商業地產營銷策劃書（一）

　　我們不得不承認的是當前商業地產營銷策劃中的確存在很多的缺陷和不足，如果不積極進行改善和調整的話，勢必會影響到商業地產行業的健康發展。因此積極探究當前商業地產營銷策劃中的問題和對策，顯得尤為必要。

　一、當前商業地產營銷策劃中存在的問題

　　通過對于當前商業地產營銷策劃工作情況的調查來看，當前商業地產營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進行改善和調整，將直接影響到商業地產營銷策劃工作效能的發揮。具體來講，其主要體現在以下幾個方面：

　　1、商業地產營銷策劃的出發點失準商業地產營銷策劃的出發點失準，是現階段很多商業地產開發商容易犯的錯誤。其主要體現在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業績與廣告營銷之間的關系，覺得只要地產營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業地產開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當前商業地產營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現營銷內容與實際商業地產產品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。

　　2、商業地產營銷策劃的能力很不足商業地產營銷策略的能力不足主要表現在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業地產策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創新精神，多數情況下都以同質化的方式來進行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調來進行宣傳。當然，這不僅僅與當前商業地產產品開發創新機制不健全，商業地產建筑時尚元素，現代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關聯，但是其主要的還是內因，那就是商業地產營銷團隊策劃的能力不足，難以結合不同的產品，實現有針對性的商業地產營銷策劃。

　　3、商業地產營銷策劃的準備很欠缺完善科學的商業地產營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準備工作，那就是市場調研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調研的工作。具體表現為：以單一調查的方式去開展，忽視了樓盤規模，出現隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強調樓盤的高檔性，出現了策劃盲目性的情況。

　二、商業地產營銷策劃問題的解決策略

　　1、樹立正確的商業地產營銷策劃理念樹立正確的商業地產營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的有針對性，而不是實現其與實際銷售業績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規避策劃炒作的現象，避免盲目炒作，實現廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發，做到廣告策劃內容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。

　　2、打造專業的營銷策劃團隊專業化的營銷策劃團隊，也是解決當前商業地產營銷策劃問題的關鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團隊成員業務素質，積極開展專業化的營銷策劃培訓，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機制，實現營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業績之間的融合，實現對于具體營銷方案的考核，由此實現對于對應營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的.激發營銷策劃人員的工作積極性。

　　3、實現科學的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準備工作，是保證營銷策劃定位科學性的關鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調研工作，收集和整理最前沿的市場數據，全面了解消費主力和能力的基礎上，實現對于建筑前景的預測；其二，在預測報告的基礎上，實現對于商業地產產品金正能力的評估，并且借助計算機信息技術，實現具體數據網絡體系的構建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數據基礎；其三，界定商業地產的目標消費群體，對于其收入情況，購買力狀況進行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎上實現對于消費目標的界定。

　三、結束語

　　從理論上來講，商業地產營銷策劃方案應該以客戶市場需求為出發點，樹立整體營銷意識，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進而使得商業地產營銷策劃方案能夠如實的實現開發項目的經濟效益。

商業地產營銷策劃書（二）

　一、計劃概要

　　針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。

　二、機會與問題分析

　　項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明。

　　1、機會與挑戰分析

　　基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。

　　2、優勢與劣勢分析

　　棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。

　　3、問題分析

　　截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。