北京市城市房地產轉讓管理辦法

　　現行的北京市城市房地產轉讓管理辦法已經2008年11月18日市人民政府第17次常務會議審議通過修訂，下面是詳細內容。

　　北京市城市房地產轉讓管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條為了規范城市房地產轉讓行為，保障當事人的合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條本市國有土地范圍內的房地產轉讓，適用本辦法。本市城鎮職工根據城鎮住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設的住房的，不適用本辦法。

　　第三條房地產轉讓，是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織，依法將房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓人是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。房地產受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規定的從其規定。

　　第四條房地產轉讓包括下列方式：

　　(一)買賣;

　　(二)贈與;

　　(三)交換;

　　(四)以房地產作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產權屬發生變更的;

　　(五)因法人或者其他組織合并、分立，使房地產權屬發生變更的;

　　(六)以房地產清償債務的;

　　(七)法律、法規和規章規定的其他方式。

　　第五條市房地產行政主管部門主管本市房地產轉讓管理工作。區、縣房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產轉讓管理工作。有關行政管理部門應當按照各自職責，依法對房地產轉讓實施監督和管理。

　　第六條房地產轉讓應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。

　　第七條本市逐步建立房地產交易信息披露制度。市房地產行政主管部門應當會同有關部門定期公布本市房地產交易指導信息。

　　第二章　一般規定

　　第八條轉讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權同時轉讓。

　　第九條在依法取得使用權的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記并取得房地產權屬證書后，方可轉讓。

　　第十條出讓土地上的房屋在建工程轉讓的，應當符合下列條件：

　　(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

　　(二)按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的25%以上。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓，按照國家和本市有關規定執行。

　　第十一條下列房地產，不得轉讓：

　　(一)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產權利的;

　　(二)依法收回土地使用權的;

　　(三)登記為共有的房地產，未經其他共有人書面同意的;

　　(四)權屬有爭議的;

　　(五)未經依法登記取得房地產權屬證書的;

　　(六)法律、行政法規規定不得轉讓的其他情形。

　　第十二條按照房屋建筑設計為獨立成套(單元)的房屋，不得分割轉讓。

　　第十三條房地產轉讓時，相應的共用部位、共用設備設施的轉讓按照國家和本市的規定執行。

　　第十四條共有房地產買賣，在同等條件下，共有人享有優先購買權。

　　出賣已出租的房地產的，出賣人應當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優先購買權。出賣人未履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。

　　第十五條轉讓已出租的房地產的，受讓人應當繼續履行原租賃合同。但房地產出租前已依法抵押，為實現該抵押權轉讓房地產的，受讓人不承擔繼續履行原租賃合同的義務。

　　第十六條已購公有住房轉讓時，可以不征得原售房單位同意。

　　已購公有住房轉讓后，原售房單位不再承擔該房屋的供暖、物業管理等費用。

　　第十七條房地產轉讓時，除本辦法第四條第(四)項、第(五)項規定的情形外，當事人應當簽訂書面轉讓合同。房地產轉讓合同應當包括下列內容：

　　(一)轉讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所;

　　(二)房地產的坐落位置、四至范圍和面積;

　　(三)房地產用途;

　　(四)房地產權屬證書編號;

　　(五)買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額;

　　(六)房地產交付的條件和日期;

　　(七)違約責任;

　　(八)爭議解決方式;

　　(九)轉讓人和受讓人約定的其他內容。

　　第十八條房地產行政主管部門應當應用網絡信息技術，建立和完善房地產管理信息系統;推行房地產轉讓合同網上簽約和網上登記備案。

　　第十九條房地產轉讓時，轉讓人應當如實告知受讓人轉讓房地產的抵押、租賃等有關情況。轉讓人不履行告知義務的，應當承擔相應的民事責任。

　　第二十條房地產轉讓價格由轉讓人和受讓人協商議定，但實行政府指導價的除外。

　　第二十一條新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車庫(位)轉讓可以按照套內建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者按照套(單元)計價。

　　第二十二條為保障將來實現物權，房地產轉讓當事人簽訂買賣房屋的協議，可以按照約定向市或者區、縣房地產行政主管部門申請預告登記。

　　第二十三條房地產轉讓時，房地產轉讓人和受讓人應當依法納稅。

　　第二十四條房地產轉讓人和受讓人應當在簽訂轉讓合同或者取得與轉讓有關的法律文件生效后90日內，向市或者區、縣房地產行政主管部門申請辦理房地產權屬轉移登記，并提交下列文件：

　　(一)房地產權屬證書;

　　(二)轉讓當事人的身份證明，轉讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委托書;

　　(三)轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件;

　　(四)法律、法規和規章規定的其他文件。

　　境外法人、組織辦理房地產轉讓登記時提交的文件，應當按規定經公證、認證，并提交經公證的中文譯本。

　　第二十五條市或者區、縣房地產行政主管部門應當審核轉讓當事人的房地產權屬轉移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應當一次性告知當事人需補充提交的全部文件;對當事人提交的文件齊備的，應當即時受理。

　　對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內辦理房地產權屬轉移登記;對不符合登記條件的，應當書面告知當事人不予登記的理由。

　　第二十六條房地產開發企業應當對其出售的新建商品房承擔質量保修責任。

　　房地產開發企業應當與受讓人在轉讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。

　　新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地產開發企業應當繼續承擔對該商品房的保修責任。

　　第二十七條房地產轉讓當事人可以委托律師和房地產經紀機構代理房地產轉讓或者提供中介服務。

　　受托人應當忠實、勤勉地履行職責。因受托人過錯給房地產轉讓當事人造成損失的，房地產轉讓當事人可以要求受托人承擔賠償責任。

　　第二十八條房地產行政主管部門應當歸集房地產開發企業和房地產經紀機構在從事房地產經營活動中的有關信用信息，并按照規定公布。

　　第三章　商品房預售

　　第二十九條房地產開發企業取得預售許可后，方可預售商品房。

　　預售商品房，應當符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權出讓金并取得國有土地使用權證，屬于預售經濟適用住房的，應當取得建設用地批準書;

　　(二)取得建設工程規劃許可證件和施工許可證件;

　　(三)按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上;

　　(四)已確定竣工日期，且滿足市房地產行政主管部門公布的預售最長期限。

　　第三十條房地產開發企業申請商品房預售許可的，應當向市房地產行政主管部門提交下列文件：

　　(一)本辦法第二十九條第二款規定的事項證明文件;

　　(二)工商營業執照和企業資質等級證書;

　　(三)工程施工合同和施工進度說明;

　　(四)包括經備案的測繪成果、房地產開發項目手冊、銷售機構和銷售人員情況、住宅小區建設方案、房屋裝飾裝修及相關設備設施的交付使用情況、前期物業服務等內容的商品房預售方案;

　　(五)已將土地使用權或者土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的證明。房地產開發企業申請辦理經濟適用住房預售許可的，還應當提交經濟適用住房銷售價格的批準文件。

　　第三十一條市房地產行政主管部門應當審核商品房預售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應當一次性告知需補充提交的全部文件;對提交文件齊備的，應當即時受理。

　　對符合本辦法第二十九條規定的，市房地產行政主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10個工作日內核發商品房預售許可證;對不符合預售條件的，應當作出不同意預售的決定并說明理由。

　　市房地產行政主管部門應當將核發預售許可證的情況予以公布。

　　第三十二條商品房預售許可證應當載明下列內容：

　　(一)房地產開發企業名稱;

　　(二)預售許可證編號;

　　(三)預售商品房的建設工程規劃許可證編號;

　　(四)預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積;

　　(五)土地的用途和使用期限;

　　(六)發證機關和發證日期。

　　第三十三條房地產開發企業應當按照商品房預售許可證核準的內容預售商品房。預售時，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。

　　任何單位和個人不得偽造、涂改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證。

　　第三十四條房地產開發企業取得商品房預售許可證后，方可發布商品房預售廣告、參加房地產交易展示活動。

　　房地產開發企業發布商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產