一、 個別因素分析
估價對象位于***，其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為***。
二、 區(qū)域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對外交通條件
***。
4.基礎(chǔ)設(shè)施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。本估價對象當(dāng)前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。
四、 估價方法的選取
估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。
五、 估價過程
1. 確定估價對象房地產(chǎn)年純收入
A.確定估價對象房地產(chǎn)年總收入
①確定客房年總收入
據(jù)調(diào)查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價對象年平均入住率按房間分類計算為40%-70%之間，估價對象擁有各類客房共82套， 現(xiàn)根據(jù)委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：
房間名稱 | 數(shù)量（套） | 房價（元） | 入住率 | 年收入（元） |
主樓標(biāo)準(zhǔn)客房 | 49 | 248 | 70% | 3104836 |
副樓標(biāo)準(zhǔn)客房 | 8 | 120 | 70% | 245280 |
主樓單間 | 13 | 258 | 60% | 734526 |
副樓單間 | 6 | 160 | 60% | 210240 |
主樓高級套間 | 2 | 880 | 50% | 321200 |
副樓套間 | 2 | 380 | 50% | 138700 |
總統(tǒng)套房 | 2 | 1260 | 40% | 367920 |
合計 | 82 | -- | -- | 5122702 |
客房年收入=房價×數(shù)量×入住率×365
本文來源：http://www.nvnqwx.com/gongwen/zichanpinggubaogao/250431.htm