山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法

　　山東省住建廳印發(fā)了《山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法》自今年3月1日起施行，下面是辦法詳細內(nèi)容。

　　山東省商品房預售資金監(jiān)管辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《山東省商品房銷售條例》和《山東省人民政府辦公廳關于做好房地產(chǎn)領域易發(fā)問題治理工作的通知》(魯政辦字〔2016〕118號)等法律、法規(guī)、規(guī)章及相關規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)商品房預售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

　　本辦法所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或者個人。

　　第三條 省住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責指導和監(jiān)督全省商品房預售資金監(jiān)管。

　　設區(qū)的市、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設、房產(chǎn)管理部門(以下簡稱房地產(chǎn)主管部門)按照職責分工負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管。

　　第四條 商品房預售資金監(jiān)管，遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則。

　　第五條 商品房預售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預售許可證》開始，至取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。

　　第六條 房地產(chǎn)主管部門應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統(tǒng)(含商品房預售許可、預售合同網(wǎng)簽備案、預售資金監(jiān)管等模塊)，實現(xiàn)預售資金監(jiān)管信息化、自動化。

　　第二章 監(jiān)管銀行及賬戶

　　第七條 具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力及網(wǎng)絡技術條件的商業(yè)銀行，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門審核確認后，可以列入商品房預售資金監(jiān)管合作銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)名錄，配合開展商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務。

　　第八條 監(jiān)管銀行在與房地產(chǎn)主管部門簽訂商品房預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議后，提供相應的金融服務，并與商品房預售管理信息系統(tǒng)對接，實現(xiàn)信息互通共享，確保業(yè)務辦理連續(xù)、安全、便捷。

　　第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行名錄內(nèi)的商業(yè)銀行，按照一次商品房預售許可申請對應賬戶的原則，開立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)。監(jiān)管賬戶應當按幢或者多幢開立，并由房地產(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。未開立監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)《商品房預售許可證》。

　　第十條 商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議主要包括下列內(nèi)容：

　　(一)當事人的名稱、地址;

　　(二)監(jiān)管項目的名稱、坐落位置;

　　(三)監(jiān)管賬戶名稱、賬號;

　　(四)監(jiān)管項目范圍;

　　(五)監(jiān)管資金使用節(jié)點;

　　(六)監(jiān)管資金的收存、支出、使用方式;

　　(七)新建物業(yè)質(zhì)量保修金劃轉方式;

　　(八)違約責任;

　　(九)爭議解決方式。

　　第十一條 預售人應當將商品房預售資金監(jiān)管相關規(guī)定告知預購人，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

　　第十二條 預售人需變更監(jiān)管銀行、企業(yè)名稱、監(jiān)管賬號、開戶范圍、項目名稱等相關信息的，應當?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門、監(jiān)管銀行辦理相關變更手續(xù)。

　　第三章 預售資金收存

　　第十三條 商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。

　　第十四條 預售人與預購人簽訂商品房預售合同后，應當盡快進行商品房預售合同網(wǎng)簽，同時根據(jù)合同相關約定，預售人向預購人出具《商品房預售資金監(jiān)管收存通知單》。預購人憑《商品房預售資金監(jiān)管收存通知單》將預售資金存入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)主管部門按規(guī)定辦理商品房預售合同備案。

　　預購人申請按揭貸款(含商業(yè)貸款和住房公積金貸款)的，預購人將首付款存入監(jiān)管賬戶，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉入監(jiān)管賬戶。

　　第十五條 監(jiān)管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預購人出具《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至房地產(chǎn)主管部門。

　　《商品房預售資金監(jiān)管收款憑證》內(nèi)容包括但不限于：商品房預售合同編號、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數(shù)額、累計交存數(shù)額、交存時間等。

　　第四章 支出和使用

　　第十六條 商品房預售資金監(jiān)管標準，是指商品房預售項目自批準預售的工程節(jié)點開始，到完成建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套等工程建設、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建筑面積費用;應當實行商品住宅全裝修的，還應當將裝修費用計算在內(nèi)。商品房預售資金監(jiān)管標準，由設區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門組織相關專業(yè)機構結合區(qū)域、建筑結構、用途等因素綜合測定，并定期調(diào)整公布。

　　商品房預售資金監(jiān)管額度，是指批準預售的商品房面積與商品房預售資金監(jiān)管標準的乘積，由房地產(chǎn)主管部門核發(fā)《商品房預售許可證》時確定，并在商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議中予以載明。

　　第十七條 商品房預售資金進入監(jiān)管賬戶后，當資金總額達到既定監(jiān)管額度后，預售人方可自行提取監(jiān)管額度以外的資金，并優(yōu)先用于預售項目工程建設。

　　第十八條 房地產(chǎn)主管部門要優(yōu)化商品房預售監(jiān)管資金的核撥流程，保證及時用于商品房預售項目工程建設。

　　第十九條 商品房預售資金監(jiān)管按照工程建設進度一般分為4個控制節(jié)點，分別為建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結構封頂、單體竣工驗收合格、竣工綜合驗收備案。

　　監(jiān)管資金留存比例，是指監(jiān)管賬戶中的資金余額占商品房預售資金監(jiān)管額度的百分比。當建成層數(shù)達到規(guī)劃總層數(shù)一半時，監(jiān)管資金留存比例為60%-70%;當主體結構封頂時，監(jiān)管資金留存比例為30%-35%;當單體竣工驗收合格時，監(jiān)管資金留存比例為15%-18%;當取得房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案文件時，監(jiān)管終止。

　　對于高層、超高層或者大體量建筑，各地可以增加1-2個控制節(jié)點，但監(jiān)管資金留存比例不得突破上述規(guī)定。

　　第二十條 房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)預售人信用狀況、資質(zhì)等級等情況，適當降低商品房預售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。

　　第二十一條 在主體結構封頂控制節(jié)點之前，預售人可以憑銀行出具的'保函部分抵頂商品房預售監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。

　　第二十二條 預售人申請使用商品房預售資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，應當按照工程建設進度控制節(jié)點提出用款申請，并不得突破本辦法第十九條規(guī)定的監(jiān)管資金留存比例。預售人應當如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：

　　(一)企業(yè)用款申請表;

　　(二)工程建設進度相關證明材料及影像資料;

　　(三)監(jiān)管賬戶對賬單;

　　(四)授權委托書及受托人身份證復印件;

　　(五)預售人已經(jīng)向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位撥付款項的，提供付款證明;預售人擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

　　第二十三條 各地根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況及調(diào)控需要，可以按照魯政辦字〔2016〕118號文件“從嚴掌控新建商品房預售許可條件，鼓勵推行現(xiàn)房銷售”的要求，提高商品房預售許可條件，并合理確定商品房預售資金監(jiān)管標準、監(jiān)管額度、控制節(jié)點及監(jiān)管資金留存比例。

　　第二十四條 預售人申請?zhí)崛∩唐贩款A售資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，房地產(chǎn)主管部門應當自受理之日起5個工作日內(nèi)完成審核，并進行必要的現(xiàn)場查勘。符合使用條件的，出具《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知單》;不符合條件的，出具不予撥付通知單。

　　《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知單》中應當明確資金撥付額度及方向。預售人按照本辦法第二十二條規(guī)定提供付款證明的，明確將相應額度的資金撥付至預售人指定的銀行賬戶;提供擬付款證明的，明確將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應或者專業(yè)經(jīng)營單位指定的銀行賬戶。

　　第二十五條 監(jiān)管銀行應當按照《商品房預售資金監(jiān)管撥付通知單》撥付相應款項，與商品房預售管理信息系統(tǒng)實現(xiàn)信息互通共享的，應當同時核對電子信息。