小產權房屋買賣合同的糾紛

　　近年來，我所律師辦理了大量農村小產權房屋買賣糾紛案件。小產權房屋出售以后出賣方反悔的，有的通過訴訟，法院確認房屋買賣合同無效，可以收回房屋;有的法院判決房屋買賣合同有效，不能收回房屋。鑒于目前北京市仍然存在著大量小產權房屋買賣合同糾紛，我們認為有必要將小產權房屋的相關法律規定以及處理小產權房屋糾紛的操作實務和訴訟的風險撰寫成文，以供讀者參考借鑒。

　　所謂小產權房屋是指經過合法審批在農村土地上開發建設的住宅房屋。如果從土地的性質對房屋進行劃分，可以分為，在農村土地上開發建設的房屋就是小產權房屋，在國有無償劃撥土地上開發建設的房屋就是經濟適用房，在國有出讓土地上開發建設的房屋就是商品房。

　　正是因為小產權房屋是建筑在農村集體土地之上，而集體土地只有本集體組織的成員才有權占有使用，因此依據現行法律規定，小產權房是不允許上市交易的。也就是說只有與集體土地有特定身份關系的農村村民才能購買或者經拆遷回遷取得小產權房。此外，任何人購買小產權房均為法律所禁止，所簽定的小產權房買賣合同，也會被法院確認為無效合同。合同被判決無效以后，出賣方就可以收回房屋，當然出賣方應將已經收取的購房款退還給對方。由于近年來房屋價格飛漲，許多出賣小產權房人，已經委托我所律師，通過訴訟收回了房屋。

　　但是，隨著時間的推移，有的小產權房的土地，已經補交了地價款，變成了國有土地。于是小產權房也就變成了大產權，房屋也由禁止上市交易變為可以交易。此時如果小產權房屋的出賣人再以房屋買賣合同無效，主張收回房屋，人民法院就不會支持。

　　本案爭議房屋，原為農村小產權房屋，但是2009年土地已經變為國有土地，因此，出賣人起訴請求判決合同無效，要求收回房屋，法院沒有支持。

　　農村房屋買賣合同被認定無效后如何賠償

　　2003年10月，張某與單某簽訂房屋買賣協議，約定張某將其名下的小產權房賣給單某，價款為188000元，單某在協議簽訂之日起三天內付清房款，同時張某交房給單某。協議簽訂后，張某與單某如約履行了協議，但因買賣的房屋所占用的'土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，張某訴至法院要求確認與單某簽訂的房屋買賣協議無效，同時要求單某退還房屋。

　　法院經審理后認為，張某與單某買賣房屋的行為違反了我國土地管理法律法規的強制性規定，雙方因此簽訂的房屋買賣協議無效。根據《合同法》的有關規定，合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還。于是，判決單某在判決生效后十五日內將房屋返還給張某。

　　判決生效后，單某將房屋返還給了張某，同時，張某也將購房款188000元退還給了單某。不久，單某將張某訴至法院，認為雙方簽訂的房屋買賣協議履行已達五年之久，期間房屋明顯升值，當初所支付的房款188000即使加上利息，現已不能購買當時所能購買到的房屋。因房屋拆遷可以得到巨大的補償利益，張某違反誠信通過法律途徑確認協議無效，給單某造成了巨大的損失。因此，訴請法院判令張某賠償損失50萬元。

　　法院經審理后認為，房屋買賣協議的無效單某和張某均有過錯，雙方均應承擔一定的責任。相比單某，張某不僅有過錯，而且在有巨大的拆遷補償利益的情況下，其行為還有失誠信和違背社會道德。根據誠實守信和公平合理的民法基本原則，判決張某賠償單某30萬元。

　　律師點評：

　　在城市化迅猛發展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農村居民將農村的小產權房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產權房。按現行的法律規定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現實存在的。

　　雖然出賣人主張小產權房買賣協議無效通常會得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會的道德危機便在所難免，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮提起訴訟一方要求確認小產權房買賣協議無效的真正目的、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進行處理。如賣方確實因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認房屋買賣協議無效的，則協議被確認無效后，買方不應從中獲利。

　　一般來說，買賣行為結束的時間越久、買方使用房屋的時間越長，就越應當維護交易的穩定和安全，即使房屋買賣協議被確認無效后，買方因此可得到的利益就應越大?？傊?，因房屋買賣協議無效的可得利益不應由一方單獨享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應起到現行法律對此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發生，如此才能抑制小產權房的買賣交易。

　　小產權房買賣合同是否合法有效?

　　《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

　　第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

　　以上二個法條是對集體土地流轉的禁止及限制，并未對集體土地上所建房屋進行轉讓進行禁止和限制。法律及行政法規并沒有禁止小產權房屋買賣的明確規定。

　　對于小產權房要進行區分，如果經過規劃部門規劃，主要為舊村改造項目的小產權房，該房屋具備合法性，出賣該房屋的合同合法有效。如果未經行政部門許可或部分許可，系經出賣人私自建造，則為違章建筑，依法應予拆除，不得買賣，應認定為合同無效。

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