《湖北省物業服務和管理條例》今年10月1日實施

　　為了維護業主和物業服務企業的合法權益，制定的《湖北省物業服務和管理條例》將于今年10月1日實施，下面是詳細內容。

　　7月28日，省十二屆人大常委會第二十三次會議表決通過《湖北省物業服務和管理條例》(以下簡稱條例)，從今年10月1日起施行。

　　該條例規定小區車位(庫)不能賣給外人，小區內不能養烈犬、大犬，維修資金可按單元(棟)表決使用，或者按業主占建筑面積比例算。

　　維修資金可按單元(棟)表決使用

　　7月28日下午，該條例表決通過之后，省人大常委會還舉行新聞發布會，就相關規定回答了記者提問。記者注意到，針對住宅專項維修資金使用難的實際情況，該條例提出了創新方法：小區公共設施損壞需要動用維修資金，不再需要整個小區的業主同意，哪一棟壞了或哪一個單元壞了，只需要所涉單元(棟)同意即可。

　　省人大城鄉建設與環境資源保護委員會副主任委員張小菁介紹，經業主大會依法決定，可以根據維修范圍，以單元(棟)為單位進行表決，也可以采用異議表決。

　　某一單元或某一棟樓出現問題，該棟樓反對的業主人數在三分之一以下，而且專有建筑面積占整棟樓面積三分之一以下，兩者同時具備，所涉單元(棟)可以動用維修基金。

　　另外，該條例還專門對緊急情況下的住宅專項維修資金使用作了規定，即可以“先采取應急措施，再申請使用”。

　　小區車位(庫)不能賣給外人

　　物業區域內車位、車庫的銷售、使用，也是社會熱點，同時也是該條例審議過程的中熱點。

　　據介紹，由于物權法在規定車位、車庫時，沒有對依法配建的人防工程車位、車庫的權屬作明確規定，人民防空法也沒有對其所有權進行規定。考慮到在使用中的復雜情況，該條例沒有對此類車位的使用管理作出規定。

　　但是，一個物業區域內，按照建設工程規劃許可證確定且初始登記所有權人為建設單位的停車位、車庫，當事人可以通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業主以外的單位和個人。優先滿足業主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。

　　如果是占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業主大會決定;建設單位、物業服務企業不得銷售或者變相銷售。如果違反，不僅要退還違法所得，最高還可處車位價錢的三倍罰款。

　　小區禁止養烈犬、大犬

　　該條例在審議和立法調研過程中，有代表和專家提出，小區內犬只擾民、傷人現象比較突出，尤其是烈性犬和大型犬，應該對此予以規范。

　　省人大城鄉建設與環境資源保護委員會副主任委員張小菁在回答記者提問時說，條例對此作了專門規定，明確禁止在物業區域內飼養烈性犬和大型犬，犬只的具體品種、體高和體重標準由公安機關確定，并向社會公布。如果有人在小區內養烈犬、大犬，公安機關可以沒收犬只，并可處5000元以上1萬元以下罰款。

　　業主、物業使用人養其它犬只，攜犬出戶要束犬鏈牽引，犬只傷害他人的，養犬人要承擔法律責任。

　　物業公司應加強物業區域內養犬行為的監督，及時制止違法違規養犬行為。如果業主、物業使用人攜犬出戶沒有束犬鏈牽引，公安機關要責令其改正;拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款;情節惡劣或造成嚴重后果的，沒收犬只。

　　下面是條例全文

湖北省物業服務和管理條例

　　第一章 總 則

　　第一條 為了維護業主和物業服務企業的合法權益，規范物業服務和監督管理活動，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業服務及其監督管理活動。

　　本條例所稱物業服務，是指業主自行或者通過選聘物業服務企業等形式，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護物業區域內環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業服務綜合協調機制和目標責任制，完善激勵政策和措施，促進物業服務發展與和諧社區建設。

　　第四條 縣級以上人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業服務活動的監督管理工作，依法履行下列職責：

　　(一)對物業服務企業資質、服務質量進行監督管理;

　　(二)對物業服務企業組織開展信用評價;

　　(三)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會進行業務指導、培訓和監督管理;

　　(四)對物業的使用與維護進行監督管理;

　　(五)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

　　(六)對物業保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進行監督管理;

　　(七)建立、維護物業服務和管理電子信息平臺;

　　(八)處理物業服務活動中的投訴;

　　(九)法律、法規規定的其他職責。

　　縣級以上人民政府城鄉規劃、建設、國土資源、公安、民政、環境保護、城市管理、工商行政管理、質量技術監督、價格等行政主管部門，按照各自職責共同做好物業服務監督管理工作。

　　第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛;居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業服務有關的工作。

　　物業服務和管理應當納入基層精神文明建設的考核內容。

　　第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業服務聯席會議制度。

　　聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集，房產、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居(村)民委員會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加，具體解決物業服務和管理活動中需要協調的問題。

　　第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律制度，提高物業服務水平。

　　第二章

　　物業區域的規劃與建設

　　第八條 物業區域的劃分，應當遵循規劃優先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

　　城鄉規劃行政主管部門審查項目規劃設計方案時，應當征求房產行政主管部門對物業區域劃分的意見。

　　第九條 建設單位應當根據建設項目用地規劃許可證確定的紅線圖，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃分物業區域。

　　物業配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業區域;規模過大劃分為一個物業區域不便于管理或者已經分割成多個自然街區，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業區域。

　　第十條 建設單位應當在取得房屋預售許可或者現房銷售前，向房產行政主管部門提出劃分物業區域的備案申請。房產行政主管部門應當征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會等單位的意見，自受理備案申請之日起二十日內核定并予以答復。

　　建設單位應當在核定的物業區域內顯著位置公示物業區域詳細分布圖，以及屬于全體業主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準，并在房屋買賣合同中明示。

　　第十一條 已投入使用但尚未劃分物業區域或者需要調整物業區域的，由房產行政主管部門征求城鄉規劃行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會以及相關業主意見后，確定物業區域。

　　調整物業區域的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十二條 新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業區域內配置物業服務用房：

　　(一)不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米;

　　(二)應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

　　物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押，也不得擅自變更用途。

　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。

　　第十三條 城鄉規劃行政主管部門在建設工程規劃許可過程中，應當對物業服務用房的設計指標進行審查。

　　房產行政主管部門在核發房屋銷售許可時，應當對物業服務用房進行核查。

　　第十四條 集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業服務經營性用房，由物業服務企業經營管理，收益用于補充物業服務費。

　　第十五條 新建住宅物業區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和技術規范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

　　建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。

　　第十六條 住宅物業區域內已投入使用的專業經營設施設備尚未移交專業經營單位維護管理的，由業主大會決定是否移交。

　　決定移交的，房產行政主管部門應當組織有關專業經營單位按照國家技術標準和技術規范進行驗收。驗收合格的，專業經營單位應當接收。驗收不合格的，由專業經營單位提出整改方案，經整改合格后移交。

　　專業經營設施設備尚在質量保修期內的，其整改費用由建設單位承擔。

　　第十七條 對配套設施設備不齊全的老舊住宅區，縣級以上人民政府應當制定老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會應當在征求老舊住宅區業主意見后，劃分物業區域，并報房產行政主管部門備案。

　　第三章