住房抵押貸款擔保的功能與負面效應分析論文

論文導讀:功能是降低購房借款人的首付款比例，但它可能會增加交易成本和社會成本，并誘發借貸雙方的道德風險，從而降低個人住房抵押貸款市場的效率，乃至造成社會整體福利的減損和引發新的社會分配不公。

　　論文關鍵詞：個人住房抵押貸款擔保，功能，負面效應

　　我國自1990年代起即已開始著手建立個人住房抵押貸款擔保機制，目前既有按《住房置業擔保管理試行辦法》的規定而設立的住房置業擔保公司為借款人提供的保證擔保，也有商業保險公司為借款人提供的個人住房抵押貸款保證保險，[①]但與其他國家和地區相比，我國這兩種形式的個人住房抵押貸款擔保機制的主要功能是為了保護貸款人的利益，借款人無論是申請住房置業擔保，還是投保個人住房抵押貸款保證保險，都不能獲得貸款人本應給予的在貸款條件方面任何優惠，當事人之間的權利義務配置嚴重失衡。[②]2003年8月國務院發布的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確提出，完善個人住房抵押貸款擔保機制，研究建立全國個人住房抵押貸款擔保體系。但近年來，國內相關的理論研究卻依然十分冷清和薄弱。[③]不少學者對個人住房抵押貸款擔保功能的認識仍局限于一般民事擔保的范疇，甚至存在不少誤解，如將個人住房抵押貸款擔保與個人住房抵押貸款有關的保險相提并論等。本文擬對個人住房抵押貸款擔保的概念、功能及其負面效應等基本理論問題進行比較全面和深入的分析，以期為我國個人住房抵押貸款擔保體系的構建和完善有所裨益。

　　一、個人住房抵押貸款擔保的內涵與特征

　　個人住房抵押貸款擔保與個人住房貸款、個人住房擔保貸款、個人住房抵押貸款等概念緊密相連。

　　個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買住房的貸款。[④]與一般消費性貸款相比，個人住房貸款具有貸款額度大和貸款期限長等特點。為了保證貸款債權的安全，防止由于借款人不按期償還貸款本息而遭受損失，貸款人在發放個人住房貸款時，除了要求借款人按規定支付一定比例的首付款外，通常還要求借款人提供某種形式的擔保，如抵押、質押或者保證等，當借款人不按期償還貸款本息時，貸款人可依法處理其抵押物或者質物，或者要求保證人承擔償還貸款本息的責任，此即為個人住房擔保貸款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特點，貸款人在發放個人住房貸款時，一般要求借款人以其所購住房作抵押。因此，個人住房貸款通常又被稱為個人住房抵押貸款。但住房是一種特殊的不動產，其價格高昂，特別是對大多數中低收入者和積累較少的年輕人而言，其購買住房的主要障礙就是難以一次性支付數額不菲的首付款。個人住房抵押貸款擔保就是指由依法設立的機構或者組織為合格借款人申請高比例（低首付）的個人住房抵押貸款而與貸款人簽訂保證合同，當借款人不按期償還貸款本息時，由該機構或者組織承擔約定的清償責任的信用擔保行為。它具有以下幾個方面的特征：

　　第一，個人住房抵押貸款擔保的主體是依法設立的機構或者組織，而不是一般的自然人。這種依法設立的機構或者組織既可以是政府機構，如美國的聯邦住宅管理局和退伍軍人事務部等；也可以是政府出資設立的獨立于政府之外的法人實體，如加拿大的抵押貸款與住房公司、香港的抵押證券公司等；還可以是以營利為目的的商業性保險公司，如美國的聯邦抵押保險公司和通用資本抵押保險公司等都是專門從事個人住房抵押貸款擔保的的商業保險公司。

　　第二金融論文，個人住房抵押貸款擔保是一種保證擔保，或者說信用擔保行為。也就是說，擔保機構在提供擔保時，并不需要提供特定的財產，而是以自身的信用或者說一般財產作擔保。貸款人之所以接受這種擔保方式，是因為擔保機構本身具有較高的信用，它們有的是政府機構，以政府信用作保證；有的雖然不是政府機構，但卻是由政府出資設立，隱含著政府信用；有的雖然是商業性保險公司，但法律對其設立了較高的市場準入門檻，而且其在風險管理方面具有特殊的專業優勢，還須接受政府的嚴格監管，資信度較高。

　　第三，個人住房抵押貸款擔保的主要功能是為借款人申請高比例（低首付）的個人住房抵押貸款提供信用支持，即降低購房借款人的首付款比例。[⑤]如在美國，普通個人住房抵押貸款的貸款比例為80%，而由聯邦住宅管理局擔保的個人住房抵押貸款的貸款比例最高可達97%。在加拿大，普通個人住房抵押貸款的貸款比例為75%，而由抵押貸款與住房公司擔保的個人住房抵押貸款，借款額在l8萬加元以下的，貸款比例可達90%，最高可達95%。在澳大利亞，普通個人住房抵押貸款的貸款比例為80%，而由住房貸款保險公司擔保的個人住房抵押貸款的貸款比例可達97%，甚至可以是100%的全額貸款。

　　第四，個人住房抵押貸款擔保的對象為合格借款人，即具有相應住房購買力，但又未能一次性支付規定比例首付款的借款人。如在美國，借款人申請聯邦住宅管理局提供擔保的，其月還款額與月總收入之比不得高于29%，月總債務與月總收入之比不得高于41%。在加拿大，借款人申請抵押貸款與住房公司提供擔保的，其月住房消費支出與月總收入之比不得超過32%，月總債務與月總收入之比一般不得超過40%。

　　二、個人住房抵押貸款擔保的功能

　　個人住房抵押貸款擔保除了具有擔保的一般功能，即保障債權的實現外，還有其特殊的社會作用，主要包括：

　　1．個人住房抵押貸款擔保可在降低貸款人風險的基礎上促使其向借款人發放高比例的優惠個人住房抵押貸款。

　　按個人住房抵押貸款機制，借款人向貸款人申請個人住房抵押貸款，首先得按規定支付一定比例的首付款，然后以其所購住房作抵押；在獲得貸款后，借款人須按期償還貸款本息；在還款期內，借款人一旦停止支付貸款本息，且超過規定的延期支付期限，不論其已償付的貸款本息有多少，貸款人均有權依法以該住房折價或者以拍賣、變賣該住房的價款優先受償。從理論上看，隨著貸款的不斷償還，借款人所欠的貸款余額不斷減少，其在抵押住房中的權益不斷增加，即使借款人違約，但由于處置抵押住房所得大于貸款余額的概率不斷增加，貸款人遭受損失的可能性也相應地不斷降低。因此，在通常情況下，只要借款人按規定支付了相應比例的首付款，并以其所購住房作抵押，即足以保障貸款人的債權安全，[⑥]借款人無須提供其他任何形式的額外擔保。個人住房抵押貸款擔保的機理在于：借款人在貸款人原定的貸款條件之外向擔保機構支付一定比率的擔保費建立“擔保基金”，為貸款人提供擔保，使得貸款人的風險得以轉移、分散或者降低，貸款人即有義務在原定貸款條件的基礎上給予借款人一定的優惠。從經濟學的角度看，貸款人對資金的時間價值和風險價值行使管理權并獲取相應的收益，其貸款利息收入包括源于時間差的利息收入和源于風險的利息收入；擔保機構為貸款人提供擔保，使貸款人的風險得以轉移，擔保機構即應有權獲得貸款人發放的貸款資金中相應的風險價值收益權；而擔保機構為貸款人轉移和分散風險的基礎是借款人繳納的擔保費，因此，擔保機構應當將其從貸款機構獲得的風險價值收益權轉移給借款人，即借款人有權獲得貸款人在貸款條件方面給予的優惠。如在美國，1930年代的普通個人住房抵押貸款的貸款比例為50-60%，貸款期限通常為3-5年；而由聯邦住宅管理局擔保的個人住房抵押貸款的貸款比例最高可達80%，貸款期限均為20年，且利率固定。1970年代中后期，普通個人住房抵押貸款的貸款比例為80%，年利率為10%；而由聯邦住宅管理局擔保的個人住房抵押貸款的貸款比例可達85%-95%，年利率為5%。到了1980年代，由聯邦住宅管理局擔保的住房抵押貸款的貸款比例進一步提高，最高可達97%，貸款期限可達30年。

　　2．個人住房抵押貸款擔保可促進個人住房抵押貸款的標準化和同質化金融論文，為實現個人住房抵押貸款證券化提供前提和基礎。

　　個人住房抵押貸款的顯著特征就是貸款期限較長，而貸款機構的資金主要來源于企業存款和居民儲蓄存款等短期資金，這種“短存長貸”的資產負債結構將使貸款人面臨較大的流動性風險。如果形成了發達的個人住房抵押貸款二級市場，貸款人可將其持有的個人住房抵押貸款債權轉讓給其他投資者，這樣貸款人不僅可以提前收回貸款，以獲得資金進行下一輪貸款，而且可將其面臨的違約風險、利率風險、通貨膨脹等一系列風險分散和轉移給其他投資者，個人住房抵押貸款證券化即是實現這一目標的重要途徑的和手段。

　　個人住房抵押貸款證券化1960年代末發源于美國，屬資產證券化的一種，它是指將金融機構發放的可以產生穩定的可預見的未來收入的個人住房抵押貸款，按照某種共同特質匯集成一個組合，并通過一定的技術手段把這個組合轉換為可以在資本市場上流通的有固定收入的證券的過程。個人住房抵押貸款證券化對基礎資產，即個人住房抵押貸款有特定的要求，如可以產生穩定的、可預測的現金流收入；原始權益人已持有一段時間，且信用記錄良好，違約率和損失率較低；債務人數量眾多且地域分布廣泛，相關數據容易獲得；具有標準化的合約文件，且有很高的同質性等。但一般個人住房抵押貸款的對象為千千萬萬個購買自有住房的居民個人和家庭，每個借款人的資信、財產和收入狀況等各不相同，個人住房抵押貸款的資產質量參差不齊，風險復雜，投資者往往并不愿意購買。而由專門機構擔保的個人住房抵押貸款則不同：一是擔保機構提供擔保一般都是有條件的，如對每套住房的最高貸款限額、貸款的償還期限、借款人的債務與其收入之間的比例等一般都有嚴格的規定，從而使貸款人在發放貸款的條件和程序等方面盡量做到規范化和標準化。二是擔保機構提供擔保可以使不同風險的個人住房抵押貸款實現同質化，從而為個人住房抵押貸款債權的集中出售提供有利條件。如美國聯邦住宅管理局和退伍軍人事務部在為個人住房抵押貸款提供擔保時，其嚴格的審核條件和規范的擔保程序不僅降低了個人住房抵押貸款的信用風險，而且促進了個人住房抵押貸款的標準化和同質化，為個人住房抵押貸款證券化奠定了前提和基礎；以聯邦住宅管理局和退伍軍人事務部提供擔保的個人住房抵押貸款為基礎發行的個人住房抵押貸款證券被視為與美國國債同質的債券，在個人住房抵押貸款二級市場上成為廣大投資者競相追逐的投資品種。

　　3．政府為個人住房抵押貸款提供擔保，[⑦]是政府對個人住房抵押貸款市場進行間接干預和調節的重要手段，它有利于在充分發揮市場機制作用的基礎上實現政府的住房政策和目標。

　　個人住房抵押貸款可有效填補居民即期住房消費支付能力與住房價格之間的缺口，克服居民面臨的流動性約束，實現居民住房購買力的跨期轉移，促進居民的住房消費。當今世界，凡是住房問題解決得比較好的國家，無不通過發展個人住房抵押貸款市場來促進住房的商品化和自有化，以滿足居民的基本居住需求，改善居民的居住條件，提高居民的居住水平。但與其他市場一樣，現實中的個人住房抵押貸款市場也存在著“失靈”的問題，如廣大中低收入者資產積累較少，其就業、收入、健康和婚姻等方面的某些微小變化就可能使他們喪失償還能力，違約風險較大。貸款人為了防范風險，往往采取謹慎的態度，實行拒貸或者少貸的政策，或者提高貸款條件，如規定較低的貸款額度、較短的貸款期限和較高的貸款利率等，以致最需要得到貸款的中低收入者很難從貸款機構獲得其購買住房所需要的貸款。個人住房抵押貸款市場的“失靈”，客觀上需要外部力量的介入，才能實現住房金融資源的有效配置。

　　從各國實踐來看，政府對個人住房抵押貸款市場的干預有直接干預和間接干預兩種方式。直接干預是指政府通過特殊的融資手段，直接為中低收入者購買住房提供資金支持。如日本的住宅金融公庫、巴西的國家住房銀行、印度的住房與城市發展公司、新加坡的中央公積金局等都是政府設立的直接參與個人住房抵押貸款市場活動的專門機構。采取這種干預方式，政府須承擔籌集、管理和運營大量資金的重負；而且這種干預方式很可能會損害個人住房抵押貸款市場的公平競爭，導致住房金融資源配置效率的扭曲。間接干預是指政府為中低收入者購買住房實行稅收優惠，提供財政貼息或者貸款擔保等。這種干預方式有利于充分利用和發揮市場機制在住房金融資源配置方面的基礎性作用，維護住房金融市場的競爭秩序和競爭效率。政府為中低收入者購買住房實行稅收優惠或者提供財政貼息，相當于增加了借款人的可支配收入，可提高中低收入者的住房支付能力，但它需要政府有比較充足的財力，有能力給予住房消費者以廣泛而直接的現金補貼。貸款擔保則是政府為具有一定住房購買力的中低收入居民提供的一種信用支持，其目的是以政府信用增強、補充和提升中低收入者的信用，改善和調節住房金融市場的交易條件，鼓勵和引導金融機構以較為優惠的條件向中低收入者發放購房貸款，支持中低收入者通過市場化途徑解決其基本的居住需求。與稅收減免和財政貼息等現金補貼相比，貸款擔保是一種更為間接和市場化的補貼方式，政府只須少量財政資金即可帶動幾倍，甚至數十倍的銀行資金投向中低收入者，可最大限度地擴大財政資金的支持面，提高財政資金的使用效率。此外，政府還可根據經濟形勢和住房市場供求關系的變化，通過對擔保政策的動態調整實現對住房市場的宏觀調控。如當住房市場不景氣時，政府可以通過放寬擔保條件的方式，擴大住房需求，刺激住房消費；反之，當住房市場“過熱”時，政府可以通過收緊擔保條件的辦法，抑制住房需求金融論文，控制住房市場的過快發展。這種間接調控方式可在不損害市場機制作用的前提下，實現政府的住房政策和住房目標。