房地產估價師《制度與政策》考試真題及答案

一、單項選擇題

　　1.【題干】下列企業或機構中，不屬于房地產業的是( )。

　　【選項】

　　A.房地產開發企業

　　B.房地產估價機構

　　C.物業服務企業

　　D.建筑施工企業

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是房地產業的基本概念。房地產業是從事房地產投資、開發、經營、服務和管理的行業，包括開發經營、房地產中介服務、物業管理和其他房地產活動。

　　【考點】

　　2.【題干】依法征收集體土地的前提，是國家為了( )利益的需要。

　　【選項】

　　A.公共

　　B.社會

　　C.集體

　　D.政府

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是征收、征用集體土地的政策規定。《物權法》規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體土地。

　　【考點】

　　3.【題干】下列國有建設用地中，不能通過劃撥方式取得使用權的是( )。

　　【選項】

　　A.城市綠地

　　B.汽車加油站

　　C.街心公園

　　D.地稅局機關

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。根據《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權;

　　①國家機關用地。

　　②軍事用地。

　　③城市基礎用地。

　　④公益事業用地。

　　⑤國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。

　　⑥法律、行政法規規定的其他用地。

　　【考點】

　　4.【題干】國有土地上房屋征收補償協議由( )和被征收人簽訂。

　　【選項】

　　A.房屋征收部門

　　B.房地產估價機構

　　C.房屋征收主體

　　D.房屋征收實施單位

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面基、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過度方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

　　【考點】

　　5.【題干】被征收人對房地產估價機構的復核結果有異議的，可以向( )申請鑒定。

　　【選項】

　　A.城市綠地

　　B.汽車加油站

　　C.街心公園

　　D.地稅局機關

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估詹家委員會申請鑒定。

　　【考點】

　　6.【題干】建筑工程施工過程中，施工單位發生變更的，應重新申請領取( )。

　　【選項】

　　A.房屋征收部門

　　B.另一家房地產估價機構

　　C.檢察機關

　　D.房地產價格評估專家委員會

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是施工許可管理。建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。

　　【考點】

　　7.【題干】城市規劃中，城市綠地范圍的控制線是( )。

　　【選項】

　　A.紅線

　　B.黃線

　　C.綠線

　　D.紫線

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是城鄉規劃控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。

　　【考點】

　　8.【題干】某房地產開發投資項目資本金為2000萬元，則開發企業以工業產權作價出資的最高額是( )萬元。

　　【選項】

　　A.400

　　B.600

　　C.700

　　D.1000

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是房地產開發項目實行資本金制度。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本總金額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。

　　【考點】

　　9.【題干】新建商品房的質量問題由( )承擔責任。

　　【選項】

　　A.勘察設計單位

　　B.施工企業

　　C.工程監理單位

　　D.房地產開發企業

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

　　【考點】

　　10.【題干】某房地產開發企業預收一套建筑面積100m2的商品住宅，單價為1萬元/m2。購房合同對面積誤差未作約定。經實測房屋建筑面積為105m2，買受人實際應付購房款( )萬元。

　　【選項】

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。

　　【考點】

　　11.【題干】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過( )年。

　　【選項】

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。《合同法》規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

　　【考點】

　　12.【題干】根據《物權法》，下列財產中，可以設定抵押的是( )。

　　【選項】

　　A.國有土地所有權

　　B.村辦企業的廠房

　　C.集體土地所有權

　　D.被查封的房屋

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是房地產抵押的條件。土地所有權不得抵押;被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押權。

　　【考點】

　　13.【題干】因繼承取得不動產物權的，自( )時發生效力。

　　【選項】

　　A.繼承開始

　　B.申請不動產登記

　　C.記載于登記簿

　　D.領取不動產權證書

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是不動產登記的基本規定。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　【考點】

　　14.【題干】根據《房產測量規范》，不應分攤的共有建筑面積是( )。

　　【選項】

　　A.公共使用的電梯井

　　B.值班警衛用房

　　C.獨立使用的地下室

　　D.變電室

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是房地產面積測算。不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層。為建筑造型而建、但無使用功能的建筑面積。

　　【考點】

　　15.【題干】從事公司上市房地產估價業務的房地產估價機構應當具備( )資質。

　　【選項】

　　A.一級

　　B.二級

　　C.三級

　　D.暫定三級

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是房地產估價機構監管。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。

　　【考點】

　　16.【題干】合伙制房地產估價機構中，專職注冊房地產估價師的出資額合計應不低于( )。

　　【選項】

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是房地產估價機構資質等級。專職注冊房地產估價師股份或者出資額比例要求：有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%。

　　【考點】

　　17.【題干】目前，一級房地產估價機構的資質核準由( )管理部門負責。

　　【選項】

　　A.縣級以上房地產

　　B.城市房地產

　　C.省、自治區、直轄市住房城鄉建設

　　D.國務院住房城鄉建設

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是房地產估價機構資質管理。一級房地產估價機構資質核準工作由省、自治區、直轄市住房城鄉建設(房地產)管理部門負責。

　　【考點】

　　18.【題干】房地產估價師的注冊有效期為( )年。

　　【選項】

　　A.2

　　B.3

　　C.4

　　D.5

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是房地產股價是注冊。房地產估價師注冊有效期為3年。

　　【考點】

　　19.【題干】保修期滿后的物業共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過( )列支。

　　【選項】

　　A.物業服務費

　　B.房屋保險費

　　C.專項維修資金

　　D.其他費用

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是住宅專項維修資金制度。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、公用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用。

　　【考點】

　　20.【題干】調節納稅人負擔輕重的主要稅制要素是( )。

　　【選項】

　　A.稅率

　　B.稅基

　　C.附加和加成

　　D.免征額

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是稅收制度及構成要素。納稅人負擔的輕重，主要通過稅率的高低來調節。

　　【考點】

　　21.【題干】下列占用耕地建設的項目中，可以減半征收耕地占用稅的是( )。

　　【選項】

　　A.軍事設施

　　B.養老院

　　C.飛機場跑道

　　D.農村居民新建住宅

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是耕地占用稅。農村居民占用耕地新建住宅，稅額減半征收。

　　【考點】

　　22.【題干】下列導致房屋權屬轉移的行為中，不征收契稅的是( )。

　　【選項】

　　A.繼承

　　B.贈與

　　C.抵債

　　D.交換

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是契稅。對于《繼承法》規定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　【考點】

　　23.【題干】下列稅收中，采用定額稅率的是( )。

　　【選項】

　　A.耕地占用稅

　　B.房產稅

　　C.契稅

　　D.個人所得稅

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是耕地占用稅。耕地占用稅實行定額稅率。

　　【考點】

　　24.【題干】下列稅收中，按年計算、分期繳納的是( )。

　　【選項】

　　A.契稅

　　B.土地增值稅

　　C.城鎮土地使用稅

　　D.個人所得稅

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅按年計算，分期繳納。

　　【考點】

　　25.【題干】國家發展和改革委員會發布的《長江三角洲城市群發展規劃》屬于( )。

　　【選項】

　　A.城鎮體系規劃

　　B.城市規劃

　　C.區域規劃

　　D.國土規劃

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是規劃簡介。區域規劃是為實現一定區域范圍的開發和建設目標而進行的總體部署。

　　【考點】

　　26.【題干】在城市大氣污染物中含量最多的氣態污染物是( )。

　　【選項】

　　A.一氧化碳

　　B.一氧化氮

　　C.甲烷

　　D.二氧化氮

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是大氣污染物及其危害。一氧化碳在城市大氣污染物中含量最多，約占大氣污染物總量的1/3，它大部分來自汽車尾氣。

　　【考點】

　　27.【題干】城市生活垃圾，污水屬于( )。

　　【選項】

　　A.工業污染源

　　B.農業污染源

　　C.生活污染源

　　D.交通污染源

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是大氣污染源。其他生活污染：城市垃圾、廁所、污水溝等也是一個重要的生活污染源，揮發著有毒有害氣體，特別是惡臭氣體，影響人們的身心健康。

　　【考點】

　　28.【題干】某建筑物±0.000=52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂的絕對標高為( )m。

　　【選項】

　　A.23.000

　　B.29.000

　　C.52.000

　　D.81.000

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是建筑識圖基礎。樓頂的絕對標高=52+29=81m。

　　【考點】

　　29.【題干】針對在項目實施過程中可能發生難以預料的支出，需要事先預留的工程造價部分是( )。

　　【選項】

　　A.暫定金額

　　B.基本預備費

　　C.漲價預備費

　　D.工程建設其他費用

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是工程造價的構成。基本預備費是針對在項目實施過程中可能發生難以預料的支出，需要事先預留的費用，又稱工程建設不可預見費用。

　　【考點】

　　30.【題干】分項最細，定額子目最多的工程建設定額是( )。

　　【選項】

　　A.估算指標

　　B.概算指標

　　C.預算定額

　　D.施工定額

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是工程造價計價的基本原理和方法。施工定額是工程建設定額中分項最細、定額子目最多的一種定額，也是工程建設定額中的基礎性定額。

　　【考點】

　　31.【題干】關于圖解法量算土地面積的說法，正確的是( )。

　　【選項】

　　A.圖上面積測算至少一次

　　B.圖上面積測算應獨立進行兩次

　　C.圖形面積不應小于2cm2

　　D.圖上量距應量至0.5mm

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是土地面積量算的基本方法。圖解法量算土地面積，可選用求積儀法，集合圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩次，兩次量算的面積比較差不得超過有關規定。此外，使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2，圖上量距應量至0.2mm。

　　【考點】

　　32.【題干】關于無差異曲線特征的說法，錯誤的是( )。

　　【選項】

　　A.無差異曲線凸向原點

　　B.無差異曲線的斜率為正值

　　C.無差異曲線又稱為等效用曲線

　　D.離原點越近的無差異曲線所代表的總效用越小

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是無差異曲線分析。無差異曲線主要由以下特點：

　　(1)無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為負值;

　　(2)無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用;

　　(3)無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交;

　　(4)無差異曲線凸向原點。

　　【考點】

　　33.【題干】完全競爭市場和壟斷競爭市場的主要區別是( )。

　　【選項】

　　A.產品是否具有差別性

　　B.市場信息是否完全

　　C.資源流動是否存在障礙

　　D.生產者和消費者數量的多少

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是壟斷競爭市場上的廠商均衡。壟斷競爭是僅與完全競爭的第二個條件不同，而與其他條件都相同的一種市場結構，即各廠商的產品不同質，存在一定的差別。

　　【考點】

　　34.【題干】租賃與合資經營、補償貿易、來料加工和產品返銷等方式相結合的融資租賃形式是( )。

　　【選項】

　　A.轉租賃

　　B.杠桿租賃

　　C.綜合租賃

　　D.直接租賃

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是商業銀行中間業務。綜合租賃是指租賃與合資經營、補償貿易、來料加工和產品返銷等方式相結合，由承租人以產品償還租金的租賃形式。

　　【考點】

　　35.【題干】下列屬于股東自益權的是( )。

　　【選項】

　　A.股息紅利分配的請求權

　　B.出席股東大會的權力

　　C.表決權

　　D.查詢公司經營狀況的請求權

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是股票的基本分類。自益權是指股東僅為自己的利益而行使的權利，如股票過戶的權利，股息紅利分配的請求權等。

　　【考點】

　　36.【題干】房地產估價師李某，由于疏忽導致對外提交的估價報告給委托人造成了損失，承擔了賠償責任。李某所在的估價機構為所有估價師辦理了保險，減輕了估價機構的損失，估價機構為李某辦理的保險屬于( )。

　　【選項】

　　A.第三者責任保險

　　B.雇主責任保險

　　C.產品責任保險

　　D.職業責任保險

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是保險的種類。職業責任保險是指對各類專業技術人員(如律師、會計師、工程師、醫師、估價師等)，因在從事本職工作中的疏忽或過失，造成合同對方或他人財產損失，或人身傷害而應負損害賠償責任的保險。

　　【考點】

　　37.【題干】為進一步了解《房地產估價規范》的貫徹實施情況，某省行業協會對過去幾年來房地產估價報告質量較好的五家估價機構進行了調查，這樣的調查屬于( )。

　　【選項】

　　A.重點調查

　　B.典型調查

　　C.抽樣調查

　　D.普查

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是統計數據的收集。典型調查是指在研究對象中有意識地選曲若干主觀認為表現突出的典型單位進行調查。

　　【考點】

　　38. 【題干】資產與負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量，這一會計計量的經濟屬性是( )。

　　【選項】

　　A.可變現凈值

　　B.現值

　　C.公允價值

　　D.重置成本

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是會計信息處理程序。公允價值：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉秦光的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。

　　【考點】

　　39.【題干】李某2013年3月8日因發生事故失蹤至2015年3月8日下落不明，其妻子劉某2015年3月9日申請法院宣告其死亡，2015年4月9日法院發出尋找下落不明人的公告，2016年4月9日判決宣告李某死亡。李某喪失民事主體資格的時間是( )。

　　【選項】

　　A.2013年3月8日

　　B.2015年3月9日

　　C.2015年4月9日

　　D.2016年4月9日

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判決生效之日，被宣告死亡人即喪失了民事主體資格，其民事權利能力終止。所以李某喪失民事主體資格的時間是2016年4月9日。

　　【考點】

　　40.【題干】拍賣國有資產為房地產的，確定保留價的基礎是( )。

　　【選項】

　　A.房地產估價結果

　　B.人民法院的決定

　　C.國有資產管理部門作出的決策意見

　　D.國有資產占有部門意見

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是保留價規則。若拍賣國有資產是房地產的，則應當根據房地產估價機構的估價結果確定保留價。

　　【考點】