第一章 導論
一、練習題
1、術語解釋
(1)資產評估 (2)資產評估的時點性 (3)市場價值 (4)非市場價值
2、單項選擇題
(1)資產評估的時點性是指以被評估資產在( )的實際狀況，對資產價值進行的評定估算。
a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準日 d、過去、現在及未
(2)不可辨認的資產是指( )。
a、 沒有物質形態因而無法辨認的資產
b、 因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產
c、不能獨立于有形資產而單獨存在的資產
d、除有形資產以外的所有資產
(3)資產評估價值取決于資產的( )。
a、 原先的購買價格 b、生產成本 c、預期效用 d、評估基準日的利用現狀
(4)正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發一同等效用別墅的成本(包括利潤)。這體現了資產評估的( )。
a、貢獻原則 b、客觀原則 c、預期原則 d、替代原則
(5)下列不屬于資產評估工作原則的是( )
a、獨立性 b、客觀性 c、替代性 d、科學性
(6)在企業兼并時，目標企業(被兼并企業)價值評估的最適用假設是( )。
a、清算假設 b、公開市場假設 c、繼續使用假設 d、持續經營假設
(7)銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產進行處置時，該抵押房地產價值的評估適用于( )。
a、清算假設 b、公開市場假設 c、繼續使用假設 d、持續經營假設
(8)資產評估價值與資產交易中的實際成交價格之間的關系是( )
a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者
c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者
(9)資產評估工作的執行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業以外的具有資產評估資格社會中介機構來完成的，這說明資產評估具有( )
a、市場性 b、公正性 c、咨詢性 d、預測性
(10)某一宗土地用于住宅開發時的價值為300萬元，用于商業大樓開發時的價值為500萬元，用于工業廠房開發時的價值為280萬元。城市規劃確認該土地可用于住宅或工業生產。該宗土地的價值應評估為( )萬元
a、500 b、300 c、280 d、360
3、多項選擇題
(1)資產評估行為涉及的經濟行為包括( )
a、產權轉讓 b、企業重組 c、資產抵押 d、資產納稅 e、停業整頓
(2)資產評估的科學性原則是指( )
a、選擇適用的價值類型和方法 b、由包括科技專家組成的資產評估隊伍
c、制定科學的評估方案 d、以充分科學的事實為依據 e、遵循科學的評估程序
(3)資產評估的公正性表現為( )
a、資產評估應遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學的評估方法。
b、資產評估主體應當與資產業務及其當事人沒有利害關系。
c、資產評估的目標是為了估算出服務于資產業務要求的客觀價值。
d、資產評估需要通過對評估基準日的市場實際狀況進行模擬。
e評估價值是為資產業務提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產業務當事人討價還價的能力。
(4)在估價對象已經處于使用狀態，運用最佳使用原則的選擇前提有( )
a、保持利用現狀前提 b、轉換用途前提 c、投資改造前提
d、新利用前提 e、上述四種情形的某種組合
(5)適用于資產評估的假設有( )
a、繼續使用假設 b、公開市場假設
c、持續經營假設 d、清算假設 e、交易假設
(6)確定評估基準日的目的是( )
a、確定評估對象的計價時間 b、將動態下的資產固定在某一時點
c、將動態下的資產固定在某一時期 d、確定評估機構的工作日
e、遵循科學的評估程序
4、問答題
(1)資產評估的基本要素有哪些?
(2)資產評估假設的具體內容是什么?
(3)資產評估的經濟原則有哪些?
二、參考答案
1、
(1)資產評估是對資產在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，資產評估是指符合國家有關規定的專門機構和人員，依據國家的有關規定，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當的價值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對特定資產的價值進行估算的過程。
(2)時點性是指資產評估是對評估對象(即待評估資產)在某一時(間)點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎的市場供求條件及資產狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準日。評估基準日相對于評估(工作)日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現在的某一天，還可以是將來的某一天。
(3)一資產在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價格。
(4)非市場價值是指資產在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現價值、持續經營價值。
2、
(1)c (2)c (3)c (4)d (5) c
(6)c (7)a (8)d (9)b (10)b
3、
(1)abcd (2)acde (3)ab
(4)abcde (5)abde (6)ab
4、
(1) 資產評估的基本要素有哪些?
資產評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構成要素。
從事資產評估業務的機構和人員，是資產評估工作中的主體，必須符合國家在資產評估方面的有關規定，即具有從事該項業務的行業及職業資格并登記注冊。
特定資產是待評估的對象。
國家的有關規定是指資產評估活動所應當遵守的有關法律、法規、政策文件等，它是資產評估的依據。
特定的評估目的，是指資產業務發生的經濟行為，它直接決定和制約資產評估價值類型的確定和評估方法及參數的選擇。
評估原則即資產評估工作的行為規范，是處理評估業務的行為準則。
價值類型是對評估價值的質的規定，它取決于評估目的。
評估程序是資產評估業務的`工作步驟。
評估方法是估算資產價值所必需的特定技術方法。
(2) 資產評估假設的具體內容是什么?
資產評估假設是資產評估工作得以進行的前提假設，包括繼續使用假設、公開市場假設和清算假設。
繼續使用假設是指資產將按照現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用。現實中的表現主要有三種情況：一是資產將按照現行用途原地繼續使用;二是資產將轉換用途后在原地繼續使用;三是資產的地理位置發生遷移后繼續使用。在確定是否可以采用繼續使用假設時，需要充分考慮待評估資產從經濟上、法律上、技術上是否允許轉變利用方式、變換產權主體，以及允許轉變利用方式和變換產權主體的前提條件。
公開市場假設是指待評估資產能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現其市場價值。不同類型的資產，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設。專用性資產一般具有特殊的性質，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業經營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。
清算假設是指資產所有者在某種壓力下，如破產、抵押權實施等，將被迫以協商或以拍賣方式，強制將其資產出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強制清算和有序清算。清算假設下的評估價值往往也低于繼續使用和公開市場假設下的評估價值。
(3)資產評估的經濟原則有哪些?
資產評估原則是規范評估行為和業務的準則。規定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結果能具有一致性。資產評估的經濟原則包括貢獻原則、替代原則、預期收益原則、最佳(也稱最高最佳)使用原則。
貢獻原則是指在評估時，某一資產或資產的某一構成部分的價值，應取決于該資產對與其他相關資產共同組成的整體資產價值的貢獻，或該部分對資產整體價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產價值或資產整體價值的下降程度來衡量確定。
替代原則的理論依據是同一市場上的相同(或相近似)物品具有相同(或相近)的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇價格便宜的;對價格相同而效用不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。
預期收益原則是指資產的價值不是取決于其過去的生產成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準日后能夠帶來的預期凈收益，即預期的獲利能力。預期的獲利能力越大，資產的價值就越高。
最佳(也稱最高最佳)使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的前提條件下，能夠使估價對象產生最高價值的利用方式。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術上的支持，不能將技術上無法作到的利用方式當作最佳使用，最后應注意所確定的最佳利用方式在經濟上可行，不可能通過不經濟的方式來實現資產的最佳使用。在估價對象已經處于使用狀態的情況下，應根據最佳使用原則對估價前提作如下選擇：(1)保持利用現狀前提，即認為繼續保持利用現狀為最佳使用時，應以保持現狀繼續使用作為估價前提;(2)轉換用途前提，即認為轉換用途再予以使用最有利時，應以轉換用途后的使用假定為估價前提;(3)投資改造前提，即認為不轉換用途但需要進行投資改造后再予以使用最為有利時，應以改造后的使用假定為估價前提;(4)重新利用前提，即認為拆除現有資產的某一部分再予以利用最為有利時，應以拆除該部分后的使用假定為估價前提;(5)上述四種情形的某種組合。
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