城鎮用地潛力研究論文

　　從現在起到2030年，我國因必須占用的因素將使耕地減少2070萬hm2。在不包括小城鎮用地的情況下，耕地將減少1/6。因此，小城鎮發展必須立足土地集約利用，這是我國國情的客觀要求。就目前來講，我國城鎮中普遍存在著布局分散、人均用地量過大（目前我國小城市人均城市建設用地為143m2，中等城市108m2，大城市88m2，特大城市75m2。小城市用地分別是特大城市、大城市、中等城市的1.9，1.6，1.3倍)、容積率偏低、功能分區不明等弊端，加上人多耕地少的資源條件限制（據聯合國糧農組織發表的統計數據，我國人均耕地和永久性農業用地在74個提供數據的國家中居第67位，另據中國科學院提供的資料，我國目前土地資源的合理人口承載量僅為9.5億，而目前人口已接近13億)，已對我國城鎮可持續發展構成制約。因此，積極開展城鎮用地潛力研究，探索挖潛對策，促進城鎮土地合理利用，是實現土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求，也是我國城鎮建設健康發展與城市化的必然選擇。

1城鎮用地潛力研究

　　1.1用地潛力及其影響因素

　　筆者認為，用地潛力包括絕對潛力和相對潛力。絕對潛力指城鎮條件內部的閑置土地和城區內農用地等可直接為城鎮建設所利用的土地。相對潛力指在城鎮規劃條件的限制下，可以提高土地利用強度或改變土地利用結構，從而提高利用效益的土地。用地潛力受很多因素的影響，主要有城區內農用地所占百分率、閑置土地百分率、土地利用強度、用地結構、功能分區等，前二者影響絕對用地潛力，后三者影響相對用地潛力。

　　1.2用地潛力評價方法

　　用地潛力評價按均質功能地域原則，將城鎮劃分為若干街區，選定評價指標，揭示不同街區、功能區土地利用效益和使用潛力差異。

　　1.2.1單元劃分用地潛力評價以建成區內主干道、次干道與支路分割成的自然街區為單元，即在現已劃定的建設用地范圍內，依現有街道將其分成不同的街區，每個街區為一個用地潛力評價單元。

　　1.2.2評價指標和方法用地潛力評價指標主要有土地利用強度（容積率、建筑密度）、未利用地百分率（包括農用地及其他空閑用地）、居住用地百分率等。依據容積率和建筑密度，將不同街區進行用地潛力的分級，在每一級別內詳細分析用地潛力。并在此基礎上，依據未利用地及居住用地所占百分率，對各街區進行分級，以表示不同街區用地潛力大小的差異。

　　1.2.3數據的采集采用實地調查、地籍圖與現狀圖面積量算相結合的方法。涉及到的主要數據，有城區人口數、經濟指標、城區總面積、各街區面積、各地類面積、建筑密度和容積率等。

　　1.2.4典型城鎮選擇河北省深澤縣城人均用地140m2，與全國小城鎮人均城鎮建設用地143m2相近，有一定的代表性。

　　1.3用地潛力分析方法

　　城鎮用地潛力可按兩條線索加以分析。其一是分析街區用地潛力，將街區分級排序；其二是按不同用地類型分析用地潛力，并以規劃用地指標為依據，計算出可挖潛力。在典例城鎮用地潛力分析結果的基礎上，將收集到的其他幾個城鎮的用地現狀與潛力分析的結果相對比，進一步分析城鎮建設用地存在的普遍問題，即城鎮建設用地有很大潛力可挖。

2典例城鎮用地潛力分析

　　深澤縣位于河北省中南部，縣域地理位置東經115。04'~115°21'，北煒38°07'~38°17'。深澤縣城區為縣政府駐地，由深澤鎮部分村莊及政府各行政事業機關、工廠企業占地組成，2000年建設用地總面積843.0hm2，城區現有人口60000人。城區擔負著全縣政治、文化、經濟、商貿中心的綜合職能，是全縣的交通樞紐。深澤城區地類面積見表1。

　　2.1各用地類型潛力分析

　　2.1.1住宅用地潛力分析深澤縣城區住宅用地總面積為288.3hm2，人均住宅用地48m2，占建設用地總面積的34.2%，建筑占地74.1hm2，建筑密度26%，建筑面積108hm2，容積率0.37。顯然，住宅用地高于《城市用地分類與規劃建設用地標準》[4](以下簡稱《標準》）規定的20%~30%的用地結構。以上數據顯示，城區內住宅用地人均占有量過大，且平面利用率和空間利用率都明顯偏低。如果按規劃用地人均34m2的標準，對住宅用地（尤其“城中村”統一規劃改造挖潛，將超標的部分予以調整，可挖潛土地84.0hm2。

　　2.1.2工業倉儲用地潛力分析深澤縣城區內有76.9hm2的工業倉儲用地，人均用地12.8m2，占建設用地總面積的9.1%，建筑密度19%，容積率0.26。工業倉儲用地低于《標準》15%~25%的規定。經實地調查顯示，工業企業內部非生產用地比例過大，少數企業因停產造成土地閑置，企業分散聚集效益差，造成大量土地浪費。若工業布局合理，一般可節約用地10%~20%，可挖潛用地11.5hm2。這樣在土地資產納入財務核算時不僅能降低工業成本，還可用節約下的土地進行擴大再生產。

　　2.1.3公共建筑用地潛力分析在深澤縣城區內，公共建筑用地總面積46.2hm2，占建設用地總面積的5.5%，建筑密度19%，容積率0.31，平均樓層1.89，其中以城區中心街區的公共建筑用地比例最大。與其他城鎮相比，容積率明顯偏低，空間利用程度不夠，如進行合理規劃，將容積率提高到0.50，則可挖潛用地12.7hm2。另外，有一些公共建筑用地占據著城內較繁華的地段，使土地的經濟效益難以發揮，如通過用途置換，依據二、三產業的變化，將部分工業用地改為商業或住宅用地，可更好地發揮土地的區位經濟效益。

　　2.1.4未建設利用土地潛力分析未建設利用土地潛力即絕對潛力。從深澤縣城調查測算匯總的成果中可以看出，在城區規劃建設用地范圍內，建筑用地平均利用率僅為65.4%，有283.2hm2的農用地和8.0hm2的其他空閑地，分別占總面積的33.6%的和1.0%。

　　2.1.5市政和商業用地潛力分析深澤縣城區內市政和商業用地分別為57.2hm2和12.3hm2，分別占總面積的6.8%和1.5%，容積率分別為0.54、0.35，平均樓層分別為2.0、1.9。兩類用地所處區位多為城市中心及道路兩旁，土地利用程度較高，但仍有潛力可挖。

　　2.1.6其他用地潛力分析其他用地主要包括專用綠地、特殊用地等，城鎮此類用地所占比例均很小，尤其公共綠地面積均未達到城市規劃標準。綜上所述，深澤縣城區內絕對用地潛力很大，共有253.1hm2土地可供未來城鎮建設使用。

　　2.2城區內各街區用地潛力分析

　　深澤縣城區的建筑密度平均為13.6%，容積率平均為0.21，總體上偏低。但就每一個街區而言，差異很大。為了便于對比研究，依據建筑密度和容積率的數值分布，將25個街區劃分為3個級別。

　　2.2.1高利用水平街區建筑密度大于29%的街區有5個，而容積率大于0.45的有8個。這部分街區主要位于縣城中心，或商業繁華地段。這些街區土地平面利用程度較大，空間利用不夠，挖潛重點為適當降低建筑密度，提高容積率和建筑層數。

　　2.2.2中等利用水平街區建筑密度在19%~29%之間，容積率在0.3~0.45間的街區有6個，這部分街區與上一級街區相鄰，主要為村莊、學校、政府、機關等。本級街區中，建筑密度較為適宜，但容積率低；多為老城區，土地平面利用程度較高，空間利用程度低，其挖潛重點主要是進行舊城改造、向空間發展。

　　2.2.3低利用水平街區建成區中的其余10個街區，為老城區外圍的村莊及近幾年來新建的工廠、企業等用地。其容積率均低于0.3。這類街區是今后城鎮發展的重點，也是城鎮土地整理的重點。