同是小產權房買賣糾紛法院判定結果各不相同

　　案例一

　　2010年1月，北京陰女士將一套小產權房出售給朱先生，雙方簽訂《房屋買賣協議》。今年10月，陰女士請求法院判令雙方當時簽訂的合同無效。

　　賣房者

　　小產權房不能買賣，與朱先生簽訂的協議違反了國家關于“小產權房禁售”的規定，因此，協議屬于無效合同。

　　買房者

　　對方之所以起訴，是因為現在房價飆升，覺得虧了，才萌生毀約的想法。買房者擁有房屋使用權。

　　法院判定

　　北京市門頭溝區人民法院：本案中，《房屋買賣協議》是買賣雙方真實的意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效合同。

　　判定依據

　　我國針對小產權房的相關法律規定尚未出臺，雙方就訴爭房屋正式產權手續的辦理也無明確約定，對陰女士“合同無效”的訴訟請求，法院不予支持。

　　案例二

　　2004年5月，房先生在鄭州北環南王寨新村附近買了一套小產權房。7年后，這套房子被當年的賣主占據。

　　占據房屋，并在對方起訴時提出反訴，要求房先生支付其10萬元“房屋占用費”。

　　將賣房者告上法庭，要求返還其15萬元購房款。

　　鄭州市惠濟區人民法院：此案涉及小產權房，賣主并不是該村村民，雙方簽訂的合同無效，判處賣主返還房先生15萬元購房款。

　　法律規定，集體土地上的小產權房，不能辦理房屋產權過戶手續，其買賣行為并不受法律保護。

　　案例三

　　2002年7月，畫家李玉蘭與農民馬海濤簽訂協議，約定以4.5萬元價格購買其位于北京通州區一處小產權房。

　　馬海濤向法院起訴要求確認雙方房屋買賣協議無效，李玉蘭返還房屋。

　　雙方協議合法有效，且對方是居民戶口，無權要求退還房屋。

　　北京市通州區人民法院：違反法律、行政法規規定的合同無效。李玉蘭應騰退房屋，馬海濤給付其補償款93808元。

　　李玉蘭是居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員住房，故判決雙方合同無效。

　　觀點1

　　不應縱容不誠信行為　買房者有使用權、收益權

　　同樣是小產權房，為什么會出現不同的判決結果?小產權房買賣合同是否有效?

　　鄭州市高新技術開發區法院民一庭副庭長趙宜勇認為，案件一，法院認定合同有效的判決很合適。

　　“雖然房子暫無產權，買房者仍具有使用權和收益權，可以用來自住或者出租。”他認為，房屋的產權或性質并沒有改變。

　　他表示，鄭州現在不會出現這樣的問題，“鄭州一般的做法是認定合同有效，買房人有使用權、收益權，不涉及房屋產權。”

　　“小產權房出現合同糾紛，都是房價上漲鬧的。”他說，如果房價不漲，原房主也不會找事，“不能助長這種不誠信行為。”

　　觀點2

　　合同牽涉物品不合法　合同不應認定為有效

　　鄭州大學法學副教授、北大法學博士許桂敏則表示，她不認同門頭溝區人民法院認定合同有效的判定。

　　她分析，這次法院的判決，是依據民法認定合同有效。但合同要建立在小產權房合法的基礎上，否則無效。

　　“小產權房不合法，合同肯定無效。就好像買賣毒，即使合同是真實意思的表述也不合法，因為訂立合同的事物本身是不合法的。”她說。

　　“這種案件處理不好，容易激發社會矛盾。”她認為，法院的判決可能考慮了社會穩定的因素，保護了弱勢方。

　　聲音

　　應定性小產權房　避免同案不同判

　　許桂敏認為，小產權房買賣案件“同案不同判”，原因是沒有可以普遍使用的法律依據。

　　“司法機關應對小產權房進行定性，或予以明確的司法解釋，建立準則，才能解決難題。不然，判案只能依靠法官個人的認知理解，風險很大。”她說。

　　如果法律明確小產權房買賣合同無效，會不會出現大批原房主“否認合同”的現象?

　　“只要小產權房沒有確權，即使把房子要回來，也沒有人敢接手，反而杜絕了小產權房買賣。”她認為，大多數房主不會這樣做。

　　她提醒，現階段，小產權房明顯不會轉正，法律風險頗大，市民最好不要去買。

　　小產權房的解釋

　　國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉產權，即小產權房屋。

　　“小產權”樓盤大多由村、鎮自己開發，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產開發相關的各項稅費。

　　建設部表示，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，均不符合法律規定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

　　“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的'“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉產權”“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。