(2008年真題)某房地產開發項目的占地面積為8000㎡,土地使用權年期為40年,總建筑面積50000㎡,
其中服務式公寓35000㎡,商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000㎡,地下車位230個(10000㎡)項目建設期為3年,總投資額為35000萬元(不包括貸款利息),其中自有資金占35%,其余投資來源于貸款和預售收入:第一年投入資金9000萬元,全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元,其中3250萬元為自有資金,第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售,第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元,第四年來全部售完;服務用房在第五年初開始出租,出租率為90%,租金為3000元/㎡?年,運營成本為阻金收入的20%:服務用房的殘值為20萬元。
假設:投入全部發生在年初,收入發生在年末且可以全部再投入,貸款按年計復利,本息從第四年初開始償還;在整個出租期內,出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%,投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下,求:
(1)該項目的借款計劃和還款計劃。
(2)該項目全部投資內部收益率。
(3)該項目自有資金財務凈現值(12分)(2006年試題)
1.造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象,同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發商定價方法稱為()。
A.成本加成定價法
B.價值定價法
C.目標定價法
D.認知價值定價法
2.某房地產開發企業經過市場調研后,決定在某城市開發供未婚青年居住的“博客公社”。那么,開發商在目標市場選擇過程中采用的是( )模式。
A.選擇專業化
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