摘要：隨著我國社會的不斷進步，科學技術的日漸成熟，帶動我國城市化發展進程，使得房地產項目數量增加。如在城市化進程中，商業地產的項目數量增加，發展形勢大好。商業地產建設完善城市商業基礎設施建設，優化大眾消費環境，對人們生產和生活具有較大影響。為了更好的發展商業地產，需增加對其市場營銷策劃和策略研究。基于此本文選擇就商業地產營銷策劃策略及其效果展開分析，力求分析其發展中不足，并對提升商業地產營銷策劃策略效果給予科學指導。

　　關鍵詞：商業地產；營銷策劃；策略；效果

　　商業地產與普通地產營銷不同，商業地產市場策劃營銷和商家、投資者、發展商的利益聯系密切，而普通地產和居民利益聯系更密切。當下，我國商業地產市場策劃和營銷中存在一些不足，影響了營銷的利潤和商業地產的發展，如對營銷設計缺失合理規劃，忽視品牌定位，營銷手段單一等，使得商業地產在市場中地位降低，也降低了商業地產競爭力。因此，針對這一現狀，商業地產必須做出改變，利用多樣化的市場營銷方法，完善商業地產的市場營銷的策略，解決掉以往市場營銷中存在的不足。

一、商業地產相關闡述

　　1、商業地產理論闡述商業地產，英文名為Commercialrealestate，經營模式包括出租、只租不售、租售結合三種。從其字面上來看，商業地產就是用作于商業用途的土地，因此，也被稱之為商鋪地產。商業地產和以居住為主要功能的別墅、公寓、普通住宅在用途、功能方面具有較大不同，商業地產主要作為工業用地，體現工業生產功能。廣義上商業地產常指用于休閑、健身、娛樂、餐飲、零售等不同用途的商業建筑。

　　2、商業地產營銷的營銷要素商業地產從其外觀來看，并不是一個單一固定的產品，其也包括營銷主體、產品的定位、營銷需求、營銷價值、目標客戶等要素。詳細來說，商業地產各要素具體內容如下。其一，營銷需求。商業房地產的開發商自身的營銷需求為，在短時期的現金流以及商業品牌建設和商業獲得經濟利潤。其二，營銷的主體。商業地產的營銷主體包括地產開發的商家，也包括入駐的不同商家。其三，目標客戶群體。目標客戶群體可劃分成初期階段客戶和后期階段客戶。初期階段客戶有商鋪租用人員和商鋪的投資者，后期階段客戶有游客和普通類型消費者。其四，產品的定位。商業地產地址選擇、外觀設計選擇主要是商圈的環境和液態分成的選擇。其五，營銷策略。營銷策略需注重內容營銷和位置營銷，保證營銷的全面性、多層次和多角度。其六，營銷價值。把開發商投資效益和品牌價值的實現整合，以求實現商圈經濟發展目標和帶動程式化建設的共同目標。

二、營銷策劃工作的影響

　　商業地產的營銷策劃，體現了商業地產自身價值實現的全過程。近些年，我國城市化建設不斷深入，也相應促進商業地產的發展，逐漸引起商業地產商對商業地產的市場策劃、市場發展策略的重視度。營銷策劃整體方向、營銷策略對商業地產自身的市場營銷率具有較大營銷，也對商業地產的成品所處城市生態化建設等具有較大影響，塑造商業地產所處城市的全新形象，給大眾帶來全新的體驗。

　　1、對商業地產銷售影響一個優秀的策劃方案，需把客戶作為服務主體，了解客戶的實際需求，把客戶的需求和商業地產的營銷策劃結合，并從商業地產的設計、管理和推廣等方面，實施差異化和個性化、全面化服務。因此，對于商業地的產營銷策劃來說，也是如此，其在營銷策劃期間，應從不同方面策劃，包括價格、戶型、區位、環境、設計等方面，并把其與整個房地產的營銷策劃整合，對市場營銷目標進行良好定位。并針對客戶的多樣化需求，為其提供滿足自身需求的服務，以此來帶動商業地產的市場銷售額。由此可見，一個優秀的商業地產策劃應從市場出發，了解市場中的每一個細節，細化每個客戶實際需求，針對性對客戶定位，收集客戶的反饋，判斷客戶潛在需求。企業應注重品牌建設，在實現客戶群體自我需求基礎上，促進商業地產的市場銷售，實現商業地產的經濟發展大目標。

　　2、對生態城市建設營銷城市化發展帶動商業地產的發展，但是商業地產要想穩定、長遠發展，必須做好建筑區位的選擇，既要滿足市場導向要求，也要滿足市場發展需求。而且其也要做好市場營銷策劃工作，設計一個健全的營銷策劃方案，發揮營銷策劃積極影響。首先，一個健全的營銷策劃，可以保證商業地產在建設后，發揮價值最大，并可帶動城市的發展，塑造城市中最具標志性和最具特色的建筑，為城市增添美感和為大眾帶來美的享受。其次，良好的城市建設規劃，也可能帶動商業地產的市場營銷和品牌建設和品牌推廣工作，提升商業地產對城市的影響力，為城市建設增添景觀特色，塑造了商業地產所在城市的視覺美感。最后，商業地產營銷策劃，也對城市的生態化建設帶來積極影響，多重業態的出現，改善了城市中居民的生活環境，多樣化價值觀的宣傳，也有利于建設豐富都市文化，擴展城市中商業類型，帶動城市的全面、綜合化發展，這樣才能實現商業地產的價值。

三、商業地產市場營銷期間存在不足

　　1、缺失品牌意識商業和地產具有復合性，商業地產是商業和地產結合產生。我國商業地產的開發，優先從一線城市開始并逐漸延伸到二線和三線城市，一線城市中商業地產市場較為密集，而二線和三線市場相對發展空間較大。但是，受到開發商缺失品牌意識，對品牌建設不夠重視，導致大部分開發商把一線城市的市場營銷方法直接復制到二線、三線城市，導致商業地產在二線和三線城市開發受到阻礙。如一些開發商忽略整體品牌的塑造，單一對個別建筑特色廣泛推廣和宣傳，注重短期的利益，導致顧客的粘性降低。也有部分開發商對品牌建設不夠重視，延續以往市場營銷方式，僅是對商業地產的重新命名，盡管這確實會讓客戶眼前一亮，但是卻不能深入人心。

　　2、沒有深入對市場調研同質化是商業地產的突出問題，此問題的出現源自開發商對市場調研不夠深入影響，導致建設的商業地產無法滿足市場和客戶需求。經濟發展的速度、文化形態的不同、氣候特點的不一，均是影響商業地產的市場項目建設、營銷策劃關鍵因素。介于這些因素也是市場調研的主要內容，如果商業地產忽略對這些因素進行市場調研，定會影響商業地產的建設與市場營銷，導致商業地產無法了解市場的需求，無法滿足客戶多樣化和個性化的實際需求。

　　3、營銷模式單一首先，當下我國商業地產的市場營銷主要是通過人員營銷進行，其忽略網絡營銷，沒有把線上營銷和線下影響良好結合，導致市場營銷模式過于單一，影響市場營銷的效果。其次，商業地產在市場營銷期間，也忽略全過程營銷，沒有構建一套系統化，內容健全、環節銜接性好的市場營銷系統，對市場營銷目標和宣傳目標沒有統計設計標準，阻礙商業地產經濟發展。