篇一：合同法實務論文

　　老師，您好，對于課上觀看的買房合同案例，在此簡要說說我的感想。

　　案例中，房主們購房并居住后不久，房子自己“長大”了，開發商要求各位房主補交多出來的面積的錢，但房主們據理力爭，拒絕交這筆錢，并且根據合同找政府的行政主管部門處理，在調查的過程中，人們發現房子的面積有過三次測量，并且每次測量的數據不一樣，第二次測量有公攤面積的影響，第三次測量的數據疑點重重，并且測繪機構的主要負責人對此也沒有做出明確的解釋，其下面的工作人員則明確指出他們“一把手”很“霸道”，很多事情都喜歡一個人說了算，在第二次測量中，公攤面積本不能放入人民居住房面積中的，但他們的一把手卻一拍即定，將其算入住房面積，對于這里，一部分工作人員透露他們的一把手與該棟住房樓的老板有著不淺的交情，這極可能有權錢交易的成分在里面，目前案件正在調查中。

　　根據視頻提供的可信信息，以及我對房地產買賣商品房合同方面的了解，售房合同應該對所售房屋的基本情況有所規定，對商品房的基本坐落，房屋的用途、結構、層高、層數、面積應該做出了明確的約定，購房人應該仔細的核對相關內容，特別重視有關于建筑面積的內容，一般來說，現在如果我們購買的是期房，現在的面積只是一個合同約定，也就是說只是開發商和房地產管理機構通過對圖紙做一個預測繪得出的一個面積。視頻中房主和開發商的矛盾就出現在房子的面積上。還有，在建筑面積中包括兩個部分，也就是說我們在合同中簽的建筑面積包括兩個部分，一個是套內的建筑面積，一個是分攤的公用面積。套內的建筑面積相當于地毯面積加上套內的墻體面積以及陽臺的面積。按照現行的公攤面積的規定，第一部分包括這個樓的大堂、電梯、消防控制室、電梯工休息室，以及其他功能上為該建筑服務的建筑用房。分攤的第二部分，包括套內與公用建筑面積之間，分隔墻以及外墻，外立面墻體投影的一半，倉庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間等。分攤的第三部分，即為多棟房屋服務的管理用房，比如說小區的物業管理用房等。在這個視頻中，公攤面積主要是樓層中用來通風的那一層，應該屬于上述中的分攤第二部分。根據一般習慣，在商品房買賣合同或者附件里應該有一個明確的說明，應有說明分攤了哪一部分，是經過哪一個地方批準的，并有各區縣國土資源和房屋管理局批準的章，也就是說分攤面積已經在房管局備案。視頻中，開發商在測繪機構第二次測量時，將公攤面積（樓層中部的通風層）納入套內的建筑面積，以此為借口，要求房主們補交“多出來”的面積。這個已經違反了合同里的部分條款，并觸犯了有關的法律，而樓主們就是通過與開發商簽訂的合同和國家有關法律積極維護自己的權利，同時，政府有關部門也積極配合調查，積極維護公民們的權力。

　　一葉即可知春，隨著改革開放的不斷深入，我國的經濟文化和科學技術得到了飛速發展，各種新型的民事合同也逐漸增多。視頻中的合同只是滄海一粟，面對各種各樣的合同，我們應根據合同法的基本原則來確定合同的有效與無效，處理好自己的權利與義務問題。

篇二：合同法實務論文

　　論情事變更原則

　　關鍵詞：情事變更 適用條件 案例分析

　　摘要：所謂情事變更原則，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責于當事人的原因，使合同賴以成立的基礎或環境發生當事人預料不到的重大變化，若繼續維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當事人有權請求法院或仲裁機構變更或解除合同的法律制度。

　　情勢變更原則的適用條件

　　第一 須有情勢變更之事實。

　　這是適用情勢變更的前提條件。所謂“情勢”，系指作為合同法律行為基礎或環境的一切客觀事實。包括政治，經濟、法律及商業上的種種客觀狀況，具體如：國家政策、行政措施、現行法律規定、物價、幣值，國內和國際市場運行狀況等等。所謂“變更”，乃指這種情勢在客觀上發生異常變動。這種變更可以是經濟的如通貨膨脹、幣值貶值等；也可以非經濟因素的變動，如戰爭即導致的封鎖、禁運等。該事實是否構成情勢變更，應以是否導致合同賴以成立的基礎喪失，是否導致當事人目的不能實現，以及是否造成對價關系障礙為判斷標準。 第二 情勢變更須發生在合同成立以后，履行終止之前。

　　這是適用情勢變更原則的時間要件。只有情勢的變更發生在合同成立之后，合同關系消滅之前，才能適用情勢變更原則。在訂約時，如發生情勢的變更，當事人不得主張適用情勢變更原則，這一點與英美法上的合同落空原則所要求的情勢不同，落空原則所要求的情勢，可發生訂約之時。若情勢的變更發生在合同履行期間，又在履行過程中歸于消滅，一般也不得適用情勢變更原則，因為履行合同的基礎已恢復至原狀。若債務人遲延履行合同債務，在遲延期間發生了情勢變更，則債務人不得主張適用情勢變更原則，因為債務人如按合同規定履行不

　　會發生情勢變更。

　　第三 情勢變更須是當事人所不能預見的，且有不可預見之性質。

　　這是適用情勢變更原則主觀要件的一個方面。情勢變更是否屬于不可預見，應根據當時的客觀實際情

　　況及商業習慣等作判斷標準。當事人事實上雖然沒有預見，但法律規定應當預見或者客觀上應當預見，則不能適用情勢變更，因為當事人對自己的主觀過錯應當承擔責任；如僅有一方當事人不可預見，則僅該當事人可主張情勢變更。如果當事人在訂約時對于某種情勢已有預見，則表明當事人考慮到這種因素并自愿承擔該情勢發生的風險，自不應適用情勢變更原則。但對于發生機率很低的某種情況，如飛機失事等，盡管當事人在訂約時會預見這些情況可能發生，但仍應依情勢變更原則處理。情勢變更須因不可歸責于雙方當事人之事由而發生。這是適用情勢變更原則主觀要件的另一方面。雙方當事人在訂立合同時對情勢的變更無法預見和防止，因此雙方當事人在主觀上無過錯。如情勢的變更由可歸責于一方當事人或第三人的事由而發生，則有過錯的`一方當事人或第三人應承擔責任，不適用情勢變更原則。 第四 因情勢變更而使原合同的履行顯失公平。

　　這是適用情勢變更原則的實質要件。情勢變更發生以后，如繼續按原合同規定履行義務，將會對一方當事人產生顯失公平的結果。適用情勢變更原則是為了平衡當事人之間的利

　　益，消除合同因情勢變更所產生的顯失公平，賦于一方當事人變更或解除合同的權利。梁慧星先生認為此顯失公平應依一般人看法，包括債務人履行困難和債權人受領不足及其履行對債權人無利益。是否顯失公平，以下幾點可作為判斷標準：

　　一 是否符合誠實信用原則，公平合理原則；

　　二 顯先公平的事實須存在于合同雙方當事人或其中一方；

　　三 顯失公平的結果，使雙方利益關系發生重大變動，危害交易安全；

　　四 主張適用的一方因不適用而遭受的損失，一般要遠大于適用時對方所遭受的損失。

　　2、適用情勢變更原則的法律效力

　　情勢變更原則的目的，在于排除因客觀情況的變化而發生的不公平的結果，使合同在公平的基礎上得到履行或解除合同。其法律效力通常表現在以下兩個方面：一是重新協商，又稱“再交涉義務”，即一方當事人可以要求對方就合同的內容重新協商。二是訴請人民法院或仲裁機構變更或解除合同，變更合同就是在原合同的基礎上，僅就合同不公正之點予以變更，使其雙方的權利義務趨于平衡。如增減給付、延期或分期履行、拒絕先為履行，變更標的物等；解除合同即使合同關系自始消滅。但通過何種步驟和方式實現這一價值，各國立法和判例一般基于這樣的考慮：從契約嚴守的立場出發，法律首先傾向于最大限度地維持既有的法律關系。對于不公平的后果首先應著眼于在維持原有法律關系的基礎上調整當事人雙方的權利義務，使之趨于平衡。只有在通過變更合同仍不足以排除不公平的后果時，擴張采取終止或消滅原合同關系的措施。

　　案列分析：2000年10月盛志斌與吳方風簽訂農田轉包合同，約定吳方風將其承包經營的320畝農田以每畝50元的價款轉包給盛志斌，轉包期為2001年1月至2010年12月，頭年的12月給付下年承包費。

　　2004年，國家對農村進行政策性傾斜，免除農業各種稅費，對農業實行適量補貼，農村出現了農戶種糧由原來的微利轉為大利的新情景，農田轉包價普遍已升至每畝200元。2004年10月，吳方風拒收盛志斌依約預繳的2005年承包費，并稱承包價要上調至每畝200元，否則終止承包合同。

　　雙方協商未果，2005年2月，盛志斌訴至法院，要求吳方風履約。法院在審理此案時，適用了情勢變更的民法原則，依據民法通則第4條規定(公平原則)，判決除承包費由原來的每畝50元上調為180元外，合同其他條款仍然有效。

　　[評析]本案是農田轉包合同。通常情況下，農業承包合同依法成立即具有法律效力，合同各方都必須嚴格遵守，不得擅自變更和解除。

　　一些國家的基本做法或另一原則是對合同履行中的異常變化的情形允許當事人重新協商或通過審判機關裁判的干預，以公平理念對法律中無法預見缺乏正義的情形作出調整，以體現社會形勢的發展對個人的公正和公平對待，這是道德觀念在不同的時代不同反映，這就是情勢變更原則存在的大環境。

　　如果不是出于當事人的責任而是客觀情況發生了異常變化，導致繼續履行合同會造成當事人的利益嚴重失衡，并使其中一方可以預計的經濟能力和家庭生活水平發展前景出現較大的問題，否則是不得適用情勢變更原則。情勢變更原則的淵源是誠實信用原則。情勢變更原則的基礎是公平原則。我國對公平原則的法律適用有嚴格限制。

　　從本案來看，當事人在履約過程中已發生了國家免除農業稅費，并對農業實行適量補貼，農戶種田由原來的微利轉為大利的顯著變化，國家政策對農村土地轉包的影響這種變化就可以在民法理論上適用情勢變更情形。合同簽訂后，履行終止前，出現了當事人無法預見和難以克服的情況，使法律關系的成立基礎發生了異常變化。一方當事人在大形勢的變化后可期待利益有所上升，如果繼續履行合同，當事人之間的利益就會產生重大失衡。因此，應允許當事人變更或解除。但適用情勢變更原則必須符合以下四個條件：一、客觀事實有異常變化;

　　二、客觀事實的異常變化發生在訂立合同后，履行終止前;三、客觀事實的異常變化是當事人不能預防和不能克服的;四、情勢變更后，如果繼續履行合同會對另一方當事人顯失公平。本案中，作為具有依賴農村土地生存的耕田大戶吳方風來說，農田之上的利益因素對其影響與一般的市場經濟利益明顯不同。農業稅費的免除是一種國家行為，與市場經濟中的智力投資、風險投資、合理囤積、勞力調動等因素反映的經營思維和風險變化的成立方式不同。作為束縛在田地上的耕作人，轉包價格如果不變更對吳方風的生活來說比較同時期他人的同樣轉包同等價格水平將發生可以估量的降低趨勢。為響應中央政策，法院調整承包費依法有據，是有機運作農田之上的利益，將承包戶利益科學調整到農業經濟發展必然方向上。