小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的糾紛
近年來，我所律師辦理了大量農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛案件。小產(chǎn)權(quán)房屋出售以后出賣方反悔的，有的通過訴訟，法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，可以收回房屋;有的法院判決房屋買賣合同有效，不能收回房屋。鑒于目前北京市仍然存在著大量小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同糾紛，我們認(rèn)為有必要將小產(chǎn)權(quán)房屋的相關(guān)法律規(guī)定以及處理小產(chǎn)權(quán)房屋糾紛的操作實(shí)務(wù)和訴訟的風(fēng)險(xiǎn)撰寫成文，以供讀者參考借鑒。
所謂小產(chǎn)權(quán)房屋是指經(jīng)過合法審批在農(nóng)村土地上開發(fā)建設(shè)的住宅房屋。如果從土地的性質(zhì)對(duì)房屋進(jìn)行劃分，可以分為，在農(nóng)村土地上開發(fā)建設(shè)的房屋就是小產(chǎn)權(quán)房屋，在國有無償劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房屋就是經(jīng)濟(jì)適用房，在國有出讓土地上開發(fā)建設(shè)的房屋就是商品房。
正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房屋是建筑在農(nóng)村集體土地之上，而集體土地只有本集體組織的成員才有權(quán)占有使用，因此依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房是不允許上市交易的。也就是說只有與集體土地有特定身份關(guān)系的農(nóng)村村民才能購買或者經(jīng)拆遷回遷取得小產(chǎn)權(quán)房。此外，任何人購買小產(chǎn)權(quán)房均為法律所禁止，所簽定的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，也會(huì)被法院確認(rèn)為無效合同。合同被判決無效以后，出賣方就可以收回房屋，當(dāng)然出賣方應(yīng)將已經(jīng)收取的購房款退還給對(duì)方。由于近年來房屋價(jià)格飛漲，許多出賣小產(chǎn)權(quán)房人，已經(jīng)委托我所律師，通過訴訟收回了房屋。
但是，隨著時(shí)間的推移，有的小產(chǎn)權(quán)房的土地，已經(jīng)補(bǔ)交了地價(jià)款，變成了國有土地。于是小產(chǎn)權(quán)房也就變成了大產(chǎn)權(quán)，房屋也由禁止上市交易變?yōu)榭梢越灰住４藭r(shí)如果小產(chǎn)權(quán)房屋的出賣人再以房屋買賣合同無效，主張收回房屋，人民法院就不會(huì)支持。
本案爭(zhēng)議房屋，原為農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋，但是2009年土地已經(jīng)變?yōu)閲型恋兀虼耍鲑u人起訴請(qǐng)求判決合同無效，要求收回房屋，法院沒有支持。
農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定無效后如何賠償
2003年10月，張某與單某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定張某將其名下的小產(chǎn)權(quán)房賣給單某，價(jià)款為188000元，單某在協(xié)議簽訂之日起三天內(nèi)付清房款，同時(shí)張某交房給單某。協(xié)議簽訂后，張某與單某如約履行了協(xié)議，但因買賣的房屋所占用的'土地屬于集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續(xù)。5年后，該房屋因征地被劃入拆遷范圍，張某訴至法院要求確認(rèn)與單某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，同時(shí)要求單某退還房屋。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，張某與單某買賣房屋的行為違反了我國土地管理法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方因此簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同無效的，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。于是，判決單某在判決生效后十五日內(nèi)將房屋返還給張某。
判決生效后，單某將房屋返還給了張某，同時(shí)，張某也將購房款188000元退還給了單某。不久，單某將張某訴至法院，認(rèn)為雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議履行已達(dá)五年之久，期間房屋明顯升值，當(dāng)初所支付的房款188000即使加上利息，現(xiàn)已不能購買當(dāng)時(shí)所能購買到的房屋。因房屋拆遷可以得到巨大的補(bǔ)償利益，張某違反誠信通過法律途徑確認(rèn)協(xié)議無效，給單某造成了巨大的損失。因此，訴請(qǐng)法院判令張某賠償損失50萬元。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房屋買賣協(xié)議的無效單某和張某均有過錯(cuò)，雙方均應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。相比單某，張某不僅有過錯(cuò)，而且在有巨大的拆遷補(bǔ)償利益的情況下，其行為還有失誠信和違背社會(huì)道德。根據(jù)誠實(shí)守信和公平合理的民法基本原則，判決張某賠償單某30萬元。
律師點(diǎn)評(píng)：
在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分農(nóng)村居民將農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房出售后，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會(huì)確認(rèn)這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實(shí)存在的。
雖然出賣人主張小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效通常會(huì)得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統(tǒng)的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會(huì)的道德危機(jī)便在所難免，且對(duì)買方來說顯然有失公平，法院似乎也會(huì)成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。因此，法院在審理此類案件時(shí)，通常會(huì)考慮提起訴訟一方要求確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真正目的、房屋交付的時(shí)間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進(jìn)行處理。如賣方確實(shí)因出售房屋后不能解決住房問題而訴請(qǐng)法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效的，則協(xié)議被確認(rèn)無效后，買方不應(yīng)從中獲利。
一般來說，買賣行為結(jié)束的時(shí)間越久、買方使用房屋的時(shí)間越長，就越應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的穩(wěn)定和安全，即使房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效后，買方因此可得到的利益就應(yīng)越大。總之，因房屋買賣協(xié)議無效的可得利益不應(yīng)由一方單獨(dú)享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進(jìn)行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應(yīng)起到現(xiàn)行法律對(duì)此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發(fā)生，如此才能抑制小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法有效?
《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地。
第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
以上二個(gè)法條是對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)的禁止及限制，并未對(duì)集體土地上所建房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓進(jìn)行禁止和限制。法律及行政法規(guī)并沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房屋買賣的明確規(guī)定。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房要進(jìn)行區(qū)分，如果經(jīng)過規(guī)劃部門規(guī)劃，主要為舊村改造項(xiàng)目的小產(chǎn)權(quán)房，該房屋具備合法性，出賣該房屋的合同合法有效。如果未經(jīng)行政部門許可或部分許可，系經(jīng)出賣人私自建造，則為違章建筑，依法應(yīng)予拆除，不得買賣，應(yīng)認(rèn)定為合同無效。
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