住房抵押貸款擔(dān)保的功能與負(fù)面效應(yīng)分析論文

論文導(dǎo)讀:功能是降低購(gòu)房借款人的首付款比例，但它可能會(huì)增加交易成本和社會(huì)成本，并誘發(fā)借貸雙方的道德風(fēng)險(xiǎn)，從而降低個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的效率，乃至造成社會(huì)整體福利的減損和引發(fā)新的社會(huì)分配不公。

　　論文關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保，功能，負(fù)面效應(yīng)

　　我國(guó)自1990年代起即已開(kāi)始著手建立個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制，目前既有按《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定而設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供的保證擔(dān)保，也有商業(yè)保險(xiǎn)公司為借款人提供的個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，[①]但與其他國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)這兩種形式的個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制的主要功能是為了保護(hù)貸款人的利益，借款人無(wú)論是申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保，還是投保個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，都不能獲得貸款人本應(yīng)給予的在貸款條件方面任何優(yōu)惠，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)配置嚴(yán)重失衡。[②]2003年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確提出，完善個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制，研究建立全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系。但近年來(lái)，國(guó)內(nèi)相關(guān)的理論研究卻依然十分冷清和薄弱。[③]不少學(xué)者對(duì)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保功能的認(rèn)識(shí)仍局限于一般民事?lián)５姆懂?，甚至存在不少誤解，如將個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保與個(gè)人住房抵押貸款有關(guān)的保險(xiǎn)相提并論等。本文擬對(duì)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的概念、功能及其負(fù)面效應(yīng)等基本理論問(wèn)題進(jìn)行比較全面和深入的分析，以期為我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保體系的構(gòu)建和完善有所裨益。

　　一、個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的內(nèi)涵與特征

　　個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保與個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房擔(dān)保貸款、個(gè)人住房抵押貸款等概念緊密相連。

　　個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。[④]與一般消費(fèi)性貸款相比，個(gè)人住房貸款具有貸款額度大和貸款期限長(zhǎng)等特點(diǎn)。為了保證貸款債權(quán)的安全，防止由于借款人不按期償還貸款本息而遭受損失，貸款人在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，除了要求借款人按規(guī)定支付一定比例的首付款外，通常還要求借款人提供某種形式的擔(dān)保，如抵押、質(zhì)押或者保證等，當(dāng)借款人不按期償還貸款本息時(shí)，貸款人可依法處理其抵押物或者質(zhì)物，或者要求保證人承擔(dān)償還貸款本息的責(zé)任，此即為個(gè)人住房擔(dān)保貸款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特點(diǎn)，貸款人在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，一般要求借款人以其所購(gòu)住房作抵押。因此，個(gè)人住房貸款通常又被稱(chēng)為個(gè)人住房抵押貸款。但住房是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)格高昂，特別是對(duì)大多數(shù)中低收入者和積累較少的年輕人而言，其購(gòu)買(mǎi)住房的主要障礙就是難以一次性支付數(shù)額不菲的首付款。個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保就是指由依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織為合格借款人申請(qǐng)高比例（低首付）的個(gè)人住房抵押貸款而與貸款人簽訂保證合同，當(dāng)借款人不按期償還貸款本息時(shí)，由該機(jī)構(gòu)或者組織承擔(dān)約定的清償責(zé)任的信用擔(dān)保行為。它具有以下幾個(gè)方面的特征：

　　第一，個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的主體是依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織，而不是一般的自然人。這種依法設(shè)立的機(jī)構(gòu)或者組織既可以是政府機(jī)構(gòu)，如美國(guó)的聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人事務(wù)部等；也可以是政府出資設(shè)立的獨(dú)立于政府之外的法人實(shí)體，如加拿大的抵押貸款與住房公司、香港的抵押證券公司等；還可以是以營(yíng)利為目的的商業(yè)性保險(xiǎn)公司，如美國(guó)的聯(lián)邦抵押保險(xiǎn)公司和通用資本抵押保險(xiǎn)公司等都是專(zhuān)門(mén)從事個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的的商業(yè)保險(xiǎn)公司。

　　第二金融論文，個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保是一種保證擔(dān)保，或者說(shuō)信用擔(dān)保行為。也就是說(shuō)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)在提供擔(dān)保時(shí)，并不需要提供特定的財(cái)產(chǎn)，而是以自身的信用或者說(shuō)一般財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保。貸款人之所以接受這種擔(dān)保方式，是因?yàn)閾?dān)保機(jī)構(gòu)本身具有較高的信用，它們有的是政府機(jī)構(gòu)，以政府信用作保證；有的雖然不是政府機(jī)構(gòu)，但卻是由政府出資設(shè)立，隱含著政府信用；有的雖然是商業(yè)性保險(xiǎn)公司，但法律對(duì)其設(shè)立了較高的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，而且其在風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有特殊的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，還須接受政府的嚴(yán)格監(jiān)管，資信度較高。

　　第三，個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的主要功能是為借款人申請(qǐng)高比例（低首付）的個(gè)人住房抵押貸款提供信用支持，即降低購(gòu)房借款人的首付款比例。[⑤]如在美國(guó)，普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為80%，而由聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例最高可達(dá)97%。在加拿大，普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為75%，而由抵押貸款與住房公司擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款，借款額在l8萬(wàn)加元以下的，貸款比例可達(dá)90%，最高可達(dá)95%。在澳大利亞，普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為80%，而由住房貸款保險(xiǎn)公司擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例可達(dá)97%，甚至可以是100%的全額貸款。

　　第四，個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的對(duì)象為合格借款人，即具有相應(yīng)住房購(gòu)買(mǎi)力，但又未能一次性支付規(guī)定比例首付款的借款人。如在美國(guó)，借款人申請(qǐng)聯(lián)邦住宅管理局提供擔(dān)保的，其月還款額與月總收入之比不得高于29%，月總債務(wù)與月總收入之比不得高于41%。在加拿大，借款人申請(qǐng)抵押貸款與住房公司提供擔(dān)保的，其月住房消費(fèi)支出與月總收入之比不得超過(guò)32%，月總債務(wù)與月總收入之比一般不得超過(guò)40%。

　　二、個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的功能

　　個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保除了具有擔(dān)保的一般功能，即保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)外，還有其特殊的社會(huì)作用，主要包括：

　　1．個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)?？稍诮档唾J款人風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上促使其向借款人發(fā)放高比例的優(yōu)惠個(gè)人住房抵押貸款。

　　按個(gè)人住房抵押貸款機(jī)制，借款人向貸款人申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，首先得按規(guī)定支付一定比例的首付款，然后以其所購(gòu)住房作抵押；在獲得貸款后，借款人須按期償還貸款本息；在還款期內(nèi)，借款人一旦停止支付貸款本息，且超過(guò)規(guī)定的延期支付期限，不論其已償付的貸款本息有多少，貸款人均有權(quán)依法以該住房折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該住房的價(jià)款優(yōu)先受償。從理論上看，隨著貸款的不斷償還，借款人所欠的貸款余額不斷減少，其在抵押住房中的權(quán)益不斷增加，即使借款人違約，但由于處置抵押住房所得大于貸款余額的概率不斷增加，貸款人遭受損失的可能性也相應(yīng)地不斷降低。因此，在通常情況下，只要借款人按規(guī)定支付了相應(yīng)比例的首付款，并以其所購(gòu)住房作抵押，即足以保障貸款人的債權(quán)安全，[⑥]借款人無(wú)須提供其他任何形式的額外擔(dān)保。個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保的機(jī)理在于：借款人在貸款人原定的貸款條件之外向擔(dān)保機(jī)構(gòu)支付一定比率的擔(dān)保費(fèi)建立“擔(dān)?；稹?，為貸款人提供擔(dān)保，使得貸款人的風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移、分散或者降低，貸款人即有義務(wù)在原定貸款條件的基礎(chǔ)上給予借款人一定的優(yōu)惠。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，貸款人對(duì)資金的時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值行使管理權(quán)并獲取相應(yīng)的收益，其貸款利息收入包括源于時(shí)間差的利息收入和源于風(fēng)險(xiǎn)的利息收入；擔(dān)保機(jī)構(gòu)為貸款人提供擔(dān)保，使貸款人的風(fēng)險(xiǎn)得以轉(zhuǎn)移，擔(dān)保機(jī)構(gòu)即應(yīng)有權(quán)獲得貸款人發(fā)放的貸款資金中相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值收益權(quán)；而擔(dān)保機(jī)構(gòu)為貸款人轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)是借款人繳納的擔(dān)保費(fèi)，因此，擔(dān)保機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將其從貸款機(jī)構(gòu)獲得的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值收益權(quán)轉(zhuǎn)移給借款人，即借款人有權(quán)獲得貸款人在貸款條件方面給予的優(yōu)惠。如在美國(guó)，1930年代的普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為50-60%，貸款期限通常為3-5年；而由聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例最高可達(dá)80%，貸款期限均為20年，且利率固定。1970年代中后期，普通個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例為80%，年利率為10%；而由聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款的貸款比例可達(dá)85%-95%，年利率為5%。到了1980年代，由聯(lián)邦住宅管理局擔(dān)保的住房抵押貸款的貸款比例進(jìn)一步提高，最高可達(dá)97%，貸款期限可達(dá)30年。

　　2．個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)?？纱龠M(jìn)個(gè)人住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化和同質(zhì)化金融論文，為實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款證券化提供前提和基礎(chǔ)。

　　個(gè)人住房抵押貸款的顯著特征就是貸款期限較長(zhǎng)，而貸款機(jī)構(gòu)的資金主要來(lái)源于企業(yè)存款和居民儲(chǔ)蓄存款等短期資金，這種“短存長(zhǎng)貸”的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將使貸款人面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果形成了發(fā)達(dá)的個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，貸款人可將其持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他投資者，這樣貸款人不僅可以提前收回貸款，以獲得資金進(jìn)行下一輪貸款，而且可將其面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹等一系列風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給其他投資者，個(gè)人住房抵押貸款證券化即是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要途徑的和手段。

　　個(gè)人住房抵押貸款證券化1960年代末發(fā)源于美國(guó)，屬資產(chǎn)證券化的一種，它是指將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的可以產(chǎn)生穩(wěn)定的可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)收入的個(gè)人住房抵押貸款，按照某種共同特質(zhì)匯集成一個(gè)組合，并通過(guò)一定的技術(shù)手段把這個(gè)組合轉(zhuǎn)換為可以在資本市場(chǎng)上流通的有固定收入的證券的過(guò)程。個(gè)人住房抵押貸款證券化對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，即個(gè)人住房抵押貸款有特定的要求，如可以產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流收入；原始權(quán)益人已持有一段時(shí)間，且信用記錄良好，違約率和損失率較低；債務(wù)人數(shù)量眾多且地域分布廣泛，相關(guān)數(shù)據(jù)容易獲得；具有標(biāo)準(zhǔn)化的合約文件，且有很高的同質(zhì)性等。但一般個(gè)人住房抵押貸款的對(duì)象為千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)購(gòu)買(mǎi)自有住房的居民個(gè)人和家庭，每個(gè)借款人的資信、財(cái)產(chǎn)和收入狀況等各不相同，個(gè)人住房抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量參差不齊，風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜，投資者往往并不愿意購(gòu)買(mǎi)。而由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款則不同：一是擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保一般都是有條件的，如對(duì)每套住房的最高貸款限額、貸款的償還期限、借款人的債務(wù)與其收入之間的比例等一般都有嚴(yán)格的規(guī)定，從而使貸款人在發(fā)放貸款的條件和程序等方面盡量做到規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。二是擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保可以使不同風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房抵押貸款實(shí)現(xiàn)同質(zhì)化，從而為個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)的集中出售提供有利條件。如美國(guó)聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人事務(wù)部在為個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保時(shí)，其嚴(yán)格的審核條件和規(guī)范的擔(dān)保程序不僅降低了個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，而且促進(jìn)了個(gè)人住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)化和同質(zhì)化，為個(gè)人住房抵押貸款證券化奠定了前提和基礎(chǔ)；以聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人事務(wù)部提供擔(dān)保的個(gè)人住房抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行的個(gè)人住房抵押貸款證券被視為與美國(guó)國(guó)債同質(zhì)的債券，在個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上成為廣大投資者競(jìng)相追逐的投資品種。

　　3．政府為個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保，[⑦]是政府對(duì)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)進(jìn)行間接干預(yù)和調(diào)節(jié)的重要手段，它有利于在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)政府的住房政策和目標(biāo)。

　　個(gè)人住房抵押貸款可有效填補(bǔ)居民即期住房消費(fèi)支付能力與住房?jī)r(jià)格之間的缺口，克服居民面臨的流動(dòng)性約束，實(shí)現(xiàn)居民住房購(gòu)買(mǎi)力的跨期轉(zhuǎn)移，促進(jìn)居民的住房消費(fèi)。當(dāng)今世界，凡是住房問(wèn)題解決得比較好的國(guó)家，無(wú)不通過(guò)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)來(lái)促進(jìn)住房的商品化和自有化，以滿足居民的基本居住需求，改善居民的居住條件，提高居民的居住水平。但與其他市場(chǎng)一樣，現(xiàn)實(shí)中的個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)也存在著“失靈”的問(wèn)題，如廣大中低收入者資產(chǎn)積累較少，其就業(yè)、收入、健康和婚姻等方面的某些微小變化就可能使他們喪失償還能力，違約風(fēng)險(xiǎn)較大。貸款人為了防范風(fēng)險(xiǎn)，往往采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，實(shí)行拒貸或者少貸的政策，或者提高貸款條件，如規(guī)定較低的貸款額度、較短的貸款期限和較高的貸款利率等，以致最需要得到貸款的中低收入者很難從貸款機(jī)構(gòu)獲得其購(gòu)買(mǎi)住房所需要的貸款。個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的“失靈”，客觀上需要外部力量的介入，才能實(shí)現(xiàn)住房金融資源的有效配置。

　　從各國(guó)實(shí)踐來(lái)看，政府對(duì)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的干預(yù)有直接干預(yù)和間接干預(yù)兩種方式。直接干預(yù)是指政府通過(guò)特殊的融資手段，直接為中低收入者購(gòu)買(mǎi)住房提供資金支持。如日本的住宅金融公庫(kù)、巴西的國(guó)家住房銀行、印度的住房與城市發(fā)展公司、新加坡的中央公積金局等都是政府設(shè)立的直接參與個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)活動(dòng)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)。采取這種干預(yù)方式，政府須承擔(dān)籌集、管理和運(yùn)營(yíng)大量資金的重負(fù)；而且這種干預(yù)方式很可能會(huì)損害個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致住房金融資源配置效率的扭曲。間接干預(yù)是指政府為中低收入者購(gòu)買(mǎi)住房實(shí)行稅收優(yōu)惠，提供財(cái)政貼息或者貸款擔(dān)保等。這種干預(yù)方式有利于充分利用和發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房金融資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，維護(hù)住房金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序和競(jìng)爭(zhēng)效率。政府為中低收入者購(gòu)買(mǎi)住房實(shí)行稅收優(yōu)惠或者提供財(cái)政貼息，相當(dāng)于增加了借款人的可支配收入，可提高中低收入者的住房支付能力，但它需要政府有比較充足的財(cái)力，有能力給予住房消費(fèi)者以廣泛而直接的現(xiàn)金補(bǔ)貼。貸款擔(dān)保則是政府為具有一定住房購(gòu)買(mǎi)力的中低收入居民提供的一種信用支持，其目的是以政府信用增強(qiáng)、補(bǔ)充和提升中低收入者的信用，改善和調(diào)節(jié)住房金融市場(chǎng)的交易條件，鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)以較為優(yōu)惠的條件向中低收入者發(fā)放購(gòu)房貸款，支持中低收入者通過(guò)市場(chǎng)化途徑解決其基本的居住需求。與稅收減免和財(cái)政貼息等現(xiàn)金補(bǔ)貼相比，貸款擔(dān)保是一種更為間接和市場(chǎng)化的補(bǔ)貼方式，政府只須少量財(cái)政資金即可帶動(dòng)幾倍，甚至數(shù)十倍的銀行資金投向中低收入者，可最大限度地?cái)U(kuò)大財(cái)政資金的支持面，提高財(cái)政資金的使用效率。此外，政府還可根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和住房市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，通過(guò)對(duì)擔(dān)保政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整實(shí)現(xiàn)對(duì)住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。如當(dāng)住房市場(chǎng)不景氣時(shí)，政府可以通過(guò)放寬擔(dān)保條件的方式，擴(kuò)大住房需求，刺激住房消費(fèi)；反之，當(dāng)住房市場(chǎng)“過(guò)熱”時(shí)，政府可以通過(guò)收緊擔(dān)保條件的辦法，抑制住房需求金融論文，控制住房市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展。這種間接調(diào)控方式可在不損害市場(chǎng)機(jī)制作用的前提下，實(shí)現(xiàn)政府的住房政策和住房目標(biāo)。