置、違規(guī)違約使用行為的發(fā)現(xiàn)和查處等信息，并發(fā)送至保障性住房供后管理信息系統(tǒng)。

　　第二章供后房屋轉讓管理

　　第七條(購房合同的重新簽訂和解除)

　　在簽訂購房合同后、取得不動產權證前，購房人、同住人因離婚、死亡、人員增加或者住房貸款資格等原因需要調整買受人的，應當重新協(xié)商確定購房人和同住人，并及時向房屋所在地區(qū)住房保障實施機構書面申報。經區(qū)住房保障實施機構出具重新認定購房人和同住人的書面意見后，重新簽訂購房合同和供后房屋使用管理協(xié)議。

　　在簽訂購房合同后、取得不動產權證前，購房人、同住人無法履行購房合同約定的，應當按照購房合同的約定進行處理。合同雙方當事人應當將處理結果報房屋所在地區(qū)住房保障實施機構。

　　第八條(人員變化后的處理)

　　取得不動產權證后，不得調整購房人或者同住人。但具有下列情形之一并經區(qū)住房保障實施機構書面同意的除外：

　　(一)因結婚、出生等增加家庭成員，或者原一同提出申請的部分家庭成員為購房人、同住人以外人員的，該新增加家庭成員以及原一同提出申請的部分家庭成員可以作為購房人或者同住人，但不得再次申請共有產權保障住房;

　　(二)購房人、同住人離婚，可以按照離婚協(xié)議書或者法院離婚調解書、判決書，確定一方作為購房人或者同住人，但不再作為購房人或者同住人的一方，不得再次申請各類保障性住房;

　　(三)購房人死亡、繼承人為購房人或者同住人的，經其他購房人、同住人以及其他繼承人協(xié)商一致，可以調整購房人、同住人。

　　因家庭成員增加、繼承等原因，發(fā)生共有產權保障住房購房人變更且購房人為多人的，購房人之間的共有方式為“共同共有”。

　　第九條(商品住房購買限制)

　　申請人在提出共有產權保障住房申請或已購買共有產權保障住房后又購買商品住房的，應當先向區(qū)房地產交易機構查詢本人在本市申請及購買共有產權保障住房等情況。

　　經查詢，確認商品住房購房人已申請或已購買共有產權保障住房的，則該申請人不具有購買商品住房資格。但具有以下情形之一并經區(qū)住房保障實施機構書面同意的除外：

　　(一)退出共有產權保障住房申請;

　　(二)共有產權保障住房被回購或者優(yōu)先購買，并完成轉移登記和房屋移交;

　　(三)購買政府產權份額，并完成轉移登記;

　　(四)上市轉讓共有產權保障住房，足額繳納政府產權份額價款并完成轉移登記;

　　(五)購買商品住房，經區(qū)住房保障實施機構核定，仍符合住房困難面積標準。

　　第十條(5年內回購)

　　取得不動產權證未滿5年，有下列情形之一的，購房人(繼承人)、同住人應當騰退共有產權保障住房，并申請共有產權保障住房回購：

　　(一)全部購房人和同住人的戶口遷離本市或者出國定居;

　　(二)購房人和同住人均死亡;

　　(三)購買商品住房，經區(qū)住房保障實施機構核定不再符合住房困難面積標準。

　　取得不動產權證未滿5年，因夫妻離婚析產或者無法償還購房貸款等原因，確需轉讓共有產權保障住房的，購房人、同住人可以申請共有產權保障住房回購。

　　第十一條(申請回購)

　　需要回購共有產權保障住房的，全部購房人、同住人之間達成一致意見后，向房屋所在地區(qū)住房保障實施機構提出書面回購申請，并提交下列材料：

　　(一)申請回購格式表單;

　　(二)購房合同和供后房屋使用管理協(xié)議;

　　(三)共有產權保障住房不動產權證;

　　(四)全部購房人、同住人身份證明材料;

　　(五)區(qū)住房保障實施機構認為需要提交的其他相關材料。

　　其中具有本實施細則第十條第一款第(二)項情形的，還應當提交購房人、同住人全部死亡、繼承人身份證明等材料;具有本實施細則第十條第一款第(三)項情形的，還應當提交商品住房購房合同和原有住房的不動產權證等相關材料。

　　第十二條(回購審核)

　　區(qū)住房保障實施機構應當在收到書面回購申請后的15個工作日內，到共有產權保障住房內實地踏勘，認定同時符合下列條件的，應當作出同意回購的書面決定：

　　(一)符合本實施細則第十條、第十一條的規(guī)定;

　　(二)房屋使用狀況良好;

　　(三)未發(fā)生違規(guī)違約行為或者違規(guī)違約行為已改正。

　　第十三條(實施回購)

　　回購由房屋所在地區(qū)住房保障實施機構或者區(qū)政府指定的機構(以下統(tǒng)稱“回購實施單位”)實施。

　　回購實施單位應當與購房人、同住人簽訂回購合同，協(xié)商確定回購價款的.支付時間和支付方式等。同時符合以下條件的，支付全部回購價款：

　　(一)戶籍已全部遷出;

　　(二)購房貸款擔保抵押權已注銷;

　　(三)水、電、燃氣、電信、有線電視等公共事業(yè)費用和物業(yè)服務費已結清;

　　(四)在合同約定的期限內騰空并移交房屋;

　　(五)已履行區(qū)住房保障部門作出的行政決定且違規(guī)違約行為已改正;

　　(六)回購實施單位取得回購房屋的不動產權證。

　　回購價款的計算公式為：回購價款=原銷售價款×(1+計息周期對應的銀行存款基準利率)。計息周期自購房合同簽訂之日起至回購合同簽訂之日止。計息周期不足3個月的，適用活期存款基準利率;超過3個月的，適用3個月定期存款基準利率;超過6個月的，適用6個月定期存款基準利率;超過1年的，適用1年定期存款基準利率;超過2年的，適用2年定期存款基準利率;超過3年及以上的，適用3年定期存款基準利率。

　　購房人、同住人應當配合回購實施單位及時辦理回購房屋的不動產轉移登記手續(xù)。

　　第十四條(5年后轉讓)

　　取得不動產權證滿5年，購房人、同住人可以購買政府產權份額，也可以上市轉讓共有產權保障住房。但購房人、同住人有下列情形之一的除外：

　　(一)拒不履行區(qū)住房保障部門作出的行政決定的;

　　(二)有違規(guī)違約行為未改正的。

　　上市轉讓共有產權保障住房的，房屋所在地區(qū)住房保障實施機構或者區(qū)政府指定的機構(以下統(tǒng)稱“優(yōu)先購買實施單位”)在同等條件下，有優(yōu)先購買權。轉讓價格低于房源項目市場基準價格及其浮動幅度的，優(yōu)先購買實施單位應當予以優(yōu)先購買。區(qū)住房保障實施機構在決定是否行使優(yōu)先購買權前，應當先書面征詢分配供應地區(qū)住房保障實施機構意見。優(yōu)先購買實施單位不予購買的，購房人、同住人方可向他人轉讓共有產權保障住房。

　　分配供應地區(qū)住房保障實施機構應當購買共有產權保障住房而不購買的，等量核減向市住房保障實施機構申請調配使用統(tǒng)籌建設的共有產權保障住房，并由分配供應地區(qū)自行解決。

　　取得不動產權證滿5年，購房人、同住人購買商品住房的，除經區(qū)住房保障實施機構核定仍符合住房困難面積標準外，應當在辦理商品住房轉移登記前，先購買政府產權份額，或者上市轉讓共有產權保障住房;通過贈與方式向他人轉讓共有產權保障住房的，應當先購買政府產權份額。

　　第十五條(轉讓價格)

　　按照本實施細則第十四條的規(guī)定，優(yōu)先購買實施單位、分配供應地區(qū)住房保障實施機構優(yōu)先購買共有產權保障住房或者購房人、同住人購買政府產權份額的，適用房源項目市場基準價格。

　　共有產權保障住房房源項目市場基準價格，由住房保障實施機構委托具有相應資質和良好社會信譽的房地產估價機構評估，參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質商品住房價格等因素，擬訂住房基準價格和浮動幅度，并按照下列規(guī)定報請有關部門審核確認后，適時發(fā)布：

　　(一)市級項目由市住房城鄉(xiāng)建設管理委予以核實，并會同市發(fā)展改革委、市財政局、市地稅局、市規(guī)劃國土資源局等相關部門共同審核，提出審核意見報市住房保障領導小組批準;

　　(二)區(qū)級項目由區(qū)住房保障房屋管理局予以核實，并會同區(qū)發(fā)展改革、建設管理、財政、地稅、規(guī)劃土地、市住房保障實施機構等相關部門共同審核，提出審核意見報區(qū)住房保障領導小組批準，并報市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市發(fā)展改革委、市財政局和市地稅局備案。

　　單套共有產權保障住房的轉讓價格，按照房源項目市場基準價格及其浮動幅度確定。浮動幅度與該套共有產權保障住房預(銷)售時使用的浮動幅度一致。

　　第十六條(住房轉讓申請和審核)

　　需要購買政府產權份額，或者上市轉讓共有產權保障住房的，購房人、同住人應當達成書面一致意見，填報格式表單，向房屋所在地區(qū)住房保障實施機構提出申請，并提交共有產權保障住房不動產權證、購房合同、供后房屋使用管理協(xié)議、購房人、同住人身份證明等材料。其中，上市轉讓共有產權保障住房的，還需如實填寫已確定的買受人及轉讓報價。

　　區(qū)住房保障實施機構收到申請后，按照下列規(guī)定進行處理：

　　(一)申請購買政府產權份額的，在10個工作日內做出是否同意的審核意見。

　　(二)申請上市轉讓共有產權保障住房的，根據上市轉讓報價、本區(qū)保障性住房籌措計劃以及分配供應地區(qū)住房保障實施機構的反饋意見等，在20個工作日內做出是否優(yōu)先購買的決定。

　　第十七條(購買政府產權份額)

　　購房人、同住人購買政府產權份額的，應當在收到區(qū)住房保障實施機構出具同意的審核意見后15個工作日內，與區(qū)住房保障實施機構簽訂購買協(xié)議，并按照協(xié)議約定，及時向區(qū)住房保障實施機構指定的賬戶補繳價款。

　　補繳價款的計算公式為：補繳價款=房源項目市場基準價格×浮動幅度×住房建筑面積×政府產權份額。

　　價款繳清后，區(qū)住房保障實施機構應當出具書面證明;購房人、同住人協(xié)商一致重新確定住房的產權人后，應持該書面證明到區(qū)不動產登記機構，按照不動產登記的有關規(guī)定辦理不動產轉移登記，并將共有產權保障住房變更為商品住房。

　　第十八條(政府優(yōu)先購買)

　　區(qū)住房保障實施機構決定優(yōu)先購買的，優(yōu)先購買實施單位應當到共有產權保障住房內實地踏勘，在確認房屋使用狀況良好后，與購房人、同住人簽訂轉讓合同;協(xié)商確定購買款項的支付時間和支付方式。同時符合本實施細則第十三條第二款第(一)(二)(三)(四)(五)項所列條件，且優(yōu)先購買實施單位取得房屋的不動產權證的，將全部款項支付給購房人、同住人。

　　優(yōu)先購買實施單位與購房人、同住人以房源項目市場基準價格為基礎，協(xié)商約定房屋轉讓價款。轉讓價款的計算公式為：轉讓價款=房屋轉讓總價款×購房人產權份額。

　　購房人、同住人應當配合優(yōu)先購買實施單位及時辦理政府優(yōu)先購買共有產權保障住房的不動產轉移登記手續(xù)。

　　第十九條(上市轉讓)

　　購房人、同住人應當在收到區(qū)住房保障實施機構作出的不予優(yōu)先購買的書面決定后，與受讓人協(xié)商一致簽訂《上海市房地產買賣合同》。

　　購房人、同住人和受讓人應當在區(qū)住房保障實施機構規(guī)定的期限內，一次性向區(qū)住房保障實施機構指定的賬戶繳納政府產權份額價款(計算公式為：政府產權份額價款=房屋轉讓價格×政府產權份額)。

　　價款繳清后，區(qū)住房保障實施機構應當出具已繳清政府產權份額價款的書面證明。轉讓人和受讓人持前述書面證明，到區(qū)不動產登記機構辦理不動產轉移登記，并將共有產權保障住房變更為商品住房。

　　第二十條(轉讓稅費)

　　交易雙方應當按照規(guī)定繳納相關稅收。符合條件的，可按照規(guī)定享受相關稅收優(yōu)惠政策。