關(guān)于擬向房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放抵押貸款___萬元的請示

　　聯(lián)社(行)：

　　日前，房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向我社(行)提出書面申請：以該公司自有(或他有)的位于市區(qū)路號的土地使用權(quán)(或房產(chǎn))作抵押，向我社(行)借款__萬元，期限年。通過我社(行)信貸人員詳細調(diào)查和實地考察，現(xiàn)就有關(guān)情況報告如下：

　　一、公司基本情況

　　[借款公司概況]房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于年月日成立，營業(yè)執(zhí)照號：______，組織機構(gòu)代碼證：____，稅務(wù)登記證：_______，注冊資金__萬元（其中具體出資），公司地址位于市路號，法定代表人：____，企業(yè)類型：有限責任公司，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售。貸款卡號為______。

　　[法定代表人情況]介紹法定代表人的工作簡歷,所經(jīng)歷重大事項應(yīng)有所提級(如_____，男(女)，19__年出生，__學歷，工程師。系市建筑有限公司股東、董事會成員。19__年至今，一直承包該公司第五工程處并擔任處長，__年至__年_月任該公司董事長兼總經(jīng)理職務(wù)，__年__月，_____辭去公司董事長兼總經(jīng)理職務(wù)，組織成立了市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占有股份__%。)

　　[資產(chǎn)及財務(wù)狀況]市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總資產(chǎn)__萬元，其中固定資產(chǎn)__萬元（具體包括如辦公用房__萬元、機器設(shè)備__萬元），流動資產(chǎn)__萬元，其中應(yīng)收賬款__萬元（具體包括），貨幣資金__萬元（銀行存款__萬元、現(xiàn)金__萬元）、預(yù)付帳款__萬元（具體包括）、存貨__萬元（具體包括）；總負債__萬元，其中應(yīng)付賬款__萬元（具體包括），預(yù)收帳款__萬元（具體包括），應(yīng)付福利__萬元，資產(chǎn)負債率為__%。所有者權(quán)益中實收資本為__萬元（具體包括），盈余公積__萬元，未分配利潤__萬元,所有者權(quán)益合計__萬元。

　　二、借款用途目前，該公司正準備開發(fā)位于區(qū)路號的房產(chǎn)項目“花園”，總投入預(yù)計為__萬元，在辦理預(yù)售許可證前，即主體竣工前，該項目需投資__萬元（不包括購?fù)恋乜睿渲型两ǔ杀拘栌觅Y金為__萬元（__平米__元/平米；），前期報建費用為__萬元（主要費用城市建設(shè)配套費），項目前期規(guī)劃、地勘、設(shè)計及臨設(shè)、水電等費用約__萬元。辦理預(yù)售許可證后，可以用房屋預(yù)售款作為后期資金來源。該公司現(xiàn)自有資金__萬元，市國土局歸還欠款__萬元，資金缺口__萬元，擬用位于區(qū)路號的國有土地使用權(quán)(或房產(chǎn))作抵押，向我社(行)申請貸款___萬元。

　　三、開發(fā)項目的基本情況

　　1、立項情況“花園”的工程規(guī)劃許可證已辦好，現(xiàn)正在辦理施工許可證，預(yù)計月中旬前可辦理完畢，月下旬即可動工?！盎▓@”項目是通過出讓的方式取得的土地使用權(quán)，開發(fā)總面積為__平方米。

　　2、項目開發(fā)計劃

　?。?）、周期“花園”項目為__層，屬于磚混結(jié)構(gòu)，平面屋頂，建設(shè)周期相對較短，全面竣工預(yù)計為_個月，根據(jù)公司現(xiàn)在報建的進度，預(yù)計“花園”于年月下旬開工。

　?。?）資金的籌集情況項目總投入為（包括購買土地款）__萬元公司可用作前期開發(fā)的資金__萬元銀行借款__萬元前期優(yōu)售部分住房收入__萬元土地款__萬元（注：已付清）

　　（3）、房屋銷售規(guī)劃該公司擬采取低開高走的價格策略，售樓部提前投入使用，便于積累客房資源，試探市場信息，為銷售決策準備及時客觀的依據(jù)。目前，銷售人員已經(jīng)全部到位，并且培訓已經(jīng)完成?！盎▓@”售樓部正在進行裝修，可在月中旬前投入使用。因為“花園”項目定位為經(jīng)濟適用住房，市場需求量相對較大，從市場來看，主要的風險在于利潤最大化和快銷（最大的現(xiàn)金流）之間的矛盾。因此，該公司從前期的各項籌備工作均是圍繞二者兼顧來開展的。近期，通過廣告宣傳，在該公司接受咨詢的客戶已近__戶，預(yù)定已達__套住房。從客戶反饋的意見來看，該項目預(yù)計能夠?qū)崿F(xiàn)暢銷、快銷；同時，擬通過銷售控制、戶型組會、價格體系、現(xiàn)場包裝等多種技術(shù)運用，盡可能實現(xiàn)盈利和開發(fā)周期的最佳結(jié)合。銷售預(yù)計：項目的主體封頂時間（辦理預(yù)售許可證可以正式對外銷售）為市場旺季，加上春節(jié)旺季，能夠自然地與工程進度相結(jié)合，因此，發(fā)生商品房滯銷和積壓的可能性較小。預(yù)計銷售周期如下：月份銷售率（%）

　　3、項目效益分析

　　（1）總投入_萬元費用名稱費用說明土地__萬元報建費用__萬元土建費用__萬元以__元/m2且含水電（綜合成本）交易稅金__萬元以5.55%計銷售費用__萬元以_%計管理費用__萬元以_%計；含不可預(yù)見費用財務(wù)費用__萬元以總投入半年；年息__%計

　?。?）總收入__萬元住房__萬元以__元/m2計商鋪及車庫__萬元以__元/m2計

　　（3）稅前利潤__萬元銷售利潤率__%

　　四、抵押物的狀況位于區(qū)路號的土地于年月日通過何種方式(如市國土局組織拍賣獲得)，面積為__㎡，土地使用權(quán)類型為出讓(或劃撥)，規(guī)定用途為商業(yè)、住宅用地。使用年限為商業(yè)__年、住宅__年，從年月日起算。其他需要說明的情況。

　　五、還款來源還款來源為_______第一還款來源如何___第二還款來源如何__綜上所述,還款有保證.

       六、風險因素

　　1、作為房地產(chǎn)項目的市場風險、系統(tǒng)風險以及政策風險，應(yīng)有清醒的認識和充分的準備，材料市場的變化影響成本，導(dǎo)致利潤的降低，國家宏觀調(diào)空對市場投資的影響，如征收財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、按揭貸款利率的調(diào)整等。

　　2。該公司是新近成立的，對信用程度的考察有一定難度。

　　3、由于辦理預(yù)售許可證必須出示國土證原件，故辦證前須還清貸款本息解除抵押，所以還款計劃時間比較倉促，市場不確定因素較多。(其他風險)七、結(jié)論[貸款結(jié)論]通過調(diào)查，查閱相關(guān)資料，證明房地產(chǎn)有限公司投資項目符合國家規(guī)定，具有一定的市場潛力及經(jīng)濟效益。該公司自愿以評估價為萬元的出讓土地使用權(quán)(或房產(chǎn))作貸款抵押，為了保證信貸資金安全，我社(行)經(jīng)貸審會審議，同意在符合抵押貸款比例管理原則的基礎(chǔ)上，向該公司發(fā)放抵押貸款__萬元，期限__年。

　　[擬采取的管理措施]

　?。?）如果發(fā)放此筆貸款，我社(行)將安排專管信貸員跟蹤監(jiān)管該筆貸款的使用及資金的回籠，落實分期還款計劃，確保信貸資金安全；

　?。?）商品房進入銷售階段又未與銀行簽定按揭貸款協(xié)議時，我社(行)立即控制其“商品房買賣合同”（現(xiàn)房管局對其安重空管理），只有在購房款歸還我社（行）貸款后，才予簽定“商品房買賣合同”；與銀行簽定了按揭貸款協(xié)議時，我社(行)與借款人及按揭貸款辦理銀行簽訂三方協(xié)議，約定按揭貸款的50%劃歸我社指定帳戶，促使以按揭方式形成的銷售款及時用于歸還我社(行)的貸款；

　?。?）要求公司將__結(jié)算帳戶開設(shè)在我社(行)，督促該公司的資金往來必須通過此帳戶，不得帳外循環(huán)，以此加大監(jiān)控力度。

　　特此報告，請批示。貸款行(社)