工作的最終目的是指導執行，即要緊密圍繞項目的特性，明確"做什么"及"怎么做"，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結果。下面和小編一起來看看吧！

　　商業地產策劃書（一）

　　第一部分:市場分析

　　一、項目概況

　　二、項目swot分析

　　三、項目定位及usp導向

　　四、推廣思路

　　五、項目建議

　　第二部分:整合推廣策略

　　一、商鋪推廣策略

　　二、項目全程推廣方案

　　1、策略的選擇

　　2、具體執行的策略分析

　　3、廣告推廣策略

　　4、sp活動策略

　　5、銷售計劃

　　6、整合推廣計劃

　　7、物業管理策略

　　第三部分:公司簡介

　　一、國商策劃公司介紹

　　二、具備優勢

　　三、工作理念

　　四、成功案例

　　五、對本案的態度

　　六、工作目標

　　七、資費標準

　　八、附加服務

　　后記

　　前言

　　考慮到貴項目對銷售策劃進行招標的意義與目的，因此，本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。

　　本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、swot分析、項目定位及"usp"導向、推廣思路及項目建議;項目的整合推廣策略及公司簡介。

　　本案僅僅是體現了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執行方案還須經雙方協商達成一致意見后另行制定。

　　本項目前期通過商鋪銷售來造勢，以此帶動住宅的銷售;而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣。

　　第一部分市場分析

　　一、項目概況:

　　本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優勢明顯，其總占地面積17093m2，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

　　二、項目swot分析:

　　優勢分析:

　　1)區位優勢

　　位于商業繁華地，其商業資源優勢無可比擬;

　　2)配套優勢

　　周邊商業、教育、醫療等生活配套一應俱全;

　　3)交通優勢

　　本項目交通便利、車流量及人流量較大，

　　劣勢分析:

　　1)消費群劣勢

　　高層物業還沒有被大部分人認可，如何轉變消費觀點是關鍵;

　　機會分析:

　　1)市場機會

　　高層建筑是未來發展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而為營銷造勢;

　　2)稀缺性

　　本案為鎮江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會;

　　3)隱性機會(引導消費)

　　對于鎮江本地，已有開發商修建高層，而本項目對于消費者的引導也就會更加容易一些(采用跟進戰術，對于自己而言降低了成本);

　　威脅分析:

　　1)潛在競爭威脅

　　潛在存在一些地塊，其開發商擬修建高層，而對于市場存觀望態勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構成競爭威脅。

　　2)消費者的認知程度不高

　　如何引導消費，讓更多的人予以關注是化解本風險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。

　　通過上述分析，在本項目中優勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優勢，如何最大限度的規避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。

　　商業地產策劃書（二）

　　◆項目概況

　　江南新地商業街位于廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。

　　u項目定位

　　針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地采取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨著節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。

　　地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。

　　◆經營成績

　　自從廣州江南新地2009年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇跡。