1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理中存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購(gòu)包括咨詢服務(wù)采購(gòu)、工程采購(gòu)、設(shè)備采購(gòu)、材料采購(gòu)等，其中材料采購(gòu)和工程采購(gòu)是主要內(nèi)容。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)場(chǎng)施工逐步弱化，工廠生產(chǎn)逐漸強(qiáng)化，材料采購(gòu)成了物資采購(gòu)的主體。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的現(xiàn)狀來(lái)看，還存在一些不足，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。
1.1物資采購(gòu)成本較高
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購(gòu)直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購(gòu)中存在成本較高的情況，一是采購(gòu)權(quán)分散，采購(gòu)計(jì)劃不完整，存在采購(gòu)數(shù)量不成批量的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購(gòu)價(jià)格未達(dá)到最優(yōu);二是采購(gòu)人員素質(zhì)不一，對(duì)采購(gòu)計(jì)劃不能正確評(píng)估，存在人情采購(gòu)、關(guān)系采購(gòu)的問(wèn)題，出現(xiàn)物資庫(kù)存積壓，增加了材料管理費(fèi)用;三是采購(gòu)管理結(jié)構(gòu)不嚴(yán)謹(jǐn)，采購(gòu)渠道單一，采購(gòu)環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠(yuǎn)的情況，加大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體成本。
1.2質(zhì)量控制難度較大
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購(gòu)質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進(jìn)而影響樓盤銷售和企業(yè)利潤(rùn)，所以物資采購(gòu)質(zhì)量非常重要。在采購(gòu)供應(yīng)中，有些企業(yè)對(duì)供應(yīng)商評(píng)估分析不足，導(dǎo)致部分采購(gòu)物資不能完全達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和建筑標(biāo)準(zhǔn)，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購(gòu)物資的驗(yàn)收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對(duì)采購(gòu)物資的質(zhì)量控制不像對(duì)價(jià)格、交貨期要求那么簡(jiǎn)單，操作難度很大，采購(gòu)部門不可能全部把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)表述在合同中，更多在事后進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)，這無(wú)形中加大了物資采購(gòu)質(zhì)量控制的難度。
1.3合作關(guān)系問(wèn)題較多
房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應(yīng)商之間本應(yīng)是一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷售，合作降低成本，共同提高競(jìng)爭(zhēng)力。但在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時(shí)性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時(shí)在過(guò)程中經(jīng)常消耗較長(zhǎng)時(shí)間博弈各自利益和解決日常問(wèn)題，對(duì)于長(zhǎng)期的有計(jì)劃的合作戰(zhàn)略決策所花費(fèi)的時(shí)間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購(gòu)管理帶來(lái)了更多問(wèn)題，也為物資采購(gòu)質(zhì)量控制埋下了一些隱患。
1.4成本管理意識(shí)較少
在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數(shù)員工缺少成本管理意識(shí)，認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)行為，缺乏全員參與的主動(dòng)性。這種粗放的管理機(jī)制直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現(xiàn)為:注重項(xiàng)目成本的絕對(duì)發(fā)生額度，忽略整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效率;注重項(xiàng)目建造成本控制，缺少項(xiàng)目各階段成本的管理;注重項(xiàng)目大額支出監(jiān)督，缺乏項(xiàng)目全面成本管理的意識(shí)。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現(xiàn)象，在實(shí)際操作中沒(méi)有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購(gòu)質(zhì)量得不到保證。
2提升房地產(chǎn)物資采購(gòu)管理績(jī)效的途徑
面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，明晰部門崗位職責(zé)，規(guī)范物資采購(gòu)業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購(gòu)流程，嚴(yán)控物資采購(gòu)質(zhì)量，有效控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2.1建立健全規(guī)章制度
建立健全規(guī)章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展物資采購(gòu)管理工作的根本保證。在物資采購(gòu)的過(guò)程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會(huì)出現(xiàn)部分物資采購(gòu)管理失控，造成一些不可彌補(bǔ)的質(zhì)量問(wèn)題，大大損耗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。因此，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理理念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際情況，建立健全物資采購(gòu)管理相關(guān)的制度、標(biāo)準(zhǔn)和程序十分必要，能扎實(shí)推進(jìn)物資采購(gòu)管理績(jī)效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過(guò)系統(tǒng)教育、日常教育樹(shù)立全員成本管理的意識(shí)，必須通過(guò)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系建設(shè)強(qiáng)化制度實(shí)施的效能。在意識(shí)樹(shù)立方面，應(yīng)讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財(cái)務(wù)部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系建設(shè)方面，應(yīng)以企業(yè)盈利最大化為目標(biāo)，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監(jiān)督機(jī)制，在全體員工中充分調(diào)動(dòng)工作積極性，把成本管理滲透到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
2.2全面實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，實(shí)施物資采購(gòu)公開(kāi)招標(biāo)，物資供應(yīng)按進(jìn)度分批配送十分重要。第一，公開(kāi)招標(biāo)選擇優(yōu)秀供應(yīng)商，包括供應(yīng)商的信譽(yù)度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應(yīng)商合作完成物資采購(gòu)計(jì)劃的`辦法，這不僅能保障物資采購(gòu)的品質(zhì)，而且對(duì)項(xiàng)目正常生產(chǎn)起著決定作用。第二，強(qiáng)化管理監(jiān)督供應(yīng)商，供應(yīng)商在利益驅(qū)動(dòng)下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟(jì)行為，因此通過(guò)合同條款和過(guò)程約束來(lái)加強(qiáng)物資質(zhì)量監(jiān)督和供應(yīng)期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同物資供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作的伙伴關(guān)系，保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)往來(lái)，不斷更新物資供應(yīng)商的物資質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等信息，并適時(shí)向物資供應(yīng)商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)物資價(jià)格和施工進(jìn)度選擇恰當(dāng)?shù)墓?yīng)商，也有利于物資供應(yīng)商及時(shí)掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商之間保持良好的長(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略關(guān)系，對(duì)雙方的發(fā)展都有利。
2.3借助電商平臺(tái)采購(gòu)
如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)跟上時(shí)代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)管理。電商平臺(tái)采購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，一是規(guī)范物資采購(gòu)過(guò)程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時(shí)省錢，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制方面主要有三個(gè)方面的作用，一是降低物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，通過(guò)電商平臺(tái)可使物資采購(gòu)達(dá)到陽(yáng)光透明的采購(gòu)招標(biāo)和方便快捷的供應(yīng)投標(biāo)，直接降低了物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，間接增加供應(yīng)商對(duì)物資降價(jià)讓利的意愿;二是降低物資采購(gòu)工作費(fèi)用成本，通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)，可以便捷進(jìn)行遠(yuǎn)程發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)等工作，不僅能擴(kuò)選供應(yīng)商，提高物資采購(gòu)的快速響應(yīng)能力，而且能實(shí)現(xiàn)隨用隨提，大幅降低物資采購(gòu)工作費(fèi)用和管理成本;三是降低物資采購(gòu)總成本，通過(guò)電商平臺(tái)進(jìn)行物資采購(gòu)，可以開(kāi)展戰(zhàn)略性采購(gòu)、聯(lián)合采購(gòu)、集中采購(gòu)等活動(dòng)，以規(guī)模性物資采購(gòu)獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷商更多的價(jià)格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的總成本。
2.4全程負(fù)責(zé)采購(gòu)任務(wù)
在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)中，供應(yīng)商選擇對(duì)于采購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購(gòu)中，通常采用流水線式采購(gòu)模式，由項(xiàng)目部提供技術(shù)文件，由采購(gòu)部編制招標(biāo)文件并完成招標(biāo)活動(dòng)，最后交給工程部實(shí)施。這種模式有各負(fù)其責(zé)、相互制約的優(yōu)點(diǎn)，但分割了采購(gòu)過(guò)程，不利于部門間的合力協(xié)作，容易出現(xiàn)“需要什么采購(gòu)什么”和“采購(gòu)什么就用什么”的現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)難以追查責(zé)任，使得物資采購(gòu)效益低下。而在物資采購(gòu)中實(shí)行招標(biāo)工程師全程負(fù)責(zé)采購(gòu)任務(wù)的模式，包括技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定、招標(biāo)文件編制、招標(biāo)活動(dòng)開(kāi)展、供應(yīng)商選擇、釆購(gòu)合同簽訂、采購(gòu)活動(dòng)實(shí)施和采購(gòu)履約評(píng)估等所有環(huán)節(jié)均由招標(biāo)工程師負(fù)責(zé)，可以有效避免部門間相互推諉、不負(fù)責(zé)任的問(wèn)題。當(dāng)然，這種模式也有權(quán)力過(guò)度集中、容易出現(xiàn)貪腐的弊病，因此需要設(shè)置必要的督察機(jī)構(gòu)對(duì)所有物資采購(gòu)活動(dòng)進(jìn)行抽查驗(yàn)證，約束招標(biāo)工程師和供應(yīng)商的行為，防止暗箱操作避免尋租現(xiàn)象出現(xiàn)，保證物資采購(gòu)科學(xué)合理，保障物資采購(gòu)效益最大化。
3結(jié)論
物資采購(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)需要著重控制的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到項(xiàng)目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項(xiàng)，有效解決物資采購(gòu)中存在的問(wèn)題，大幅提供物資采購(gòu)管理的績(jī)效，有力控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。
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