城鎮(zhèn)用地潛力研究論文

　　從現(xiàn)在起到2030年，我國(guó)因必須占用的因素將使耕地減少2070萬hm2。在不包括小城鎮(zhèn)用地的情況下，耕地將減少1/6。因此，小城鎮(zhèn)發(fā)展必須立足土地集約利用，這是我國(guó)國(guó)情的客觀要求。就目前來講，我國(guó)城鎮(zhèn)中普遍存在著布局分散、人均用地量過大（目前我國(guó)小城市人均城市建設(shè)用地為143m2，中等城市108m2，大城市88m2，特大城市75m2。小城市用地分別是特大城市、大城市、中等城市的1.9，1.6，1.3倍)、容積率偏低、功能分區(qū)不明等弊端，加上人多耕地少的資源條件限制（據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織發(fā)表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)人均耕地和永久性農(nóng)業(yè)用地在74個(gè)提供數(shù)據(jù)的國(guó)家中居第67位，另?yè)?jù)中國(guó)科學(xué)院提供的資料，我國(guó)目前土地資源的合理人口承載量?jī)H為9.5億，而目前人口已接近13億)，已對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成制約。因此，積極開展城鎮(zhèn)用地潛力研究，探索挖潛對(duì)策，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地合理利用，是實(shí)現(xiàn)土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求，也是我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)健康發(fā)展與城市化的必然選擇。

1城鎮(zhèn)用地潛力研究

　　1.1用地潛力及其影響因素

　　筆者認(rèn)為，用地潛力包括絕對(duì)潛力和相對(duì)潛力。絕對(duì)潛力指城鎮(zhèn)條件內(nèi)部的閑置土地和城區(qū)內(nèi)農(nóng)用地等可直接為城鎮(zhèn)建設(shè)所利用的土地。相對(duì)潛力指在城鎮(zhèn)規(guī)劃條件的限制下，可以提高土地利用強(qiáng)度或改變土地利用結(jié)構(gòu)，從而提高利用效益的土地。用地潛力受很多因素的影響，主要有城區(qū)內(nèi)農(nóng)用地所占百分率、閑置土地百分率、土地利用強(qiáng)度、用地結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)等，前二者影響絕對(duì)用地潛力，后三者影響相對(duì)用地潛力。

　　1.2用地潛力評(píng)價(jià)方法

　　用地潛力評(píng)價(jià)按均質(zhì)功能地域原則，將城鎮(zhèn)劃分為若干街區(qū)，選定評(píng)價(jià)指標(biāo)，揭示不同街區(qū)、功能區(qū)土地利用效益和使用潛力差異。

　　1.2.1單元?jiǎng)澐钟玫貪摿υu(píng)價(jià)以建成區(qū)內(nèi)主干道、次干道與支路分割成的自然街區(qū)為單元，即在現(xiàn)已劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依現(xiàn)有街道將其分成不同的街區(qū)，每個(gè)街區(qū)為一個(gè)用地潛力評(píng)價(jià)單元。

　　1.2.2評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法用地潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有土地利用強(qiáng)度（容積率、建筑密度）、未利用地百分率（包括農(nóng)用地及其他空閑用地）、居住用地百分率等。依據(jù)容積率和建筑密度，將不同街區(qū)進(jìn)行用地潛力的分級(jí)，在每一級(jí)別內(nèi)詳細(xì)分析用地潛力。并在此基礎(chǔ)上，依據(jù)未利用地及居住用地所占百分率，對(duì)各街區(qū)進(jìn)行分級(jí)，以表示不同街區(qū)用地潛力大小的差異。

　　1.2.3數(shù)據(jù)的采集采用實(shí)地調(diào)查、地籍圖與現(xiàn)狀圖面積量算相結(jié)合的方法。涉及到的主要數(shù)據(jù)，有城區(qū)人口數(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、城區(qū)總面積、各街區(qū)面積、各地類面積、建筑密度和容積率等。

　　1.2.4典型城鎮(zhèn)選擇河北省深澤縣城人均用地140m2，與全國(guó)小城鎮(zhèn)人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地143m2相近，有一定的代表性。

　　1.3用地潛力分析方法

　　城鎮(zhèn)用地潛力可按兩條線索加以分析。其一是分析街區(qū)用地潛力，將街區(qū)分級(jí)排序；其二是按不同用地類型分析用地潛力，并以規(guī)劃用地指標(biāo)為依據(jù)，計(jì)算出可挖潛力。在典例城鎮(zhèn)用地潛力分析結(jié)果的基礎(chǔ)上，將收集到的其他幾個(gè)城鎮(zhèn)的用地現(xiàn)狀與潛力分析的結(jié)果相對(duì)比，進(jìn)一步分析城鎮(zhèn)建設(shè)用地存在的普遍問題，即城鎮(zhèn)建設(shè)用地有很大潛力可挖。

2典例城鎮(zhèn)用地潛力分析

　　深澤縣位于河北省中南部，縣域地理位置東經(jīng)115。04'~115°21'，北煒38°07'~38°17'。深澤縣城區(qū)為縣政府駐地，由深澤鎮(zhèn)部分村莊及政府各行政事業(yè)機(jī)關(guān)、工廠企業(yè)占地組成，2000年建設(shè)用地總面積843.0hm2，城區(qū)現(xiàn)有人口60000人。城區(qū)擔(dān)負(fù)著全縣政治、文化、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)中心的綜合職能，是全縣的交通樞紐。深澤城區(qū)地類面積見表1。

　　2.1各用地類型潛力分析

　　2.1.1住宅用地潛力分析深澤縣城區(qū)住宅用地總面積為288.3hm2，人均住宅用地48m2，占建設(shè)用地總面積的34.2%，建筑占地74.1hm2，建筑密度26%，建筑面積108hm2，容積率0.37。顯然，住宅用地高于《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》[4](以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）規(guī)定的20%~30%的用地結(jié)構(gòu)。以上數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)內(nèi)住宅用地人均占有量過大，且平面利用率和空間利用率都明顯偏低。如果按規(guī)劃用地人均34m2的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅用地（尤其“城中村”統(tǒng)一規(guī)劃改造挖潛，將超標(biāo)的部分予以調(diào)整，可挖潛土地84.0hm2。

　　2.1.2工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地潛力分析深澤縣城區(qū)內(nèi)有76.9hm2的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，人均用地12.8m2，占建設(shè)用地總面積的9.1%，建筑密度19%，容積率0.26。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地低于《標(biāo)準(zhǔn)》15%~25%的規(guī)定。經(jīng)實(shí)地調(diào)查顯示，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部非生產(chǎn)用地比例過大，少數(shù)企業(yè)因停產(chǎn)造成土地閑置，企業(yè)分散聚集效益差，造成大量土地浪費(fèi)。若工業(yè)布局合理，一般可節(jié)約用地10%~20%，可挖潛用地11.5hm2。這樣在土地資產(chǎn)納入財(cái)務(wù)核算時(shí)不僅能降低工業(yè)成本，還可用節(jié)約下的土地進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)。

　　2.1.3公共建筑用地潛力分析在深澤縣城區(qū)內(nèi)，公共建筑用地總面積46.2hm2，占建設(shè)用地總面積的5.5%，建筑密度19%，容積率0.31，平均樓層1.89，其中以城區(qū)中心街區(qū)的公共建筑用地比例最大。與其他城鎮(zhèn)相比，容積率明顯偏低，空間利用程度不夠，如進(jìn)行合理規(guī)劃，將容積率提高到0.50，則可挖潛用地12.7hm2。另外，有一些公共建筑用地占據(jù)著城內(nèi)較繁華的地段，使土地的經(jīng)濟(jì)效益難以發(fā)揮，如通過用途置換，依據(jù)二、三產(chǎn)業(yè)的變化，將部分工業(yè)用地改為商業(yè)或住宅用地，可更好地發(fā)揮土地的區(qū)位經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.1.4未建設(shè)利用土地潛力分析未建設(shè)利用土地潛力即絕對(duì)潛力。從深澤縣城調(diào)查測(cè)算匯總的成果中可以看出，在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，建筑用地平均利用率僅為65.4%，有283.2hm2的農(nóng)用地和8.0hm2的其他空閑地，分別占總面積的33.6%的和1.0%。

　　2.1.5市政和商業(yè)用地潛力分析深澤縣城區(qū)內(nèi)市政和商業(yè)用地分別為57.2hm2和12.3hm2，分別占總面積的6.8%和1.5%，容積率分別為0.54、0.35，平均樓層分別為2.0、1.9。兩類用地所處區(qū)位多為城市中心及道路兩旁，土地利用程度較高，但仍有潛力可挖。

　　2.1.6其他用地潛力分析其他用地主要包括專用綠地、特殊用地等，城鎮(zhèn)此類用地所占比例均很小，尤其公共綠地面積均未達(dá)到城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。綜上所述，深澤縣城區(qū)內(nèi)絕對(duì)用地潛力很大，共有253.1hm2土地可供未來城鎮(zhèn)建設(shè)使用。

　　2.2城區(qū)內(nèi)各街區(qū)用地潛力分析

　　深澤縣城區(qū)的建筑密度平均為13.6%，容積率平均為0.21，總體上偏低。但就每一個(gè)街區(qū)而言，差異很大。為了便于對(duì)比研究，依據(jù)建筑密度和容積率的數(shù)值分布，將25個(gè)街區(qū)劃分為3個(gè)級(jí)別。

　　2.2.1高利用水平街區(qū)建筑密度大于29%的街區(qū)有5個(gè)，而容積率大于0.45的有8個(gè)。這部分街區(qū)主要位于縣城中心，或商業(yè)繁華地段。這些街區(qū)土地平面利用程度較大，空間利用不夠，挖潛重點(diǎn)為適當(dāng)降低建筑密度，提高容積率和建筑層數(shù)。

　　2.2.2中等利用水平街區(qū)建筑密度在19%~29%之間，容積率在0.3~0.45間的街區(qū)有6個(gè)，這部分街區(qū)與上一級(jí)街區(qū)相鄰，主要為村莊、學(xué)校、政府、機(jī)關(guān)等。本級(jí)街區(qū)中，建筑密度較為適宜，但容積率低；多為老城區(qū)，土地平面利用程度較高，空間利用程度低，其挖潛重點(diǎn)主要是進(jìn)行舊城改造、向空間發(fā)展。

　　2.2.3低利用水平街區(qū)建成區(qū)中的其余10個(gè)街區(qū)，為老城區(qū)外圍的村莊及近幾年來新建的工廠、企業(yè)等用地。其容積率均低于0.3。這類街區(qū)是今后城鎮(zhèn)發(fā)展的重點(diǎn)，也是城鎮(zhèn)土地整理的重點(diǎn)。